上海住宅物业管理新规11月起将施行，新增物业治理委员会制度

上海住宅小区物业管理将迎来进一步规范。

2026年9月18日，《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》（以下简称《决定》）经上海市第十六届人民代表大会常务委员会第三十四次会议表决通过，将于2026年11月1日起施行。

澎湃新闻记者注意到，此次修改聚焦住宅物业管理中的突出问题，针对物业管理中业委会组建难、换届难、运行缺乏有效监督，以及专项维修资金、公共收益使用不规范、监管不到位等问题，进一步完善制度设计。

上海市人大常委会法工委副主任常江介绍，《上海市住宅物业管理规定》制定于2004年，并于2010年修订，后于2018年、2020年、2022年及2023年四次修正。此次修改，旨在为推动实现社区高效能治理、物业行业高质量发展、人民群众高品质生活提供有力法治保障。

新增物业治理委员会制度

业委会是连接业主与物业服务企业的重要治理主体，但在现实中，一些小区面临业委会组建难、换届难等问题。对此，《决定》进一步完善业委会成立和换届机制。

根据《决定》，街镇应当及时组建筹备组或者换届改选小组，业主大会会议可以通过互联网方式进行，业主大会可以选举业委会候补委员。

如果业委会迟迟无法成立或者完成换届，小区物业治理怎么办？此次修法新增了物业治理委员会制度。《决定》明确，符合条件但在规定时间内无法选举产生首届业委会，或者未能完成业委会换届改选的，由街镇及时组建物业治理委员会。

同时，《决定》对物业治理委员会的人员组成、工作职责、会议规则等均作出相应规定。其中明确，物业治理委员会的任期一般不超过一年，最长不超过两年，并在业委会依法成立后自行解散。

上海市房管局副局长、二级巡视员张冰告诉澎湃新闻记者，上海现有1.3万左右个居民小区，在符合成立条件的小区中，超过90%的小区都已成立业委会。

张冰表示，针对少数由于种种原因还没有业委会的小区，物业治理委员会制度可以起到一个过渡、救济的作用，在业委会成立前对相关小区开展有效的管理工作。这一制度将努力避免因业委会缺位导致物业治理失灵、失效。

推动物业服务提质增效

《决定》还从物业行业监管和服务机制入手，推动物业服务更加规范、高效。《决定》明确推进智慧物业建设，完善上海市统一的物业管理监管与服务信息平台功能，明确物业管理活动中的信用信息归集要求，并探索建立物业服务企业综合评价制度。

同时，针对物业纠纷，《决定》明确建立健全物业纠纷多元化解机制，鼓励和引导当事人通过调解方式解决纠纷。在物业服务市场机制方面，《决定》提出为推动物业服务提质增效，构建质价相符的物业行业市场调节机制。

在物业管理中，住宅小区共有部分产生的收益以及专项维修资金，关系业主的切身利益，也是物业治理中容易产生矛盾的领域。

为进一步守好业主“钱袋子”，提高共有资金管理的规范化、透明度，《决定》明确加强对利用共有部分获取收入的管理，要求以物业管理区域为单位开立专门账户，有关情况纳入业委会年度报告和财务审计内容。

对于专项维修资金的管理，《决定》进一步明确了管理原则和要求，并对紧急情况下使用专项维修资金的情形和程序作了进一步优化。