这些地方早就打开封闭小区,效果是这样的……

作者:边驿卒

2016-02-23 第292期

近日,中央“打开封闭小区”的提法引发广泛关注。凤凰网通过查询发现,早在十多年前,一些地区就采取了类似“取消封闭小区”的努力。那么,这一措施效果如何?

2月21日,中央公布文件提出“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。”引发了广泛的讨论。

许多人直呼遭到了“突然袭击”,但凤凰网梳理新闻数据,发现类似“取消封闭小区”的努力早在十余年前便已出现。通过考察相应的案例,可以看到取消封闭小区的复杂性,汲取足够的经验与教训。

大连:副市长要求拆围墙 实施“组团式封闭”

大连市卫星图。注意其小区内的道路。

在全国的报道中,最先拆掉小区围墙的是大连。

早在2005年3月,在大连报纸中就提到“逐步取消封闭小区,实现小区道路的资源共享等。”

据大连市市政管理处统计,1997年大连市拥有道路1218条,2000年减少到996条,减少的道路主要是被封堵在小区中或被小区占用。

这些道路的“消失”成为大连道路拥堵的重要原因,造成部分市民出行难。这一直为大连市领导所重视。

2005年12月22日,大连副市长宋增彬在建设系统征求政协委员意见建议座谈会上表示,“我市要掀起新一轮拆围墙行动”——拆除一些居民小区的围墙。

宋增彬说,大连建了许多居民小区,几乎每建一个居民小区都要用围墙封闭,致使一些原有的街路因此消失。在偌大的小区中,居民要想走出来到车站或者购物,通常要花上许多时间,有的封闭小区,居民从家里走到车站,最多要用25分钟到30分钟。如果不封闭,走上几分钟就可到达车站和购物中心。宋增彬说,封闭小区加大了开发成本,这些增加的成本通常被转嫁到房款中。

有居民担心小区解除封闭后是否会产生安全问题。宋增彬说,拆除围墙实行组团式封闭,即可解决城市交通路少车多问题,又可方便居民出行,同时居住安全又能得到保障。

在另一篇2005年的新闻报道中,记者这样描述组团式封闭:如某个组团式封闭小区,每一个组团由几栋楼组成,将整个小区分成A、B、C3个组团,3个组团由不老街和大同街分割开。

居民王先生说,小区采用组团封闭,虽然占去了部分路段,但不影响居民出行,同时还保证了小区居民的安全。

广州:规定小区道路不得封闭 出台容易执行难

2005年7月,广州市政府回应政协委员提出的“广州住宅小区应打破封闭式管理”的相关提案,

广州市政府认为:住宅小区实行开放式管理的条件尚不具备

首先,广州实施封闭管理的小区若实施开放式管理,需投入一定的人力、物力、财力,而目前该条件尚不具备。

其次,封闭式小区的配套设施、绿化、容积率等与房屋价格关系密切,实施开放式管理将令房价受影响,这是开发商极不愿看到的,居民也不愿小区对外开放。

再次,实施封闭式管理是有效预防各种治安和盗抢案件发生的手段之一,如果实施开放,群防群治工作可能因此受影响,将带来一定的治安隐患。

广州决定用另一种方法应对交通问题。

2005年10月底11月初,广州市规划局公布了《广州市城市规划管理技术标准与准则——修建性详细规划篇》(以下简称“准则”),并宣布从2005年12月1日施行。2005年11月7日,广州日报率先披露的《居住区内道路不得擅自封闭》引起强烈反响,引发当时广州市民的热烈讨论。

该标准规定,任何单位和个人不得擅自封闭居住区内道路(不含宅前小路)。据了解,居住区内道路分为居住区道路、小区道路、组团道路和宅间小路,其中居住区道路红线宽度不宜小于20米,小区路面宽6米~9米,组团路面宽3米~5米,宅间小路路面宽不宜小于2.5米。

资料图

广州市规划局一负责人表示:“制定这个准则,是因为居住区内道路应满足市民的公共通行和特定车辆的使用需要,保证必要的对外交通联系。”该负责人说,几年前,天河一些小区擅自将小区路封闭起来,影响了天河的道路分流。

