解读｜购房贷款贴息政策精准为刚需家庭降月供，对楼市拉动效果如何？

9月29日，财政部会同中国人民银行、金融监管总局印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），明确自2026年10月1日起，实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定1年。这也是中央财政首次对商业性个人住房贷款进行贴息。

根据通知，可享受贴息的贷款规模最高为100万元，财政部门给予年化1个百分点的贴息，按照目前首套住房商业性个人住房贷款利率水平，相当于优惠了利率的三分之一，贴息期限最长5年。

同时满足三项条件可享受贴息

此次政策设置了三项准入条件，对同时符合条件的居民家庭给予贴息支持：

一是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括存量贷款置换。其中，“首套住房”的认定按照现行政策执行，既包括新房也包括二手房。二是所购住房建筑面积不超过120平方米。三是所购住房价格不超过150万元。

三部门相关负责人解释，设置上述条件，主要是聚焦支持刚需群体的基本购房需求，考虑到不同城市居民收入、住房面积、价格水平等情况各异，中央层面统筹惠民生、保基本、广覆盖、促公平和财力可能，在全国范围力求平衡。

同时，政策明确，对于使用贷款购买保障性住房和使用公积金贷款购房的相关群体，国家已有相关政策支持，此次不叠加享受政策支持。

利好谁？定向为刚需家庭降低月供压力

三部门表示，中央财政实施居民购房贷款贴息政策，是住房领域保障和改善民生方式的一种探索，通过对房屋总价、房屋面积、贷款类别等作出界定，尽可能精准惠及目标群体，帮助准备买最普通房子的收入相对不高家庭“降点月供”。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，当前按揭贷款利率（3.0%-3.1%）明显高于无风险理财利率（约1.5-2%），居民申请按揭贷款买房的意愿下降，导致房地产金融加速器效应弱化，贴息1个百分点，房贷利率降至2%，基本上等同于无风险利率，贷款的机会成本下降，居民加杠杆的意愿会上升。

中原地产首席分析师张大伟分析指出，作为全国层面首次推出统一房贷贴息工具，政策门槛固定，150万元的房价红线，成为划分政策受益程度的核心标尺，一二线、强三线、三四线城市的受益面、拉动效果将显著分化。

张大伟认为，对于北上广深等一线城市及强二线核心城区来说，本次政策的直接拉动作用相对有限，能够满足150万总价门槛的房源多集中在远郊板块、小户型二手房，对于一部分预算有限的年轻刚需有望加快购房决策。普通二线城市与强三线城市是本次政策的主要受益区域，有望提振刚需入市信心，刺激新房与低价二手房成交。广大三四线城市、县城，政策的普惠性最强，但拉动力度存在约束。多数县城和人口流出型三四线城市，主流刚需房源普遍低于150万元，但这类城市的核心矛盾并非利息成本，而是人口外流、居民收入预期偏弱、购房意愿不足。贴息虽能够降低购房成本，但很难改变长期购买力不足的现状，政策更多起到托底作用。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，“对于大城市而言，其实部分总价略高于150万的房源，房东为满足贴息条件会选择适度让利，可进一步促进大城市小户型住宅流通，同时也让工薪家庭能够买到一些比较好的二手房，满足一些刚需和自住需求。”

根据中指数据，2025年重点40城新房120平方米及150万元以内住房成交占比33.6%，二手房120平方米及150万元以内住房成交占比56.3%；2026年1-8月，重点40城成交的住房中，符合条件的新房占比33.1%、二手房占比55.2%。

落实国常会部署，新一轮政策支持将持续发力

中指研究院政策研究总监陈文静指出，9月28日，国常会强调要“推出一批务实管用的增量政策”，要研究出台稳定房地产市场的政策措施，释放了积极信号。本次政策是落实国常会工作部署的具体体现，中央财政首次给予个人住房贷款贴息，以财政“补息差”的方式，在不触动贷款合同利率、不压缩银行净息差的前提下，将财政资金定向投向真实的自住需求，直接降低符合条件的首套购房者实际资金成本约1个百分点，切实减轻了购房者的月供压力。房贷贴息以财政空间置换货币政策空间，为宏观政策打开新的操作通道，成为兼顾民生保障与稳定市场的结构性政策工具，其信号意义明显，对于稳定房地产市场预期，促进需求释放将产生直接利好。

严跃进补充道，全国性购房贴息政策落地，标志着新一轮房地产支持政策持续发力。当前市场行情在积极提振，房价趋稳，购房者入市节奏明显加快，好房子尤其是自住宅项目规范以来的好房子产品陆续入市。叠加贴息政策以及此前已有的降首付、房贷利率、公积金支持等政策，购房支持政策力度已处于较高水平，将助力“金九银十”楼市营销，推动住房消费修复，促进房地产市场平稳向好。