探索基层治理新模式——物管会，这位“新管家”管得好不好
近日，银川市兴庆区尚书房小区景观水池和南大门修缮工程结束，景墨社区与小区物管会成员一起验收。图为尚书房小区验收现场。
银川市金凤区贺兰山中路街道铂悦府小区物管会现场办公。
近年来，我区部分老旧小区、安置小区和单位家属院由于业主参与度低、程序复杂等因素，长期无法成立业主委员会，民生问题日益突出，居民改善物业管理的愿望迫切。
为破解这一痛点，银川市率先在全区试点推动由社区、业主代表、建设单位等组建的物业管理委员会，作为业主委员会的有效补充。
群众烦心事咋办
物业费如何收取、服务是否匹配、收支账目有无公开，既是广大业主普遍关心的热点，也是基层治理的一大难点。在银川市，很多小区会陷入恶性循环：物业服务打折扣，业主不愿缴纳物业费；缴费率走低，物业服务进一步压缩。
“我也不清楚物业费都包含哪些服务，但我交了费，小区所有问题就应该归物业管。”银川市民李晓丰说。而他的话也道出很多居民的心声，一旦出现设施老化、维修不及时等问题，就认为是物业工作没做到位造成，抱怨“服务与收费不匹配”。很多小区又缺乏常态化沟通渠道，物业政策、服务标准等宣传不到位，进一步加剧双方的矛盾。
小矛盾不断累积，成为居民的烦心事。
“南商业市场收取的租金去哪儿了？便民菜市场收了多少钱，花在哪里？我们业主心里始终没底。”这曾一度是银川市金凤区海茂壹号院小区居民的困惑。
公共收益不透明、账目管理不规范，小区设施老化、居民投诉报修频繁……群众烦心事迟迟无法得到有效解决。与此同时，该小区业主委员会的组建之路同样坎坷：2000多户居民，但大部分居民参与基层治理的热情不高，投票屡屡遇冷，业主委员会组建多次半途夭折。
业主委员会成立很难，居民改善物业管理的愿望却十分迫切，该如何破局？
2025年底，《银川市物业管理委员会组建规范运行工作指南》等相关政策落地，银川市多个小区诞生了新的“当家人”——物业管理委员会。
根据相关规定，对于不具备成立业主大会条件、或经指导后仍未成立业主委员会的小区，可以组建物业管理委员会。物管会由社区、业主代表、建设单位等共同组成，代行业主委员会相关职责，是业主委员会的有效补充。物管会最多存在3年，3年内如果小区还是无法成立业主委员会，物管会到期解散，街道社区重新组建新的物管会，继续“托管”。
“我在小区住了6年，公共收益的账目没个明白账，这次我想出一份力，把这件事监督起来。”“我退休了，时间灵活，可以帮忙盯着物业整改。”“我做审计工作，账目方面我能帮上忙。”在海茂壹号院小区，金凤区贺兰山中路街道世悦社区一提出成立物管会，有很多居民主动请缨，亮出“优势”。经过上级部门审核后，海茂壹号院小区物管会正式成立。
兴庆区景墨家园A区、尚书房小区建成年限久、居住人口多、老年群体占比大，因人员结构复杂、居民意见难以统一，小区业主委员会长期“难产”，成为社区治理难以逾越的坎。
为破解难题，兴庆区丽景街街道景墨社区工作人员化身“政策翻译官”和“信息联络员”，下沉小区楼栋、入户宣讲物管会职责、工作机制，并挖掘平日热心公益、敢于担当的党员、退役军人等，鼓励他们参与小区管理。
经过自愿报名、资格审核、公开选举、全程公示等程序，尚书房小区、景墨家园A区物业管理委员会分别于2025年12月和2026年1月成立。