在《准则》实行之后,《羊城晚报》记者走访发现,但广州市多个新、老楼盘小区现在仍是“铁将军”把门,而正在发售的新小区,也信誓旦旦“只有业主才放行”。

对此,居民、居委会与物业公司有自己的看法:“如果说业主的房屋分摊不含小区,那么小区的卫生为什么要业主们出钱请人做?小区的绿化为什么又要业主们出钱请人做?小区路灯的电费、小区主干道的养路费呢?”“居委会的管理本来就有很多困难,小区开放之后,外面的人与车辆都可以进来,这会增加管理难度。”“小区一旦开放,物业公司将会扮演什么角色?工作范围是不是要加大?我们与市政部门的管理范围如何重新界定”

记者感慨:“其实,早在多年前,从国家到地方,多套规划条例都已明确,小区内主要干道应公用,甚至不少小区内的主干道,在报批规划时就已被政府注明为‘市政道路’。但实际上,大多数小区为了安全或显示尊贵,都将这些道路一封了之。政府有关负责人对此也无奈:‘要全面推行新准则,确实还有难度,但政府保留收回权。’”

浙江:小区内城市次干道和支路对外开放

2003年起,杭州一些小区开始通过开放式的设计,让小区本身成为城市风景的一部分。2005年杭州第一个开放式社区交付,其管理措施为“社区开放,组团封闭。”整个大社区没有围墙,城市里的人都可以进来参观,到商业街购物,但各个组团采用了封闭式管理,每个院落里设立服务室兼安全警卫室,配套相应的硬件投入:办公室、接待室、信息系统设备以及工作间等。

当前,杭州不少高层住宅小区已经没有设置围墙。

随即社区是封闭还是开放引发了讨论。一条新闻《让小区“敞开胸怀”,你接受吗》(2005年11月10日)提到:据杭州市规划局规划处消息,杭州的小区,在规划时就有规定要考虑允许步行借道,救护车、救火车等特定车辆的进出通畅,并规定每个小区至少有2个出入口,但暂时还没有小区道路要开放作为公共通行使用的规定。

“现在杭州小区里对外开放的主要是城市次干道和支路。”工程处陈晓斌这样告诉记者,比如三潭小区,有城市支路和次干道通过,这些本身就是公用道路,由政府管理,但小区组团道路一般都是封闭的,因为小区先要保证“居住的安全和环境”。

对于这样的状态,市民有很多元的看法。

陈小姐表示:业主只不过拥有他那栋房子的建筑面积的分摊而已,再说有的小区路是原来的市政路,开放是应该的。

身为工程师的丁先生认为,杭州素来有“杭州城里路路通”的说法,除了那时侯交通工具比较单一、数量较少之外,大路与小道之间的沟通顺畅也是很重要的原因———城市的道路除了主干道外,还应该有众多的分支,两者共同组成城市的交通网路。打开小区路道路,变封闭小区的建设模式为包括开放空间、半开放空间和私密性空间的“街坊式”建设模式,就是很好的办法。

也有市民判断:很简单,看小区开放是不是真的能与人方便,如果小区建在路中央拦腰截断马路,就应该开放,如果小区道路对周围居民的出行没有影响,开不开放就由小区业主投票决定。

四川:成都已在9个示范片区试点“小街区”

最近不再建设封闭住宅小区的是四川省,其中以成都市为代表。

2015年初,在《政府工作报告》中,成都市长唐良智再次提到“坚持一流标准,推动城乡基础设施规划建设互联互通,强化重点区域改造,加强‘小街区规制’规划建设。

唐良智对于“小街区规划”的思考立足于“独立城市”的城市规划观念,即卫星城相对独立于中心城市,组成城市群而非大城区。出于加强各独立城市与中心城区的交通联系,唐良智在《政府工作报告》中,提及“加强‘小街区规制’规划建设。”所谓“小街区规制”,指的就是由中小街道分割围合、街区规模在50亩左右、公共服务设施就近配套的开放街区模式。

在成都市政协委员朱锐看来,建设“小街区规制”更多的是归还道路的“社会属性”,城市发展至今,提出此概念亦是顺应了现实需求。

事实上,以前城市运行速度慢,管理能力弱,一座城处处是小街区。只是随着城市发展,道路开始分等级、出现车用道、交通灯间隔距离加大。我国在前苏联城市规划布局影响下,形成大网格城市。以北京为例,格网约为500米一个十字路口,相比之下,西方城市小格网仅隔100~200米,甚至更小。

