泡沫终归要破灭，只是时间问题

Q:中国的房地产泡沫有多大，可以量化吗？

易:中国房地产市场的价格，早就超过了居民的实际承受能力，超出了居民的实际想像能力。中国一些城市的房价在2009年这一年内，就涨了一倍以上，可以想像这个泡沫有多大。房地产市场的泡沫是在2007年没有挤出的情况下又涨起来了。

叶:回归正常的年份，就可以知道房地产泡沫有多大。比如房价收入比，现在比正常年份要高出很多倍。租售比也是，要五六十年才能收回成本。这些东西严格看来都是房地产泡沫比较高的一个征兆。最重要的是海南这些地方，一线城市投资性的购房需求已经占一定的比例了。所有的指标其实都指向一个同样的结论，就是中国房地产市场泡沫比较严重。

Q:有人认为，假设中国的房地产泡沫比迪拜还要严重甚至严重许多，也不会像迪拜那样容易破裂，你同意这种观点吗？为什么?

叶:我当然不同意。因为他们永远不知道泡沫什么时候破裂。事实上，当我们在预测泡沫很严重要破灭的时候，一般是不会马上就破灭的。它会顺时往后延，取决于下一步来接盘的资金，它的流向、流量有多少。我不认为说现在的泡沫马上会破灭，但是过三五年，风险会非常大。

易:房地产泡沫只要是吹大的，终归要破灭的，只是时间问题。中国这么大，破灭没有这么快，但总有一天要破灭的，谁也阻止不了。你把房地产泡沫都研究一下，没有一个不破灭的。早调整，破灭产生的风险小些，调整越滞后，泡沫越大，危险就越大。

Q:除了查诺斯，美国《新闻周刊》也预测，中国将因房产泡沫破裂而陷入经济崩溃，国外预测普遍和一些中国国内专家的乐观预测相反，为什么会出现这种情况？

叶:我不能猜测他们的观点，有可能他们认为真没泡沫，还有一种可能就是他们认为中国的房价就是与众不同，就是有中国特色。或者说，他即便认为有泡沫，现在说出来，是有碍于经济复苏大局的。但是我认为任何非真实现象的这种（判断），才是妨碍经济复苏大局的。

释放泡沫，需要政府主动出击

Q:中国的房地产泡沫会在什么情况下，以什么方式破裂？

易:不知道，想像不到。想像得到就能够有好的应对方式了。这些等破了的时候就知道了。

不到破灭的时候，就没有人看到它的严重性，破灭了那天才会看到，和美国金融危机一模一样。多少年以前多少人提出警戒，没人相信，等到危机出现以后，才知道有多厉害。中国也一样。

美国次贷危机前，泡沫持续了20多年才破裂。中国这些年算什么，也可能持续时间还要长呢。时间拖得越长，输得就越厉害。

叶:从中国房地产以前的几次小周期看，都是政策改变，连续加息、加税，导致房地产市场往下走。最典型的就是90年代初期的海南地产泡沫，其实是政府整顿的结果。要不然全国的资金往那边涌，房地产泡沫还能上升。

所以一个比较好的结果是政府主动出击，使得房地产泡沫释放。

不严厉打击投机炒作，这个泡沫就会吹下去

Q:最近中国也在调控楼市，对于调控新政，你怎么看？

叶:如果我们知道以前几个调控周期的话，对于这些政策都不会陌生。

我们所谓调控政策，最主要的就是收紧地根和银根。现在来看，收紧银根会有一定的效果。因为大家的成本上升，或者是金融杠杆降低了。比如开发商首付款要交50％，然后二套房贷要交40％，也就是说，自己动用的现金支出增加了，相当于成本上升。但是收紧地根不会起到效果。因为海南这边，1月15日收紧地根之后，房价就暴涨。这最能说明，收紧地根是会促进地产价格上涨预期的。

按照这样的政策走向，现在市场处于观望期，成交量下降，但是价格没有下降，说明处于一个胶着期。如果没有后续政策出台的话，市场价格还有可能上涨。因为今年很多城市大搞基建，有些一线城市供应量供应不上。

易:2009年房价飙升的根本原因是2008年政府过度优惠的信贷政策。而调控政策对这种过度优惠的政策并没有做出调整。

不把投资炒作挤出来，根本就没有用。投资炒作不一定是买两套房，买一套房也可以投资炒作。政策对二套房贷的限定有一个假设前提，就是第一套房是用来居住，而第二套房是用来投资。这个前提是不成立的，人们买第一套房完全可以用来出租投资而非自己居住。

所以要是不把基本的概念搞清楚，不严厉打击投机炒作，这个泡沫就会吹下去。

Q:那么如何才能有效防止中国房地产泡沫越吹越大？

易:很简单，不让这些人过度享受优惠政策。凭什么政策供养他们投机炒作赚钱呢？凭什么把存款的利率压得那么低，让买房的人借钱来投机炒作？这是问题，这等于用别人的钱投机炒作，不把这个改掉是不行的。

叶:因为我们这一轮的泡沫是由货币吹大的，所以第一，收紧货币，调控货币的价格，是很重要的。

中国如果真的要降房价的话，有两个手段。第一个手段，我认为物业税要征收。这可以使得投资型的购房者退出市场，由自住型的购房者来接棒，一定会出现房价大跌的情况。还有一个就是政府用税收来养活自己，而不是靠出卖土地。土地这一块理顺的话，整个房地产市场才能理顺。（国际先驱导报）