辛苦买房一小间，只能住上20年？究竟咋回事？

温州鹿城区水心住宅区

温州鹿城区，开发于上世纪90年代水心住宅区里，齐女士正在为交易二手房的问题发愁。

这套约58平方米的二手房，他们与买家协商的交易价格是68万元左右。双方到鹿城区行政审批服务中心办理房产证过户后，拿着相关手续到国土资源窗口办理土地使用证过户，却被告知“不受理”，原因是这套房子的土地使用证已于2016年3月4日到期。

办证受阻后，他们来到温州市国土资源局鹿城分局咨询，得到的答案是按现行法律规定需补缴土地出让金，标准是建筑面积乘以当地楼面价格。按当地楼面价6000元/平方米左右计算，这套58平方米的二手房要缴34.8万元。

这几乎占到房价的一半。

消息一出，立刻在舆论场掀起轩然大波。难道辛辛苦苦买的房子，只住20年就要再买一次？

这并非个案，据温州市国土资源部门有关负责人表示，温州市主城区范围内20年期限土地使用证到2017年年底到期的有600多宗，到2019年年底到期的有1700多宗。温州也成为国内首个房屋土地使用证规模化到期的城市。

更为严肃的问题是，土地使用证到期后怎么续？这直接关系到全国业主的利益。

当然，温州市国土局后来表示“收取几十万元出让金才能续期”是对信息的误读。他们制定的“初步意向方案”18日也已经上报。国土局副局长程建春表示方案“会考虑老百姓的心理承受程度、经济接受能力。”

20年就到期？说好的70年呢？

温州的20年期限土地使用证是怎么回事？和我们常常听到的“70年产权房”有啥关系？

事情是这样的。

买到房子的时候，购房者一般会获得《房屋所有权证》和《土地使用权证》，注意两个证的名称，这意味着，你拥有房子的产权，但是对于房子所建基的土地，购房者只拥有使用权。

《房屋所有权证》和《土地使用权证》

八二宪法明确规定“城市的土地属于国家所有。”这是对以往公有化进程的延续。

但在改革开放的大背景下，如何利用土地成了难题。

“国家要改革开放，城市基础设施建设面临资金的巨大难题。资金从哪里来？很多外国朋友向我们建议，城市的土地非常值钱，可以用来筹集资金，他们还说我们搞建设不利用土地而是借债，是‘捧着金饭碗讨饭’。”上海市房地局原局长蒋如高回忆道。

之后，中央提出要把土地利用起来，将土地变成有偿使用。之后的1988年4月，全国人大通过了《宪法》修正案加入了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。

在学习香港土地管理模式之后，上海开始进行土地批租试点，在国际招投标的过程中，仲量行合伙人梁振英还帮助制定了内容详细的标书。

在为上海批租制作标书之前，梁振英曾作为深圳的义务顾问，与深圳市政府主持记者会，宣布第一次国际招标卖地。

1988年，日本孙氏企业集团拍得上海“虹桥26地块”50年的使用期。

但在当时，人们担心最多的不是所有权的年限问题，而是“土地批租和解放前的‘租界’有什么不同？”

为了说明情况，蒋如高等人组织在报纸上整版宣传：“土地批租是要投资者接受我们国家的法律和管理，只享有使用权，到期土地仍由国家收回”。为了普及知识，还请梁振英给上海的干部讲课，做好了第一步的工作。

那么上述的土地拍卖50年使用期是怎么定下来的？为什么我们一般听说的又是70年呢？温州的20年期限又是怎么回事？

首任国家土地管理局局长王先进

首任国家土地管理局局长王先进提到：“我们土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。理由主要有三个：第一个土地出让历史上没有经验可以借鉴，年限短点比较好调整；二是一个人的工作年期，一般为50年，假设从20岁开始，50年后就70岁了，可以够他们一辈子经营，而且可以转让、继承、续期；另外就是过去在计划经济体制下，房产产权的一般使用年限就是按50年计算，50年后房产就不能再用了。按照价值来算，用了50年就没什么价值了。”

王先进认为：“后来中央讨论转让土地的问题时，一位主要领导问年限长一些行不行，我回答了上述理由，并表示如果觉得50年时间短了，再增加几十年也是可以的。后来制定法律时，就变成最高年限70年。”

依照1990年出台的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，居住用地的最高年限为70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地为50年。

房屋产权构成示意图

而温州的20年产权房是地方政府灵活施行政策的产物，属于历史遗留问题。

根据官方的解释，90年代初期，浙江民营经济已经开始蓬勃发展，温州将产权按照20年到70年分档，由受让方自行选择，这种做法是基于当时国有土地使用权受让工作刚起步，市民经济承受能力有限。