物管会的运行，让小区治理实现从“群众自发反映”到“组织规范履职”的转变。以往，居民个体反馈问题力量有限、话语权弱、整改推进难；如今，物管会依法依规履职、公开公正办事，监督物业服务、协调公共事务、回应居民诉求更有实效。
尚书房小区退休党员赵杰以前就爱在小区转悠，发现问题虽然也会向物业反馈，但心底总有顾虑。自从成为物管会的一员后，赵杰的脚步更勤了，监督时也不再有心理包袱。
尚书房小区原有的景观水池存在安全隐患，南大门因年久失修也出现瓷砖脱落，既影响美观又有安全隐患。为此，赵杰向景墨社区反映，推动小区物业公司落实，改造工程于今年4月启动。从方案设计到施工落地，物管会成员当起了“民间监理”，地砖铺得不平整，重铺；墙体一体板有瑕疵，坚决要求重装。在一双双眼睛的紧盯下，焕然一新的南大门成了小区的“面子”，平整的广场成了孩子们的乐园。
“门锁坏了3个月没人修”“拐弯处停车根本看不见”……7月初，兴庆区金沙家园小区物业管理委员会首次会议现场，物管会成员你一言我一语，把积攒多年的烦心事摆上了“桌面”。
经过一个半月的公示、推荐、批复，金沙家园物管会正式成立，共有7名成员。当天，丽景街街道办事处物业专干全程把关，八里桥社区网格员深度参与。小区公共收益怎么管？物业服务怎么监督？现场，明确了议事规则、决策机制等，街道、社区、业主三方力量拧成一股绳，让物管会“动起来”。
“小区公共收益共管账户已经建立，待物管会公章正式下发后，就会完成账户更名和资金划转，确保公共收益的管理和使用权归物管会集体决策，物业不再单方支配这笔资金。”丽景街街道八里桥社区党委书记王娥说。
9月15日，记者采访得知，经过一段时间运行，该小区物管会围绕环境卫生、设施维修、车辆管理等提了很多具体问题，小区物业公司负责人逐一回应。维修单元门锁、加固座椅、乱停车区域拉警戒线，7天内完成；车位改造、更换照明设施、维修破损扶手，10天至20天内完成。
“以前有问题不知道找谁，现在有了物管会，事情有人管了。”居民刘勇说。
从“有问题没处说”到“坐下来商量”，物管会的成立，让居民诉求有了出口，物业服务有了监督。“大家的事大家议，小区才能越来越好。”王娥说，下一步，物管会将常态化收集居民意见，定期公示整改进展，确保件件有着落、事事有回音。
建起来更要“转起来”
物管会不仅要“建起来”，更要“转起来”“活起来”。
为破解小区自治缺位、物业监管薄弱等基层治理难题，金凤区上海西路街道银新苑南社区积极搭建物业管理委员会治理体系，先后组建了3个小区物管会，担负起小区自治管理、物业监督、环境整治、矛盾协调等职责。
尚景世家小区原来的楼前道路地砖使用的是瓷砖，雨雪天气极易积水湿滑，陆续多次发生居民摔倒情况。为保障居民出行安全，小区物管会广泛征集民意、实地排查隐患，制定专项整改方案，对小区易打滑道路地砖进行整体更换翻新，并优化路面排水设施。
“以前总觉得物业的事离自己很远，现在参与进来，才知道每一分钱每一件事都跟大伙儿的生活息息相关。”9月14日，尚景世家小区物管会成员常改花说。
海茂壹号院小区物管会刚成立，就形成了一份37项整改清单。
聚焦居民反映最集中、最迫切的物业管理问题，世悦社区多次组织召开物管会会议，居民在会上纷纷“吐槽”：地下车库地坪破损几年了，一直没人修；垃圾桶底座脏乱差；晚上小区路灯太暗，走路不安全……物管会逐一记录、分类、核实，最终整理形成了一份包含37项整改事项的清单，且每一项都明确了实施内容、时间节点和工程进度。
