从投机到投资

1998年开始的房改政策把房地产业真正推入了市场。在这十余年中，随着2003年开始数次宏观调控之手的缩紧，温州形形色色的“炒房人”也产生了分化。

吴小节曾经是一名炒房人。2001年，才24岁的她就在上海买下了外滩边上的滨江名人苑。

说起这笔投资，吴小节还记得很清楚，语调中颇为兴奋，“那套房就是在上海申办世博会成功的前一天晚上买的。每平方米9千元左右买进，花了19万付了两成首付款，三年后就赚了140多万。”后来在世茂集团举办的一次推介上，吴小节又买下一套北京东三环区域的世贸滨江公寓。“当时，房价每平方米一万元左右。房子都没看就买下了。”说起当时的投资，吴小节直言有些疯狂。

2006年初，是令吴小节记忆深刻的年份。在中央多管齐下的宏观调控下，曾经疯狂的市场一下子冷静下来。

“那一波调控中，很多人亏得倾家荡产，其中不乏一些‘大户’。”吴小节有一位朋友把自己的多套住房拿到银行做抵押借钱炒房，本想短炒，但遇到调控，根本没有能力消化，只能放弃。“多处房产被银行没收了，在银行里也上了黑名单。”吴小节自己也有几套房产被迫“割肉”。

从那时开始，“温州炒房团”发生了变化。“很多人都不炒了，去做实业了；还有很多人，摈弃了以前的投机心态，再也不会激进得完全超出自己的能力去投资了。”吴小节说。

之后，吴小节也结束了炒房生涯，并运用在“炒房”中锻炼出的投资眼光进入了房地产公司。“现在也会买房子，但是求稳、以中长线为主，是投资的心态。”

与吴小节类似，以前做机械生意、业余时间和朋友一起“炒房”的戴道金现在谈起房产投资来，谨慎、保守。

“以前买房子，纠集十几个生意圈的朋友把一层楼买下来，等合适的时机卖出，再按出资比例分成。那时买房子就像买衣服。”戴道金稍微停顿后，总结说:“其实那几年也是因为政策好。现在市场已经很高了，我们也越来越谨慎。”

今年4月，戴道金加入了一家投资公司，“带领几十个人的团队收购烂尾楼等资产”。在他看来，这是类似于基金收购资产，重新包装后在市场上推出，是一份更有前途也更有挑战的工作。

胡海燕是杭州金都房产集团有限公司营销策划部温州拓展部的经理，据她观察，现在温州人投资房产，做短线的明显少了。她接触的一位买了一套总价700多万的房产的温州客户，甚至是在用收藏古董的心态投资优质物业。

“买下之后也不会出租，就是收藏起来。”胡海燕分析客户的心态，“其实就是怕钱不值钱，这种理念的人，在温州越来越多了。”

“十多年来，市场在成熟，个人也在成熟啊。”吴小节感叹。

温州客撤离 煤老板补缺

在国人早已熟知的几个投资路径中，存银行利息不划算，买股票，那早就证明更不靠谱。数来数去，对不缺钞票的煤老板来说，似乎也只剩下了地产可以玩票。

南都周刊记者·王宏宇 北京报道

煤老板补缺

“对煤老板来说，投资任何东西的回报率，其实都比不上煤矿——无论是房产，还是股票。”

在北京三里屯酒吧一条街的街角， 35岁的陕西人于宝林(化名)一边钻进他那辆造型霸道的斯巴鲁驰鹏越野车，一边对记者说。他身后的不远处是一片仍在施工的建筑群，临街的巨型广告牌上写着:三里屯SOHO，抵御资金缩水。

于宝林的老家在陕西榆林市的神木县，他的个人主要资产有一家榆林民营煤矿的部分股份，西安的一家环保工厂，以及位于北京和西安、榆林等地的多处房产。第一项资产令他挖到了第一桶金，并为他此后的投资提供了源源不断的现金流。榆林位于中国著名的鄂尔多斯盆地——这里的煤炭资源储量占全国的39%，主要集中在陕西北部、内蒙古和山西部分地区，媒体聚焦的众多一掷千金的煤矿主们，多出于此。

于的资产足够买下几层写字楼。但他短期内并没有打算投资，他出现在这里的原因，是帮助几位老家的朋友来看房子。他的这些朋友都是煤矿主，尽管对房地产几乎一无所知，但都希望买下一些商铺用于投资，吸引他们正是SOHO的那句广告语:抵御资金缩水。