但是市民并不认同。温州的王女士表示，国土资源部门拿不出20年期限土地使用证的出让依据与文件。同时市民质疑甚至同一栋楼的房子都可以办出不同期限的土地使用证。

漫画翟桂溪

事情应该怎么处理？目前情况有些让人摸不着头脑，因为所有的官方表态都指向“没有确切的政策可循”——“我们到目前为止，还没有处理过一起类似的土地续期事件，所以我们无法证实到底该怎么计算，也没有确切的政策可循。”

此言不虚。

虽然在物权法第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。

但“自动续期”是免费的还是付费的，如果付费，又按照什么样的标准？并无答案。

中国社会科学院法学研究所研究员、法学教授孙宪忠当年曾参与了物权法的制定，对于住房涉及的土地使用权70年到期后怎么办的问题，当时就有很大的争议。因此，物权法第149条才进行了模糊处理。

深圳：补缴35%地价款续期

深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》。该规定首次规定通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了相应用途的土地使用年期，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。

深圳的国际商业大厦是国内第一个续约土地使用权的案例。

在同一栋楼内，有20年、30年、40年、50年这四种年限不一的房产证。最早的20年产权部分早已到期，为此，深圳政府出台的《深圳到期房产续期若干规定》指出，到期房地产，业主需继续使用该土地的，在不改变用途的情况下，按有偿使用土地的原则，延长土地使用年期。补缴地价数额为公告基准地价的35%，并按约定年期一次性支付。

按照该《规定》，国际商业大厦产权到期的房源，都通过补交土地出让金，完成了续期，也令众多商住项目看到了续期的重要依据。

据《深圳商报》4月18日报道，深圳最新一例补缴地价款延期是位于福田区的一套80平方米住宅，市值预计超600万元。今年3月，通过缴纳地价款44940元，这套房的业主提前申请将该房地产土地使用年期延长20年，即从原有的50年期延长至70年期，可在1985年至2055年间使用。

深圳规划国土委有关负责人表示：上述解决方案仅适用于深圳范围内、特殊的行政划拨用地。

青岛：到期后交易抵押都没问题 只需写知情书

而在青岛，也有不少小区的土地使用权已经到期。

在上个世纪80年代，青岛作为全国最早的14个经济开发区之一，即开始了对土地使用权出让的先行先试，在当时，国有土地使用年限尚未出台明确规定，于是出现了20年土地使用权的情况。

2011年3月31日，山东青岛开发区阿里山小区的居民生活如常。

青岛的阿里山小区土地使用权已经于2011年到期，但一位业主王先生表示：“当时土地已经到期了，但大家也没有怎么说，当地房管所也可以过户、交易，只有去银行贷款时，可能会贷不了款。”

另外，青岛市当地一房产中介工作人员表示，紫金山小区的土地使用权大多数已到期，但小区内的很多业主仍继续住着，也没有遇到要求拆除的情况。“物权法规定，地面上的物品还是属于你个人的，只是土地是国家的。”她称，房子肯定能交易，主要是没有土地使用证贷款不好贷，“可能需要找关系。”

有当地不动产登记中心工作人员表示：“当时的《土地法》写着土地到期就要续，但怎么续，钱给哪个部门，按什么比例续，都没有细则。”在青岛的阿里山小区，交易和抵押都没有问题，只需要在交易或抵押时写一份知道土地到期的知情书。

克拉玛依：按不同级别土地确定价格

2015年下半年，克拉玛依市国土资源局开展了国有建设用地使用权出让到期情况清查，发现当地共有二十余宗商业用地使用权已到期。

克拉玛依市国土资源局建设用地科负责人接受媒体采访时介绍，已到期和即将到期的土地使用权宗地均为商业用地，土地出让金按照我市2015年7月1日起施行的《克拉玛依市城区基准地价表》标准收取，按照不同的土地级别、不同用途土地确定基准价格，最高为1507元/平方米。

如果在通告期内业主没有过来完善土地手续， 我们会视情况采取相关措施。

之所以先前深圳、青岛、克拉玛依都安然度过土地使用权过期的问题，要么如青岛等地索性搁置这一争议，要么是按照相对温和的方式收取延期地价款。

但温州“撞限房”续期中出现的问题表明，对于土地使用权这样的重大问题，由各地自行决定显然不太现实。

青岛市工商联房地产行业联盟副理事长龙江说：“主要是由于国家一开始在顶层设计上就没有对土地使用权续期有一个规范的标准和一个相应的法律法规，地方政府就自己根据实际情况制定，让原本应该一次性明细的问题被拖延，导致了后续问题的出现。”

不过新华社告诉我们“风物长宜放眼量”——“温州出现20年使用权住宅的情况，有其特殊性。全国大范围出让的40年以上的商住用地和70年产权的纯住宅用地出现在上世纪90年代末，使用年限到期问题近期不会集中出现。”

但愿如此。

（来源：新华社、中国青年报、财新网、新京报、澎湃新闻、《中国土地》等）