许家印获刑，房地产行业何去何从？

8月20日，恒大集团因非法吸收公众存款等罪被判罚金88.2亿元，对恒大地产判处罚金人民币70亿元；对许家印数罪并罚，判处无期徒刑。56名涉案人员分别获刑。

这不是对许家印个人的审判，而是恒大团灭。恒大死不足惜，但是中国房地产行业的诸多问题并不会因此解决。

2020年“三条红线”横空出世，房地产信用陡然收紧，民营房企被集体挤出。恒大是最惨的，却不是唯一的。碧桂园、融创没有倒，却是生死线上勉力支撑，经营规模大幅萎缩。万科则靠国企化多走了几步，却也没走多远。

一脚油门、一脚刹车的巨大惯性，民营房企整体出局，央企以神兵天降之势接盘房市，一度被寄予护盘救市的厚望。

时至今日，中国房地产市场已经是“国字头”的天下。中指院的数据，2026年上半年，22个重点城市累计拿地金额中，央国企占比达到54%，一线城市及厦门等地更是超过60%，广州、深圳甚至超过了90%。而民企占比只有17%，创下近几年的低位。销售端央国企的垄断优势更为明显，2025年央国企拿走了房地产市场74%销售额。

央国企把房地产做成了好生意，并不意味着行业整体向好。房地产行业的“国进民退”并没有如预想中那样天更蓝、水更清。

“恒大时代”房地产行业备受诟病的诸多行业顽疾，依旧影影绰绰。拿地还是要靠关系，房企和地方政府“勾兑”的酒局推杯换盏依然热闹，招待依然殷勤。“地王”在觥筹交错中诞生，出事也在所难免。没有恒大歌舞团的你情我愿，却有“管培生”的不情不愿。

尤其是，有些房企依然延续激进的经营模式。例如，2025年，招商蛇口在土拍市场相当活跃，全年新增拿地从上一年的26宗升至43宗，总地价从486亿元飙到938亿元，权益地价从335亿元增至543亿元。激进的规模扩张，并没有提高利润业绩。全年营业收入1547.28亿元，同比减少13.53%；归母净利润只有10.24亿元，同比暴跌74.65%。0.45%的净利润率，似有似无。

2025年还留在百亿利润俱乐部的央国企开发商，仅有华润置业和中海地产两家。其余央国企开发商都处于“增收不增利”甚至是“增收减利”、“减收减利”的亚健康状态。

规模越大、包袱越重，最终压垮了恒大。“后恒大时代”一统房地产江湖的央国企开发商，能不能走出大而不强、越大越脆弱的行业诅咒？

恒大倒了，民企退出，央国企接盘，一切似乎都变了，却又像什么都没变。“后恒大时代”的中国房地产，何去何从？（文/关不羽）