“我们的商业地产，最近40%以上都被能源业的投资者们买走了。金融危机对这些煤矿主，几乎没有什么影响。” SOHO中国销售总监金怀南对记者说道。

金怀南并不急于吸引于宝林的注意。在这些能源业的投资者中，除了少部分河北唐山的矿老板，大多还是来自山西、内蒙、陕西的煤老板，其中山西相对多一些，内蒙和陕西的比例相差不多。而受地段限制，这些富的流油的煤矿主们在北京的房产投资选择其实并不多，住宅地产主要集中在星河湾，而商业地产主要是SOHO的一些项目。

金怀南说，短线投资的温州炒房团正在远离北京市场。“此前开盘的中关村SOHO计划售出10个亿，短短半个月就几乎销售一空，但温州团只在刚开盘时来了6个人，最后只有一个人下了订单。”与陆续撤离的温州炒房团不同，最近持续增加的煤矿主客户，买房的目的主要都是长期持有，这显然也有助于提升房企形象。

金怀南说，就在不久前的5月份，SOHO的销售团队刚刚创造了中国商业地产单笔销售的新纪录，同时刷新了他们在4月份才创造的单笔旧纪录，不过金拒绝透露这笔订单的具体数额，只是说这两个创纪录的订单均来自煤老板。

“通胀很快就要来了。历次金融危机之后都伴随着通胀。煤老板几千万上亿元投一个矿，而且不止一个矿，连续开采30年收入稳定，这些资金存在缩水风险，需要一个出口。而地产是规避风险的最好手段。”金怀南显然希望于宝林这样资产雄厚却仍在犹豫的核心客户尽快决断。

虚拟资金的流向

“星河湾装修得富丽堂皇，就像个博物馆似的。怎么会有那么多人花这么多钱去住博物馆呢？”去年9月，郎咸平在无锡演讲时曾提到煤老板资金流向的问题，指出这些本应重新流回投资领域的资金，由于缺乏投资渠道，正变成盲目追高的“虚拟资金”，反映在房地产市场，就是“炒房”。

“光靠住宅消化不掉这样巨大的购买力，所以现在煤老板的投资正转向商铺。”金怀南说。三里屯SOHO的公寓仍然供给充足，但商铺几乎已经销售一空。“矿业毕竟是有巨大风险的。”金说，“相当一部分煤老板甚至希望能从SOHO手中直接买星级酒店，但这需要在房子开建时就引入酒店管理，并不是我们所熟悉的领域。”

在金看来，煤老板的房产首先看地段，其次看项目，投资路径一般是先就近在本地和省会买房子，再考虑北京，也有去天津的，因为海南等地污染少，去那边买房的也很多。不过北京还是除省会之外的首选。他并不同意煤老板喜欢豪华精装修房子的看法，“现在，很多煤老板们买房的决策是‘煤二代’参与的，‘煤二代’一点都不土。SOHO的国际化风格其实很适合他们的口味。”

但北京黄金地段日益减少的土地供应，决定了煤老板们不可能把钱都投入到买楼中去。“很多人的钱确实没地方花，也不知道怎么花。”于宝林说。他听说过神木那边有人做水泥厂，也有人做农业，至于做药、做太阳能甚至互联网，因为是外行，煤老板一般不会随便参与。

“把实业做起来当然很赚钱，但是好的实业煤老板未必能玩得了。就拿四川人买悍马来说，能买得起悍马品牌的煤老板不计其数，但是真正懂经营管理的没几个。”于宝林说。即便在熟悉的矿业，想要继续扩大投资也不容易，门槛还是公司管理。在于宝林的圈子里，有人去内蒙开铁矿，也有人去青岛、新疆、山西玩过资源，但这些尝试失败的占大多数。于宝林的家族去年也在内蒙投了1000多万采矿，但赶上金融危机，没什么回报。在此之前，于家还在山西投资了一个水厂，不过现在也还没有回报。“我们家族投资其实很盲目。股市就更不用说，陕北那边的煤老板都不相信股市，之前的沉痛教训太多。”

“我们家族也注册了集团公司想实现集团化，但是转型很困难，精细管理当地人做不来，另外，这里面有很多灰色的东西，交给外人做不放心，比方出200万送领导，要是正规的公司，账面上怎么做？浙江正泰确实成功了，但是那是个特例。”

千挑万选之后，房地产相对还是一个值得投资的项目。于家正在尝试投资房地产开发，他们前不久集资3个多亿，买了一个国有企业的三百亩地。“西安有些楼盘是煤老板投资的，他们不光自己做开发，过两年转卖了也是有赚头的。”