北上广深，房租悄悄涨了6个月？

文 /巴九灵

一个越来越让一线城市租户惊讶的现象是：

住宅租金均价持续上涨，已连续6个月。

据中指数据，今年3—8月分别环比上涨0.34%、0.26%、0.16%、0.38%、0.38%和0.03%。受此影响，1—8月的一线城市住宅租金累计上涨1.21%。

区分来看，领头羊是上海和深圳，前者环比增长数据分别是‌0.37%‌、0.55%、0.51%、0.95%、0.73%和0.61%，后者为0.41%、0.20%、0.23%、0.23%、0.2%和0.27%。

另据安居客监测，8月，一线城市找房价格同比上涨0.32%，是四大能级中明显同比转正的板块，同时挂牌价格环比反弹上涨0.91%。

对比此前，这几乎是一个反转性的趋势变化。2025年1—11月，全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.04%，一线城市住宅平均租金累计下跌2.06%，均处于跌幅扩张态势。

这篇文章，我们做了一线调研，和大家聊聊这个现象。

一线租房价格涨了，租户体感怎样？

“房租是非常重要的指标，租金背后是真实的居住需求，一般没有投机与杠杆，因此它比房价更诚实。”阳光城市论坛主编阳光对小巴说道。

不过，从一线调研来看，房东与租户的体感似乎还不明显。

以上海为例，一位上海房地产观察人士许丽丽形容此前的情形是：“从2022年以来，租金跌得膝盖都折了。”

而她今年在一线走访调研的体感是：大部分房东的感受是平稳、没跌，很少人能感受到今年房租比去年微涨。

房产中介门口摆放的租房广告

领头羊尚且如此，以下感受似乎不难理解。“我们房东都两年没涨房租了。”一位居住在深圳宝安区的租户说道。

“今年房租降了不少。比如我的小区，去年一居室是3000元，今年只需要2500—2800元。”另一个北京大兴区的租户说道。

“有两个大学同学上半年直接离开北京了，动辄三千的房租，回老家可以租一年；连坐地铁也有体感，西二旗、回龙观没之前挤了。”她继续讲述道。

可佐证的是，过去五年，上海和北京的常住人口规模分别减少了2.59万与9万人。深圳与广州向来是一线城市的人口增量大户，在2010到2020年的一线人口增量占比中合计达76%，贡献规模达1311.3万人，但过去五年仅贡献97.54万的常住人口增量。

二线城市则承载了主要的人口流入。过去五年，武汉、杭州、长沙、合肥、成都、郑州、南昌、青岛、宁波、济南十城的常住人口增量合计已达到638.4万。

“如果租金上涨来自人口流入和产业，那么对房价就是强支撑。”公众号白袍翁联合创始人白小姐说道。

具体原因分析：供给在收缩，需求在优化

总结来看，至少有三个方面的因素在影响一线城市的租房市场。

◎ 首先，二手房市场的热度在回升，导致了租房市场的供给缩量。

8月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，同样连续第六个月环比上涨。

其中，1—8月，北京二手住宅总网签量达12.1万套，同比增长5.9%，创近5年同期新高；上海二手住宅累计成交17.1万套，同比增长15.3%，为2022年以来同期最高。

“前两年卖不掉转出租的房源重新回流出售市场，租赁供给在收窄。”多位行业人士对小巴这样总结道。

据《2026上半年中国住房租赁行业市场发展报告》数据，全国55城个人房源可供租赁房源规模为90—97万套水平，其中一线城市合计为47.8万套，总体同比降幅均达40%。

图源：《2026上半年中国住房租赁行业市场发展报告》

◎ 其次，高端产业与区域新兴产业，仍然起到租金支撑作用。

2026届全国普通高校毕业生达1270万人，同比增加48万，不少人在用脚投票。

“房租本质就是就业收入的一个侧面指标，比如深圳上半年新增30多万参保青年，电子科技和人工智能带来大量新增优质岗位，这些就业需求立马就转变成了租房需求。”白小姐说道。

“上海周边城市、长三角的居民，更多家庭把生活、就业和工作发展放在了上海。”阳光说。

上海资深中介王晓东还观察发现：随着上海外环外基础设施完善，产业、商圈人气明显上升。

“嘉善惠民街道产业园区，近两万的房价现在跌到七八千，但房租却在逆势上涨，因为园区带来大企业，大企业就带来住房需求。”他对小巴讲述道。类似情形的区域，还包括青浦练秋湖、宝山美兰湖等。

