天津:宅基地换房换来了什么？

对宅基地换房存在不同理解的背后，是农民与地方政府之间，就农村集体建设用地及其增值收益分配权的微弱博弈

本刊记者／杨正莲(发自天津)

66岁的农民贾秋发站在“最后的”自家小院里乘凉。他带着复杂的心情，享受着晚风拂过小院花树的一刻。他知道，以后在自家院子里乘凉，将永远成为刻在心头的回忆。2005年以来，包括贾秋发所在的天津市东丽区华明镇贯庄村在内的天津市272个村庄，正在以“宅基地换房”的名义消失。

贯庄村所在的华明镇，从2005年开始，成为天津“宅基地换房”的首批试点镇。而农民贾秋发在6年之前已经失去了耕地，现在，他又面临着失去居住在这所华北农村典型农家小院中的权利。

这些农民继失去土地以来，正面临着一场改变既有生活方式的变革。试图以“宅基地换房”“推进农村城市化”的天津市，目前正在进行一项自上而下的“农地流转改革”。

随着天津滨海新区纳入国家总体战略发展布局，天津正欲借势成为带动区域经济发展的强大引擎，而农村土地财富的释放，则是其中的关键一环。

18亿亩耕地红线不能碰触，农村宅基地就成了天津这一轮土地流转的核心内容。此间，国土资源部发文要求，依据土地利用总体规划，将若干拟复垦为耕地的农村建设用地(即拆旧地块)和拟用于城镇建设的地块(即建新地块)共同组成“建新拆旧”项目区，通过“建新拆旧”和土地复垦，最终实现项目区内建设用地总量不增加，耕地面积不减少。2006年4月14日，天津等五省市获得国土资源部批准成为第一批试点，“宅基地换房”项目由此获得政策支持。

但以农民身份和农居生活方式生存了大半生的贾秋发们，则对这种彻底改变生活的“改革”产生了抗拒情绪。

2008年5月开始，华明镇贯庄村866户、3368名村民委托了北京市农权律师事务所，欲起诉贯庄村委会、华明镇政府和东丽区政府；提起同类诉讼的还有华明镇的赤土村。到目前为止，天津市各级法院尚未受理此案。

“目前这项探索是否可以在大城市郊区和经济发达地区推广，还需要通过实践来检验。” 2005年11月份，国家发改委小城镇改革发展中心在调研报告中建议，“天津的这项试验在本地全面推开，也需慎重。”

缩水的村落

贾秋发所在的贯庄村，有着六百多年的历史，紧邻天津空港开发区，近年土地价格不断上涨，其周边的土地挂牌出让价格最高已达每亩三四百万元。贯庄村所在的华明镇，则因为地理位置优越而被列入第一批“宅基地换房”试点。

根据天津市发改委的说法，以“宅基地换房”，就是在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变，可耕种土地不减，尊重农民自愿的原则，农民以其宅基地(村庄建设用地)，按照规定的置换标准换取小城镇中的一套住宅，迁入新建小城镇居住，农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地总量不变、质量不减、占补平衡。

分歧由此产生。贾秋发认为，真正的“宅基地换房”就是，用自家165平方米的小院对等换来华明示范镇165平方米的楼房——这是当地在唐山大地震后恢复重建时统一规划的标准户型，基本家家如此。

然而，现行“规定的置换标准”却是，主房可以一比一对换，附房则是两平米换一平米，院落空地不算。

“这样一户平均才有75平方米的有效置换面积。”贾秋发说，贯庄村共有宅基地2142亩，1910户，平均每户749平米(含村办企业、道路、办公楼等公共建设用地)，“即使按照宅基地换房通常的做法，政府、开发商和村民各占三分之一来计算，每户实际也应该得到249.3平米。”

实践中，户均75平米，仅为原村落建设用地户均749平米的十分之一。从市场估价来看，75平米的楼房按照每平米4000元的均价，价值总额近30万元；而749平方米的宅基地，折合1.12亩，贯庄周边的土地挂牌出让价格为300万到400万，农民自己将一亩宅基地出售给市场，至少将获得300万收益，是宅基地换房收益的10倍。

“明明就是以房换房，哪里是以宅基地换房？”66岁的贾秋发，此前在天津市东丽区华明镇贯庄村当了42年的会计，就在2007年“宅基地换房”正式波及到贯庄村之前，他还掌管着全村的水电费。如今，守着已经被拆得支离破碎的村庄，他怎么也算不清楚，贯庄代代相传的村落，怎么转眼就缩水了90%，“若是以房换房，那我们的宅基地哪里去了？”

