资料图片：李泽楷

电信盈科在北京炒作的工体四号地块

据cctv经济半小时11月1日报道，电信盈科在北京通过炒作工体四号地块，赢取比盖房多三倍到四倍的利润，而CCTV所报道的电信盈科正是李泽楷旗下的公司之一。

资料显示，该地块处于北京市东三环的长虹桥附近，紧邻北京电讯盈科的大楼，面积为4.6万平方米，是北京最繁华的地段之一，其周围公寓房价已经达到3万-5万/平方米。

在2006年初，电信盈科旗下的盈科大衍地产公司斥资5.1亿元购得该地块，折合楼面价为1.27万/平方米。根据土地出让合同，这块地的开工日期为2006年9月20日，项目约定的竣工日期为2008年3月31日。到目前为止，该地块一直处于闲置状态。

而有消息显示，在今年的8月21日，香港上市公司瑞安建业发布公告，向电信盈科大衍地产公司作价约1.18亿美元购入工体四号地项目。此次交易中，盈科大衍地产公司赚取税前利润大约为2.35亿港币。

囤地炒地 房产商推高房价

为了抑制因房地产开发商“捂盘” 、“囤地”等行为导致的房价的过快增长，国土资源部发布了《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》。《通知》要求，在全面清理、摸清底数的基础上，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。这是继8月份“国土资电发〔2009〕44号”文件后，国土资源部对提高土地利用率作出的又一次强调。

而按照国家相关规定，对于超过合同约定动工开发日期一年未动工开发的，可征收土地出让金20%以下下的土地闲置费；闲置两年以上不开发的土地，政府可无偿收回开发商的土地使用权。然而这块工体四号地却闲置了长达三年半的时间，最终不仅没有被政府罚款和没收，而且还高价转让出去，并由此获取巨额利润。在盈大地产发布的公告中记者注意到，此次工体四号地的交易，为其赚取税前利润大约为2.35亿港币。

地产界资深评论人杨少峰在接受采访时表示:“该地块的规划面积仅4.6万平方米，如果把这块地盖成楼来卖的话，他可能挣的钱还只有几千万甚至不到一个亿左右，也就是说盈科地产在这块地运作的过程中，他实际上他是一种，我们认为他很可能就是另外一种炒地皮的一种行为。”

而SOHO中国有限公司董事长潘石屹看来，像这样的囤地倒卖现象在中国的房地产业其实并不少见。潘石屹表示中国有1/3的房产商将囤地炒地作为“主营业务”

潘石屹进一步表示:“就是你囤积的土地多了，建房子的地就会少，建房子的地少的话，市场上面房子的供应量就会少，在中国城市化的进程经济增长速度又非常快的时候，需求量是不断的增加，房子的供应量要上不去的话，它这个价格就会飞涨的，物以希为贵。”

三令五申 房企囤地屡禁不止

在1994，我国就颁布了《城市房地产管理法》，在1999年国土资源部门又发布了《闲置土地处置办法》。这两部法规中明确规定，“对超过出让合同约定动工开发日期满1年而尚未开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，将无偿收回土地使用权”。

2008年1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，再次重申土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费，闲置房地产用地要征缴增值地价。然而，这个通知并没有能够改变长期以来一直存在的囤地现象。

据国土资源部所发布的数据表明，从2006年到2008年，全国至少有3.3亿平方米已购置土地未被开发。中原地产报告显示显示，40家知名地产商自2003年以来获取的270块土地，目前在售和售完的地块仅占43%，至今尚有57%未形成实际供应，也就是说并没有入市。从这些数据我们可以看到，一边是房地开发商囤“地”居奇，推高房价；一边是地方政府坐视不管，放任自流，如此发展下去，将人为形成供求关系紧张局面，导致土地、房价、楼市全面发烧和疯狂。而国家的相关部门究竟采用什么办法来规范土地市场也被社会所普遍关注。

土地监管 不能再成为“噱头”

自2004年“8.31土地大限”已经过去五年了，但“捂盘” 、“囤地”还是屡禁不止。今年上半年，随着楼市复苏和天量信贷下房企流动性的充沛，以至全国各地“地王”频现，通胀预期加剧，开发商“囤地”、“捂盘”行为大有愈演愈烈之势。

按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《闲置土地处置办法》等法律和规章规定，对于取得土地转让权后满2年未动工开发的土地，政府可以无偿收回土地使用权，并没收土地出让金作为违约金。但据上文所引述的统计数据显示，全国在06-08年间有57%的土地尚未形成实际供应。这就是说，仅就一些知名开商而言，政府所出让的土地中，就有一半以上的土地未形成实际供应，而全国大大小小几万家房地产开发商所未开工的土地面积可能已是一个天文数字。

在这些不断制造 “地王”，却有迟迟不动工的地产商面前，尤其是那些具有央企背景的房地产企业面前，面对着那些动辄上千亿资本上市房企，或者雄霸一方地产界大鳄。我们的监管层似乎永远在继续着“打一巴掌给颗枣”的行为。地方政府也进行着“上有政策，下有对策”的行为。以至于今天房企已完全“绑架”了地方政府，成为一个可以左右政府决策的庞然大物，他们的违法违规，几乎只受到象征性处罚。

事实上，“囤地”实际上是对城市经济发展的一种阻碍，从大处着眼是对政府意志的违背，而造成这种行为于地方政府的“短视”是分不开的。虽然这次国土资源部发出通知，重申各级土地监管部门要严格执行有关法律、法规和政策，加大土地违法使用查处力度。但地方政府与房企间复杂的利益纠葛和国土部一己之力能否对地方政府产生约束力还值得怀疑。而我们也只能希望监管层拿出更为行之有效的手段，对土地市场的非法行为予以打击，不要再次成为一个“噱头”。

新闻链接:

囤地严重 97.7%的人认为开发商囤地严重

97.7%的人认为开发商囤地严重，现象比较普遍，且有90.3%的人认为开发商囤地是为了等待土地升值及房价上涨，坐享土地增值空间，只有0.5%的人认为囤地是为了企业的持续发展。

对于开发商囤地给楼市带来的影响，65%的人认为囤地导致房源供应短缺，助推房价。33.6%的人认为这是恶意制造土地供不应求，导致地王频现。 只有1.4%的人认为囤地对楼市没有影响。

那么为什么囤地现象一直屡禁不止，69.4%的人认为这是地方政府卖地的利益驱动所致，26.4%的认为是因为相关禁止囤地的政策不完善所导致。

如何改变房地产商囤地的局面呢？50%的人认为政府应加大监管执法力度，满两年不开发立即收回。32.6%的认为土地拍卖收入收归国家，不由地方政府支配。

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