而外环外是上海租赁房源的主要市场。克而瑞数据显示，截至5月，集中式公寓在中外环、外郊环及郊环外的房源合计占比达78.1%。

自如研究院7月毕业生租客长租签约数据可以佐证：北京、上海两城合计吸纳达36.5%的毕业生租客，仍明显超过武汉（12.6%）、南京（11.6%）、成都（11.4%）、杭州（9.6%）等二线城市。

大学广告栏上的租房信息

◎ 第三，户型需求在变化，中大户型越来越受追捧。

“部分刚需购房者暂缓购房计划，需求仍滞留在租赁市场，放大了租房需求体量。”58安居客研究院院长张波分析道。

瑞银2025年的《中国住房调查》报告显示，2025年4月，计划在未来两年内购房的受访者占比仅为20%，而2017年8月达40%。

另外可以佐证的是，租房人口年龄普遍更大了。据《2026中国城市长租市场发展蓝皮书》，2025年机构化房源客群中，30岁以上租客占比首破五成。与伴侣、孩子、父母等家庭成员居住的租客占比超70%，个人独居占比仅为20.89%。

《2026中国城市长租市场发展蓝皮书》

这一群体放大了更高价的中大户型租房需求。

自如研究院数据显示，今年上半年，重点10城（北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉、苏州）整租两居、三居成交量环比分别增长4%和15%，7月三居成交量更是环比增长16%、同比增长21%。

大头怎么看后市？

接下来，我们邀请了部分专家和业内人士，一起来聊聊全国租房市场的趋势以及与二手房、新房市场的关系。

阳光

■ 阳光城市论坛主编

房租的本质是“一个城市居住需求的货币化”，特点是真实需求触动，无杠杆属性。核心驱动因素有5个：就业与收入（最根本）、人口净流入、供给弹性、区域与板块、政策。

我看好租金修复确定性高的城市是上海和深圳，原因是产业新（AI、集成电路、生物医药、低空）、人口持续净流入、核心板块供给紧张。其次为北京，虽有短期调整，但需求韧性在，筑底反弹可期；另外，苏州、成都中长期也看好。

相对不看好（租金压力持续）大量三四线城市，外围持续交付新盘、供给宽松，且本地年轻人租房多为过渡，高端产业匮乏，缺乏涨价基础，继续筑底，上涨不容易。

张波

■ 58安居客研究院院长

具备产业底盘、人口净流入、成熟交通三个条件的城市，其租赁市场一般稳定性更强。一线的上海、深圳，以及杭州、苏州、成都这类强新一线，长租需求有基本面托底。

租金承压的，则主要是产业薄弱、人口外流、远郊库存高企的城市。三四线城市整体压力最大，8月三四线租赁价格同比下跌4.45%，挂牌时长达到84天，是四大能级中最长的，交易效率承压最明显；不少三线城市租金还处在下行通道。没有产业与青年流入，单纯靠土地供应，很难托住租赁市场。

白小姐

■ 上海楼市意见领袖

■ 公众号白袍翁联合创始人

通常来说，短期二手房行情会领先租赁行情一些时间，租金更多是基本面验证指标。比如本轮行情，一线二手住宅连续6个月环比上涨，随后租金也发生了六连涨，本质都是核心城市资产预期修复。

从这个角度来说，接下来诸如杭州、成都、苏州这样区域性综合产业中心的城市会比较有机会，这些强二线只要有人口流入的动能，那么他们就可以保持租赁的活跃。相对的，一些产业萎缩、人口流出情况较为严重的城市，租金必然长期承压。

这里需要说明，租金和产业是密不可分的，因此一线城市或者某个强产业城市的租金修复，并不会传导到其他城市。大多数情况下，租赁都是独立行情，很难外溢。

王晓东

■ 音频“房产局内人”主理人

这几年，上海老破小跌得实在有点儿多，房租又没往下跌，还往上涨了，显得租金回报率非常高，有些人达到3%、3.5%，可以说近十年的新高了。对比存款利率、国债收益率的下降，买老破小收租金是相当划算的。哪怕只有10%的人这么想，也是一股非常强大的二手房购买力。

严跃进

■ 上海易居房地产研究院副院长

房租上涨与新房、二手房市场有关系。逻辑上，新房、二手房市场会对租金产生影响；租金上涨后，反过来也会影响购房预期。因为市场会计算租售比，投资回报率上升，客观上会带动部分新房、二手房预期转好，尤其是一些总价较低的房源。买后出租，是目前较为普遍的一种心态。

作者|林波

主编|何梦飞

图源|VCG、网络