“如果真是按照宅基地实际面积一比一换房，我愿意搬迁。”贾秋发指着村口残存的路面上留守村民为阻挡挖掘机进入而自发设置的路障告诉《中国新闻周刊》，他认为政策本身没错，只是在执行过程中出了问题。

“实际户均有效置换面积只有75平米，按照规定的人均30平米的标准，一个三口之家要补足到90平米，其中就有15平米需要按照600元每平米的价格购买；而要再享受每户8平米的优惠价购买，则一套98平米的房子还需要另外花2.5万元，这还不算装修费；如果想住更大的面积，则要按照每平方米4000元～5000元的市场价购买了。”贾秋发说，很多人没钱搬家，即使勉强搬了家，生活也没有着落。

“不管是以房换房也好，以宅基地换房也好，在这个过程中，政府确实是存在补偿不足的问题。” 南开大学经济研究所副所长谢思全受天津市发改委委托，对“宅基地换房”进行经济学分析，她告诉《中国新闻周刊》:“政府提供公共物品参与城市化进程，进而获取收益是可以的，但是政府往往拿多了。”

在谢思全看来，城乡土地中的政府强制征收的法律，以及城市规划和公共服务都是政府为了获取收益而进行的设租行为。“政府应该拿多少呢，这就有多重因素，目前还没有一个具体的标准来衡量政府参与城市化的空间应该有多大。”谢思全认为，现实中可以成交为定，而天津市提出的“安居、乐业、有保障”也是一个最基本的标准，“我们可以拿这个标准去衡量，没有做到就要求政府改进。”

政府的土地账

对宅基地换房存在不同理解的背后，是农民与地方政府之间，就农村集体建设用地及其增值收益分配权的博弈。奥秘则在于，政府试图通过土地增值收益平衡建设资金。

公开资料显示，“土地和资金缺口”为天津市“宅基地换房”的必要性提供依据。不过，《中国新闻周刊》记者接触到天津方面的政府和学界，尚没有人能对土地和资金缺口到底有多大给出答案。

南开大学法学院教授万国华是天津市发改委委托的“宅基地换房”合法性课题组的带头人，他在为“宅基地换房”所作的一篇法律研究报告中指出，村民与村集体签订换房协议，村集体与政府签订换房协议，这一过程把集体用地实际转化为国有用地。随后，政府拥有了土地出让、土地划拨的权力，而开发商跟政府签订总体协议并出资，“前提是，村民必须自愿放弃宅基地。”万国华告诉《中国新闻周刊》。

政府并不认为自己能够从中获利。“运作结果应该是农民不掏钱、政府不出资，实现项目自我的资金和土地平衡。”原天津市东丽区华明镇，为适应新城镇发展现在已经改为华明街道，其党委书记张长河告诉《中国新闻周刊》，华明示范镇项目开展得最早、规模最大，而且运作比较成功，天津已经因此把宅基地换房模式叫做“华明模式”。

具体做法是，华明镇12个村共占有宅基地12071亩，新建小城镇用于农民住宅建设和建设服务设施用地仅占3476亩，可腾出建设用地8595亩，“其中约有4000亩搞产业发展，另外的4000多亩通过挂牌出让，土地增值收益将用于农民还迁住房及社区整体配套设施建设。”张长河说。

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《中国新闻周刊》记者试图弄清楚，这些产业发展和土地增值收益到底会有多大规模，政府需要为宅基地换房及后续配套服务付出多大的成本，但是天津方面的政府和学界尚没有人提供这方面的预算数据。

华明街道党委书记张长河目前能够肯定的是:“土地增值收益应该是资金平衡有余，原来规划的时候是投资37个亿，回收38个亿，现在看来投资已经不止37个亿，回收也不止38个亿。”

“华明模式”正在天津广泛被复制。2009年4月13日，天津市政府新批复了第三批12个示范小城镇。至此，天津市已经有272个村庄以“宅基地换房”的形式消失，预期将节约土地4540公顷，相当于原来272个村庄占地面积的2/3。

“在不增加农民负担和不减少耕地的基础上，实现人口向城镇集中、工业向小区集中、耕地向种田大户集中，农民由一产向二产、三产业转移。”项目具体负责人、天津市发改委区县处处长郝玉兴如此概括272个村庄、42.5万农民的最终流向。

各地政府闻风而动，纷纷奔赴天津观摩取经，“我们的接待任务太重了”。张长河忍不住感叹，“关键是要实现资金和土地的平衡，因此区位选择和当地的经济条件、就业结构和收入水平等都非常重要。”