新世界发展：拟分拆上市首个港资C-REIT

9月21日，新世界发展有限公司（新世界发展，00017.HK）发布公告称，拟通过设立公开募集商业不动产投资信托基金（C-REIT），间接持有上海K11 Art Mall及K11 ATELIER组成的“上海相关新世界大厦”资产。

公告显示，新世界发展于9月17日向中国证监会及上海证券交易所（下称“上交所”）提交有关证券投资基金注册及上市的申请材料后，上交所已于9月19日就建议分拆出具受理通知书。

截至公告日期，新世界发展间接持有项目公司的全部股权权益，并进而持有资产的全部权益。建议分拆完成后，新世界发展于项目公司的间接权益及进而于资产的间接权益将由100%减少至20%，项目公司将不再为公司的附属公司，而资产的财务业绩也将不再于集团的综合财务报表入账。

新世界发展指出，NWD（New World Development，新世界发展） C-REIT的底层资产为上海 K11 Art Mall 购物艺术中心及上海K11 ATELIER新世界大厦（“底层资产”），由新世界发展独资持有。完成建议分拆后，集团将继续担任底层资产的营运管理人，提供营运管理、物业管理及相关管理服务。底层资产将继续以集团的“K11”品牌进行市场营销。

据了解，该架构采用“证券投资基金-资产支持专项计划-项目公司-底层资产”四层嵌套结构，证券投资基金由广发基金担任管理人，资产支持专项计划由瑞元资本管理，项目公司为上海新世界淮海物业发展有限公司，营运管理人为新世界发展的间接全资附属公司上海凯诗怡商业管理有限公司。

公告显示，作为建议分拆的一部分，于资产出售完成前将进行若干内部重组，而项目公司将仍为新世界发展的间接全资附属公司。于证券投资基金发售完成后，证券投资基金将动用证券投资基金发售所得款项购买由资产支持专项计划发行的全部证券，而新世界发展将出售公司的全部股权权益。

据披露，NWD C-REIT拟发行规模约38.18亿元（人民币，下同），其中20%将由新世界发展按预期总认购价约7.64亿元认购，80%由外部投资者认购。

新世界发展目前预期，资产出售的代价将约40.14亿元。认购完成后，集团所得款项净额约32.4亿元，将用于偿还贷款及一般公司用途，从而改善集团的流动资金状况，并通过去杠杆降低集团整体债务水平及资产负债比率。

公告显示，项目公司2024年及2025年未经审核的收入分别约为3.86亿元和3.69亿元；除税后利润分别约为1.59亿元和1.86亿元。

新世界发展执行董事兼行政总裁黄少媚表示：“NWD C-REIT将会是首个港资的内地商业不动产 REIT。新世界发展在内地核心商圈深耕多年，形成成熟的K11品牌营运模式。这次成立NWD CREIT充分体现新世界发展及K11在中国内地市场的强大品牌实力，是推进资产管理及资本运作的重要里程碑。”

她补充：“此次建议分拆将有望为集团拓宽内地资本渠道，释放资产价值，让集团将资源重新投放于其他项目，支持未来增长。此外，通过收取分派，NWD CREIT将会成为回报稳定的资本工具，而集团也会通过轻资产模式，继续受惠于底层资产的业务前景及业绩。”

据新世界发展方面表示，集团在中国内地拥有及经营众多优质资产，包括杭州K11购物艺术中心及上海K11 ELYSEA项目将相继落成。日后继续将此类资产证券化，对集团回收资本、提升改善流动性及去杠杆的策略尤为重要。

有业内人士指出，对投资者而言，商业不动产REITs的扩容意味着资产配置工具日益丰富。以此次上海K11项目为例，资产本身运营稳定、品牌势能强，兼具现金流价值与长期成长性。作为可上市交易的基础资产，商业不动产REITs以租金等较为稳定的现金流为主要来源，并提供场内上市的流动性，助力投资者在传统股债之外参与核心商业地产投资。随着品类供给持续丰富，资产质量稳步提升，商业不动产REITs有望成为长期资金配置的重要方向。

截至当日港股收盘，新世界发展报5.92港元/股，涨0.85%。