52%之后，中国楼市换了一套逻辑

9月18日，国新办召开的发布会上，住房城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛抛出一组数据：全国二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已经达到52%。

52%，超过50%。张雪涛表示，这一比例标志着房地产进入存量时代。他将当前市场概括为“两个转变”：一是供求关系发生重大变化，二是行业正式迈入存量时代。

数字背后，是中国楼市一场深刻的逻辑切换。

超过50%，主角换了

过去几十年，中国城镇住房长期供不应求。开发商拿地、盖楼、卖房，部分购房者甚至排队抢号，卖方市场主导一切。如今，供求关系已经发生重大变化，市场从总体供不应求转向供需基本平衡，局部面临去化压力。

翻译成楼市语言：房子不再普遍稀缺，好房子才是稀缺品。

二手房交易占比突破50%，意义同样深远。它意味着，新房不再是唯一主角，二手房接过交易主力的接力棒。过去买房，默认买新房，二手房是退而求其次；现在，位置好、配套成熟、价格更实在的二手房，成了越来越多人的主动选择。

这不是简单的比例变化。当一个国家城镇化走到一定阶段，城市骨架基本定型，新增土地供应趋紧，存量房流通效率提升，二手房占比上升就是必然。

存量时代，机会换了地方

一听到“存量时代”，有人容易联想到市场见顶、行业收缩。其实，存量时代不等于没有机会，而是机会换了地方。

增量时代，比拼的是土地和资金。谁拿地快、融资强，谁就能跑赢。存量时代，比拼的是产品、服务和运营。房企如果还沉迷“高负债、高杠杆、高周转”，路只会越走越窄；能深耕产品力、做好存量资产运营的企业，才有机会活下来、活得好。

城市也一样。大拆大建的时代慢慢退场，精细化管理走上前台。老旧小区改造、城市更新、社区服务、住房租赁，这些看似不如盖楼轰轰烈烈，却决定着城市的温度和居民的生活质量。

所以，存量时代不是楼市的终点，而是一个更成熟市场的开始。前者轰轰烈烈，后者润物无声，但后者的难度和意义，往往更大。

老百姓最关心的，还是“住得更好”

无论市场怎么变，老百姓的逻辑始终朴素：花同样的钱，能不能住得更好？

当全国城镇人均住房面积超过40平方米，住房市场的核心矛盾，已经从“有没有”转向“好不好”。存量时代恰恰为这种转变提供了土壤。二手房流通效率提升，改善型置换链条被打通，“以小换大”“以旧换新”不再是纸上谈兵。

对普通购房者来说，市场不再狂热，买房这件事终于可以从“抢”回归到“选”。对行业来说，从“造房子”转向“造好房子”、“管好房子”，是一场必须完成的转身。

52%是一个临界点，也是一个新起点。与其焦虑房价涨跌，不如关注一个更本质的问题：当买房从投资冲动回归居住需求，我们的生活，能否因此变得更好一点？

（大众新闻记者 方垒）