万通与国企合作，实现民企既有动力又有约束力

　　凤凰网资讯：我们也注意到万通找到天津的一家国企来合作，这样做的初衷是什么？这是给以后的民营企业发展提供的一种模式吗？

　　冯仑：我认为它是有一定的指标意义。因为我们在5年前在研究民营企业发展的方式时有两个判断：第一个判断实际上是在中共十六大时提出来的，混合经济是中国发展的长期所有制形式。

　　第二就是民营企业和国企各有优势，各有弊端。民营企业是有动力，无约束，追求利益一个巨大的空洞会导致冒险，也导致贪婪和违法乱纪；而国企有约束，无动力，长期的约束无动力，会导致贪污和懒惰。如果把这两个体制结合起来，能够做到既有动力又有约束，才能保持治理结构的平衡，公司才能长治久安。

　　我现在就在去天津的路上，因为到年底了，我要给我们的大股东泰达集团去汇报今年的工作和明年的一些想法，要开一个董事会，这样的沟通我们每年都会做。我为什么有大量的精力在全世界在跑、去看，而我不用担心公司内部会出现问题？因为有这样一种约束机制在里面。

　　同时，我们的团队又是完全市场化的，泰达并不干预我们，我们就能够创造出，至少目前在天津外来投资的房地产市场中，我们的份额是第一的，作为民营企业交税也是最多的。这样达成了一个我们事先预期的目标，就是有动力，同时又有约束，保持动力和约束之间的平衡，保持市场和社会之间体制的平衡。

　　所以我认为这实际上是值得很多民营企业去考虑的。当然作为国企来说，也是它改革的一个方向，就是怎么样跟社会、跟国企以外的其他外资和民营，跟一些治理比较清晰、具有竞争能力、具有良好发展前景的企业来合作，同时也创造他们的效益。比如说国企泰达投资我们，到目前为止它的回报已成倍于它的投资，成为泰达集团里重要的房地产板块，而且也推动了泰达内部整个国有资产的发展和价值提升。

　　这对国企和民营都有一个积极的借鉴作用，也是达成了双赢，甚至是三赢、四赢这样的局面。所以我们一直说我们和泰达的蜜月始终没有结束，我们还在蜜月中。

　　未来城市房价增长应和GDP、居民收入增长保持平衡

　　凤凰网资讯：下一个10年，您觉得房地产产业在中国经济中的角色和地位，会发生哪些变化？

　　冯仑：我觉得下一个10年，中国仍然处在快速城市化和经济快速成长的阶段，房地产的重要地位不应该有重大的变化。但是房地产行业自身和跟城市之间依赖的关系，在侧重点上会有一些不同。过去的10年、20年，房地产行业和地方政府的关系，实际上是住宅跟城市发展的关系，也就是说过去10年，在每年3万亿的市场中，有2-2.5万千亿是住宅产品，所以城市化拉动了很多住宅的发展。今后10年，我认为由于地产行业在住宅的发展逐步会过渡到商业不动产，地产行业对城市的整体商业基础设施、商用物业、办公环境、交通、城市发展模式这些方面的影响，将会越来越大。也就是说地产商的角色，会摆脱简单的住宅开发商的角色，而全面融入到城市的再造、推动城市发展模式变革以及城市功能完善演化，应该发挥积极塑造城市的作用。地产商会逐步和城市发展融为一体，来重新探讨城市发展的模式，塑造一个城市的未来。包括景观、包括建筑、包括交通、包括居住。

　　凤凰网资讯：最近中央出台了一些抑制房价的政策，包括开发商拿地首付不得低于50%，这样一些政策，对房地产产业会产生什么样的影响？

　　冯仑：在3年前，中国房地产的政策大部分叫单边政策，就是只鼓励房地产增长，成为GDP增长点、推动城市发展的这样一个政策。但是3年以来，政府又增加了调剂社会供给、改善城市低收入人群居住环境的政策，和适当抑制房价的政策，就变成双边政策。就是要调节低收入人群的居住条件这样一些政策，也就是调节社会富贫，保障低收入家庭有其屋，人人有房住这样一些政策，让城市的房价增长和GDP增长、居民收入增长保持一个平衡。所以由单边政策变成了双边政策。

　　比如说过去半年房价突然一下又涨得脱离了GDP和城市居民收入的增长幅度，然后政府就可以用另一边的政策来抑制一下；如果房地产行业整个萎缩了，大家的投资意愿降低，对城市的发展形成了滞后，那么政府又会推出另外一些政策来刺激大家买地和投资，比如信贷政策、税收政策。所以现在是两个方面，由单边政策变成双边政策，由一轨政策变成双轨政策，由一手的政策变成两手的政策。

　　所以未来10年，这两方面的政策在微调上会越来越成熟，越来越完善，越来越有经验，在快速城市化中，既保持房地产行业对经济增长的独特作用、贡献，同时又保证低收入人群能够得益于城市的发展，保障他们基本的居住要求。这两方面的政策都会有进一步完善。所以我认为政府在房地产行业政策调控上是越来越成熟。单边政策变成双边政策本身就是一个进步，而双边政策的进一步细节完善和在动态调整当中的丰富和发展，以至于最终形成中国完善的房地产市场的调控体系。在今后10年，我是非常乐观的。

　　未来十年房价应该是双轨价格

　　凤凰网资讯：那中国的房价在未来10年，到底会持续一个什么样的走势？

　　冯仑：我刚才讲的，如果按照我们判断政府的政策由单边变成双边，也许把价格也变成双轨价格。就是在城市完全竞争的少数核心区，完全要市场来调节，这部分的价格可能是极高极低，它的波动性会加大。像新加坡一样，这一部分可能只占20%，但价格可能是非常高，甚至是很离谱，这是一轨。但另外一部分，跟保障基本居住相关的政策这部分市场，政府是要严格来调控的。而这部分的价格，将会是一个缓慢的上升，而且不脱离城市发展GDP增长和人均收入增长的幅度。保障多数人能够承受的一个区间内，政府会在这个区间内来进行调控。

　　所以未来的价格是双轨价格，看你站在哪一轨，比如今天突然天上掉馅饼，你挣很多钱，你可能就进入到我说的高房价区、豪宅区，那你就在这里居住。如果你是正常的大学毕业、工作、就业、生活，那你可能是在政府保障房的这个区域内来看你未来需要的房价，这个房价应该是经过你这10年、15年的工作努力、积蓄、发展可以承受的。