百年老楼“苏醒”记——重庆创新“土地+文物”组合供应盘活存量土地

9月17日，南滨路的江风裹挟着丝丝凉意，海成上浩玺项目建设现场却热气腾腾：塔吊旋转，焊花飞溅，头排两栋瞰江大平层已修到15至18层，临江约3000平方米的会所雏形初现。预计10月中旬，这里将迎来首次预售。

▲项目建设现场。受访企业供图

站在工地旁，重庆城投集团所属重庆渝泓土地开发有限公司（以下简称渝泓公司）副总经理董斌感慨万千。谁能想到，一年多前，这里还是一片杂草丛生的荒坡。

荒坡上的老楼：一段被遗忘的城市记忆

时间拨回到2020年1月，董斌第一次踏勘现场的那个下午。一段长长的石板路蜿蜒伸向山顶，路两边荒草丛生，一栋两层洋楼被树木半掩着。拨开杂草走近，砖木结构，中西合璧，底层连续半圆拱窗，二层方形木窗间立着罗马柱。推门而入，木质旋转扶梯吱嘎作响，英式壁炉、老式壁架、早年的方块瓷砖依稀可见。

“那栋楼虽然破败，但骨架还在，气质还在。”董斌回忆道。

这栋楼，是南岸区级文物保护单位，英国盐务管理所旧址。它建于19世纪末，是重庆开埠时期中英盐务贸易的重要遗存，抗战时期曾作为英国大使馆临时办公场所，新中国成立后先后用作重庆长航疗养院、重庆港口医院用房。2010年港口医院关闭后，这栋楼便闲置下来，渐渐被荒草吞没。

地块本身，也长期“沉睡”。总用地面积约2.52公顷，横跨市、区两级储备土地，权属交织，5宗地块零散分布。权属交错、文保约束、进出困难、地块零散——四重制约像四道锁，把这块两江四岸核心区的宝地牢牢锁住。

“土地+文物”打包：一次破局的创新

“文物修缮成本太高，很多企业一算账就摇头。”董斌坦言。修旧如旧，传统青砖青瓦需定制，材料难寻、价格飞涨，修缮周期长，成本高。

转机，来自一次联合出让工作会上的“头脑风暴”。

“能不能把文物和土地打包一起出让？”在市规划和自然资源局指导、市土储中心牵头下，市城投集团与市区各部门反复探讨，最终推出“出让+划拨”并行的创新供地政策：整体地块按规划用途实施经营性出让，释放市场活力，文物产权以划拨形式锁定至区级国有平台公司，守住文保底线。在此基础上，有序让渡经营权，为文创体验、文化展览等业态植入预留空间。

思路有了，但企业买不买账？董斌心里没底。“当时也担心增加成本，开发企业不接受。”为此，市城投集团与市区部门一道开展了大量招商工作，反复从“文物出圈后提升项目品质及知名度”、地段稀缺性等角度去说服企业。最终，多家企业被打动，参与土地出让竞拍。

从策划到挂牌出让，用了差不多6个月。市区两级达成一致后，市级部门统筹政策指导、流程把控，区级部门高效完成征收、权属核实、资料上报等基础工作，各环节并行推进，仅用3个月就完成了正常需6个月的出让组建前期工作。

4.72亿元成交：沉睡资产变身城市新颜

2025年，挂牌出让结果出炉：海成集团以4.72亿元竞得，成交楼面价约9442元/平方米，成为南岸区近三年来楼面单价最高地块，溢价率近10%。

“听到结果时比较激动，也比较惊讶。”董斌说，“虽然有感觉会溢价，但在当时的环境下，溢价率还是超过预期。”

如今，上浩玺项目5栋楼正加快建设，盐务所修缮方案也在修订中。前期已找了古建专业维护公司，做了大量调研勘察，后期文物修缮完成后投入运营。

在业内人士看来，该项目探索的“土地+文物”组合供应模式，既为存量资产盘活提供了系统性解决方案，也守住了城市历史文脉。今年6月，该项目获自然资源部充分肯定，并入选重庆市发展和改革委员会低效土地盘活典型案例。