若房地产“支柱地位”难以为继，谁能接棒？

近日，中共中央、国务院印发《关于发展新质生产力的意见》。产业升级与新质生产力，成为外媒观察中国经济时的高频词。然而，在高端制造、人工智能等新兴产业高歌猛进的同时，内需偏弱、居民体感偏冷也成为了不容忽视的现实问题。我们该如何看待新质生产力在中国经济发展当中扮演的角色？传统增长引擎——房地产是否已成过去时？提振消费的根本出路又在何方？针对上述问题，上海交通大学安泰经济与管理学院讲席教授陆铭在2026外滩年会期间接受了中国网《中国访谈》的专访。

中国网在2026外滩年会期间专访上海交通大学安泰经济与管理学院讲席教授陆铭。（CF40供图）

“经济发展不能只有一个轮子转得快”

陆铭认为，新质生产力未来在中国经济中扮演的角色一定会越来越重要，其底层逻辑是经济发展阶段的自然更替。

“三四十年前，中国人均GDP只有200至300美元，当时中国经济的竞争力是大量的廉价劳动力，主要做的是来料加工的低端制造，大量附加值留在了发达国家。”陆铭回顾道。

“到了今年，中国人均GDP将超过1.5万美元，居民富裕的同时，劳动力成本也提高了。”在这一发展阶段，技术自然会成为经济发展的新驱动力。陆铭指出，以出口为例，当前中国主要的出口产品已不再是服装、鞋帽，而是被称为“新三样”甚至“新新三样”的高科技产品。这些产品通过出口和国内投资两个渠道拉动增长。“只要中国经济持续增长，劳动力成本就会越来越高，技术进步就会越来越成为经济发展，特别是制造业发展的持续动力。”

然而，这种转型正带来一种结构性分化。陆铭将中国经济比作一辆车，以高端制造、人工智能为代表的新质生产力具有技术和资本密集的特点，是其中一个轮子；以养老、医疗、教育、托幼、餐饮为代表的生活性服务业具有劳动密集的特点，是驱动增长的另一个轮子。

当前我国经济面临的问题在于“快轮子”跑得很快，不断在统计数据上拉动经济增长，但生产特性决定了其对就业的带动和对收入增加的拉动作用有限，导致老百姓觉得增长“离自己太远”；而“慢轮子”又不可能一夜之间提速。

“我们要加快对‘慢轮子’的改造，而不是降低‘快轮子’的速度——那不是出路。”陆铭强调，大力发展服务业是解决就业和收入问题的根本方向。尤其当人工智能在制造业中进一步提升效率，乃至替代部分劳动力时，大量就业岗位只能从劳动密集型的服务业中产生，进而形成“就业增加—收入提高—消费提振”的正向循环。

如何让“慢轮子”跟上？陆铭从三个维度开出了系统性“药方”：

首先，税收制度改革。当前税收体系偏重生产端（增值税），未来应逐步用消费税替代基于生产的增值税，引导地方政府从“爱生产”转向“重消费”，更加重视服务业发展和消费的拉动作用。

第二，缩短劳动时间，激活服务消费。陆铭呼吁缩短劳动工时，增加春假、秋假、灵活休假和带薪休假。“服务消费需要花时间，加班太多会直接挤压线下服务消费的空间。”

第三，对城市建设进行深层调整。陆铭指出，过去二三十年中国城市规划受“低密度、宽马路”理念影响，街边商业匮乏，大型商业体品牌、设计雷同，导致居民不愿意出门逛街。陆铭建议，在软件方面，应缩短服务业负面清单，向民间资本开放更多领域；在硬件上，应提高城市密度，重塑街道商业生态，让城市重新拥有“逛街的吸引力”。

新旧增长引擎交替，房地产进入“分化时代”

房地产是传统增长引擎。谈及它未来在我国经济中发挥的作用时，陆铭表示，房地产下行已然拖累经济发展，其“支柱地位”难以为继。“房地产大规模扩张的时代已经结束，但房地产仍是非常重要的行业。”

他用“分化”一词概括房地产的发展趋势：不同地区存在分化，如相较于人口流出地，沿海、省会城市、大城市等人口流入地的房地产市场仍有很大的发展空间；同一城市内部，中心城区与郊区也存在分化；相同地段，不同楼盘之间也存在分化，如新房、绿色、高得房率住房需求依然坚挺，老旧小区需求相对疲软。

“房价的修复将是一个缓慢的过程，不会像之前那样一年猛涨10%。”陆铭提醒，对房地产的理解必须建立在需求和供给的空间布局、结构差异等客观规律基础之上，不能笼统地认为房地产已经“到头了”。

当被问及新质生产力能否替代房地产在宏观经济中的作用时，陆铭分维度给出了回答：

在拉动增长方面，单一行业难以替代房地产的作用，若将先进制造业归为一个大类，完全可以为经济增长创造新的动力；

在就业创造方面，房地产上下游产业链极长，建筑、销售等环节大量依赖劳动力，其就业吸纳能力是高科技产业和先进制造业难以比拟的；

从带动消费来看，买房后的装修、家电等衍生消费链条极长，而先进制造业仍然大量依靠出口来消化产能，对国内消费的拉动远不及房地产。

因此，陆铭主张“房地产首先要稳住，还要结合城市更新进一步发展”。他特别指出当前保障房体系的结构性错配问题：大量公租房、廉租房建在远郊，而城市就业已转向服务业，场景集中在中心城区，导致远郊保障房闲置率高。

“城市转向服务业时，住房要更多建在就近就业的地方。地铁站出来不应该是孤零零一个站，而应该是一座楼——建成公租房、廉租房，让低收入群体不用买车就能进城工作。低楼层还可以建设成各类生活服务业和商业空间。”陆铭还建议，市中心容积率可适度放松，闲置商务楼可改造为住宅，充分释放城市存量空间，激发城市活力。