清单有了，关键在落实。海茂壹号院小区物管会建立专项工作群，物业公司对照清单逐项整改，物管会成员实时跟踪督办。日常巡查中发现的新问题，随手拍照发到微信群里，物业必须在规定时间内回复处理方案和完成时限。
“刚建群那几天，群里消息都是催整改的，物业项目经理天天在群里回复消息到半夜。”物管会成员孙建军回忆说。
而现在，物业公司主动晒进度，工作节奏明显变了。截至目前，该小区37项整改事项已完成90%以上，电梯及时年检、清洗了高层楼栋水箱、游乐设施换新、北商业东侧路面硬化、楼栋通道墙裙翻新、塑胶跑道破损维修等工程均已完工，高杆灯增设等也明确了完成时限。
“物管会能不能长久地管好、用好，既要靠制度不断打磨，也离不开居民持续‘在场’的热情。让旁观者变成当家人，基层治理就有了最实在的动力。”世悦社区党委书记郭丽说。
如何才能更长久
物管会作为小区治理关键纽带，落实“社区牵头、物管会主导、居民参与、物业落实”四方联动机制，一方面当好居民的“代言人”，统一收集汇总居民合理诉求，全程跟进问题协商、整改、复核全流程；另一方面，当好物业“监督员”，紧盯整改落实情况，督促企业正视服务漏洞，杜绝敷衍应付、拖延处置现象。
而对于这个“新生事物”，不少居民也存有诸多疑问：代表如何选出？能否真正站在业主立场？短期整治过后，会不会重回治理老路？
“我们通过常态化现场协商、全程公开监督、闭环整改落实，用实际成效回应群众疑虑。”贺兰山中路铂悦社区党委书记李想说。据了解，金凤区铂悦府小区也曾面临物业服务意识薄弱、问题处置滞后、治理主动性不足等突出问题，为补齐业主委员会缺位带来的治理短板，铂悦社区牵头组建物管会。
“社区与物管会将巡查、评议、协商转为常态化工作，持续跟踪物业服务质量，避免‘一阵风式’整治，打消居民‘热度过后一切复原’的担忧。”李想说。目前，经过多轮现场协商整改，铂悦府小区服务面貌明显改观，凉亭增设共享花露水、免费发放蔬菜等便民服务落地，设施维修、绿化养护、园区保洁工作前置推进。
在物管会运行过程中，也曾面临居民参与积极性参差不齐、物业整改配合度不足等治理瓶颈。“我们通过常态化开展一线议事协商、季度物业评议、联合巡查监督等活动，完善四方联动治理机制，破解物管会运行中的各类痛点难点。”李想说。
据了解，物管会并非单纯的业主自治组织，而是由街道办事处、乡镇人民政府牵头组建，整合业主代表、居委会代表、物业企业代表，以及公安、城管等相关部门代表的多元协同治理平台，构建了“政府引导、业主主体、物业负责、多方参与”的治理新格局。但是，物管会成员本质上是公益性岗位，没有工资，靠的是热心和公心，瓶颈也很现实，成员的积极性全靠情怀，难免会虎头蛇尾。同时，遇到业主不配合、物业不买账时，没有执法权和强制力的物管会便陷入“管不了推不动”的尴尬局面。
为此，银川市住建局出台了《物业管理委员会组建规范运行工作指南》，从组建流程到任期管理都有章可循。兴庆区则将“吹哨报到”作为最有效的破题抓手，建立了“快捷哨、攻坚哨、应急哨”三级机制，整合12345热线、网格巡查等渠道，形成“吹哨—派单—办理—反馈—评价”闭环。
“曾经我们也有顾虑。刚成立时，大家热情都很高，时间一长会不会又回到老样子？”景墨社区党委书记柴朝霞说，物管会任期3年，期满若仍未推动成立业委会，街道就会重新组建，对任期内表现积极的成员可以连选连任，形成“能者上庸者下”的流动机制，“我们也在尝试推动物管会向业主委员会转化。”（记者 杨 超 文/图）