据《华西都市报》报道,到2016年,成都已在9个示范片区试点“小街区”理念,逐步推行“住宅小区内部道路公共化”等做法,而且取得了一定效果。

目前成都已有锦江宾馆片区、文家片区等9个示范片区的小街区编制工作已经完成,9个片区共计约25平方公里。根据功能需求,这些街区单元尺度不宜大于200米*200米,街区单元规模为50亩左右。道路宽度不宜大于25米,其中人行道宽度不宜小于3米,机动车道的宽度可为3米。

对于小区道路放开之后会否拥堵,成都市规划局详规处副处长刘鹏认为:小区道路的放开并不会“添堵”,因为道路要优先服务于选择步行或者骑自行车的人。 

比如,现在一些大的楼盘,占据了几个街区的位置。本来直线距离很近的两个地方,也许步行10分钟就能到达。但由于封闭的小区阻隔,走路可能就得花费40分钟,市民不得不依赖于“一脚油门”。如果这个小区的道路开放了,市民有机会不开车而选择步行或者骑自行车,那么对于道路也是一种减负。

成都奎星楼街的小区道路和旁边街道连通。

在成都的少城片区,街道一侧的住宅楼,没有围挡,单元门也直接挨着街面。两栋楼之间的空地,摆放着乒乓球台和健身器材。记者描写道:“居民们就着好阳光,嬉笑玩乐。穿过这片空地,竟是隔壁的一条小街了。”

北京:曾学习大连模式拆围墙 犯罪率上升又重建

也有一些教训值得借鉴。

上世纪90年代末期至本世纪初,北京劲松街道学习大连社区综合治理管理的模式,将各个小区之间的围墙拆除,相互连接,进行绿地修建等统一管理。

大社区管理的模式在一段时间内促进了街道工作的开展,却给治安留下了隐患。

由于几个小区临近地铁、公交枢纽,人员流动性大。无照游商、黑车司机也利用社区相互串通的特点,在小区内穿行,犯罪分子也抓住这一特点在小区内作案。

在2009年9月至2010年3月底半年时间里,据统计,由于小区串通,而发生的各类案件达18000多件,有逐年提升的趋势。

2011年4月法制晚报就此进行报道:记者走入楼道内发现,小区内不少住户将原有的铁栅栏防盗门全都换成了钢板防盗门。

农光东里的崔欣先生表示,一次他把刚买不久的电动自行车停在自家楼下,准备回家取完东西就走。5分钟后,他却发现电动车不见了,但由于小区院子口太多,而且都没有人看守,这让崔先生只能自认倒霉。

“没有围墙这小区都跟大街似的,谁都能穿来穿去。”居民们普遍表示,只有围墙重建起来,居民才有安全感。

加强对小区进行封闭式管理的呼声越来越高,特别是老小区内独居的老人越来越多,大家都希望能够让小区安全起来。

“为了解决小区的治安问题,近日,东三环外,劲松辖区的农光里、磨房北里等4个社区都将修建围墙。”

劲松辖区的农光里、磨房北里等4个社区都修建围墙。

该报道指:“这种拆除围墙的大社区模式目前在大连地区也未继续实行。主要原因是小社区合并成大社区后,在社区管理问题上出现很多问题。如职责、产权划分不明,导致政府部门对社区矛盾相互推诿等。”

据新华视点援引上海交大教授蒋宏的说法:在小区开放的过程中,涉及很多物权界定、管理权限、资金来源等问题,这些都需要有大量基础性工作垫底,很难“一刀切”解决。

“在2016年春晚中,赵薇的一曲《六尺巷》引起了全国人民的关注。实际上,‘六尺巷’正是一个将私家土地改造为公共道路的先例,历史上,“六尺巷”的形成靠的是一封信,但是,如今小区开放却不能靠一封信就落实,说到底,还是要依靠合理的制度安排,不能让老实人吃亏。”在今天的文章中,新华视点微信号如是说。

(来源:《每日经济新闻》《大连日报》、《四川日报》、《法制晚报》、《钱江晚报》、《大连晚报》、《半岛晨报》、《羊城晚报》等)

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