一文看懂！武汉楼市新政，释放了哪些重要信号？

极目新闻记者 马清妮

10月1日，武汉正式发布《关于完善商品住房销售制度的通知》的实施意见，这是继北京、上海、广州一线城市之后，全国第四个发布“828新政”落地细则的城市。

武汉市住房和城市更新局官网

极目新闻记者梳理发现，此次整体制度框架对标国家政策，落实封顶预售、现房销售、主办银行等监管要求，同时结合武汉房地产市场实际，在新老项目划断、装配式阶段豁免、支持存量用地盘活、保函置换监管资金、土地分期付款、多元化竣备、简化审批提高效率等方面更加细化。

此番武汉楼市政策重大调整，释放了哪些信号？将为房企及购房者带来哪些新变？10月1日上午，极目新闻记者联系中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政，对政策进行系统解读。

设置差异化过渡期

帮助企业提高经营质效

新政严格执行8月28日时间节点完成新老划断，按照项目地块的不同情况，细化分成五个类别，更好的满足企业过渡期的投资发展诉求。针对装配式、智能建造项目设置专项过渡期优惠，把制度改革与装配式产业扶持相结合。对于存量地块和盘活项目，经过评估和报备后，在限定时间内可以按照原有预售政策执行。

同时，项目可以按照最小单元进行竣备，地上地下、毛坯装修可以分阶段竣备，这些都是务实管用的措施。武汉还将优化营商服务，大力推动拿地即开工、交房即办证，压缩审批周期，对冲新政带来的开发周期拉长影响，帮助企业提高经营质效，这是武汉细则突出的本地化创新。

土地款分期缴纳

适配房企发展诉求

土地价款分期是纾解拿地压力的核心抓手，武汉明确8月28日后新出让土地，半年内缴纳土地款不低于50%，余款1年内缴清，经程序决策最长可延至两年。

横向对比，上海要求签约后30天内缴50%，时间要求更紧；北京直接明确余款最长两年缴清；武汉把首期50%缴款放宽至半年，“1+1”弹性延期模式，有效缓解企业资金压力，匹配项目开发建设节点要求，贴合房企资金周转特点。

保函可置换预售监管资金

为武汉独有亮点

本次细则一大创新点，直接明确符合原有预售和资金监管政策的项目，可使用保函置换预售监管资金，置换额度最高可达竣工交付所需资金的30%，置换后监管账户资金不得低于70%。（按新出让土地项目执行预售管理的商品住房项目，保函置换政策另行制定）

对比北京、上海、广州的828新政配套文件，三地细则均未写入保函置换监管资金的明确条款，武汉在守住保交付底线前提下，给合规房企预留资金周转空间。

企业可依托该条款提高资金使用效率，叠加开发贷款展期、土地收储置换、规划条件优化等支持措施，有效纾解房企资金链压力，提振企业拿地与持续开发意愿。

5%现房销售定金纳入监管账户

兼顾风险防控与企业现金流

武汉将现房销售定金上限设置为总房款5%，定金全部纳入监管账户。

对比来看，北京现房定金上限1%，上海为3%，武汉比例相对更高，与广州持平。可以缓解现房模式下企业前期资金压力，平衡购房权益保护与企业稳健经营诉求。

“一手交钱一手交房”

促进房企和行业转型发展

从需求、供给、开发主体三个维度来看，相关楼市新政影响各有侧重。

对购房者而言，封顶预售、资金全监管、推行现房销售等措施，强化消费者权益保护，有利于“所见即所得”“一手交钱一手交房”，让大家对市场更有信心、消费更加放心。

对供给端，预售门槛抬升、优先推行现房销售，短期会减少市场供应，调节新房供应节奏，助力武汉库存去化，推动供需平衡稳健发展。

对房企来说，开发周期拉长、资金沉淀增加，投资不确定性增加，企业面临算账难、产品错配、规模承压等现实挑战。

李国政表示，武汉细则，有利于企业逐步适应市场转变，实现平稳过渡转型发展，“有多少钱干多少事”，以更好的产品和服务，推动行业转向存量时代高品质开发模式。

今后，房企将以“好政策+好地块+好房子”为重心，聚焦于城市的成熟区域，从地块禀赋、产品研发、施工管理、交付品质、生活服务等方面发力，以更好的产品满足多样化的品质生活需求。

值得关注的是，北上广细则明确提到：个人住房按揭贷款，竣工备案之后才能发放。这是比较刚性的条款，也是影响房企资金杠杆效率的关键变量，本次武汉细则没有明确按揭贷款发放节点，交由各商业银行自主实操。按揭放款直接决定房企回款效率，后续银行端执行尺度将成为观察市场的重要变量。

（来源：极目新闻）

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