豪宅爆燃、公摊争议背后：到底什么才是“好房子”？

“‘好房子’代表着一种信心，是对中国经济的信心，也是老百姓对追求美好生活、活得更有尊严的信心。”

文 / 巴九灵

11月以来，关于全国房价回暖的宏观数据一片火热。而在楼市积极向好的氛围中，还出现了两个对未来楼市影响极大的“小插曲”。

第一个是深圳湾悦府二期一间住宅发生爆炸。该小区二手房均价接近20万/㎡，物业费12元/㎡，妥妥的豪宅。

一二线高端住宅本应该对这一轮楼市复苏起信号作用，而这场事故差点让“核心城市的核心资产”这句话被当成笑话。

第二个是湖南衡阳的商品房实行套内建筑面积销售，随后张家口市发文明确逐步“取消公摊”，这被不少媒体解读为房地产行业迈出的新的一步。

尤其是“取消公摊”的话题，卷入社会舆论的漩涡。老百姓最朴素的观点是，花多少钱就应该买到多大的房子，但实打实买来的面积被不明所以地拿来公用，多少会伤害社会信心。

这两个“小插曲”的背后，其实都有一个共通点，那就是我们对房子“价值”二字的反思：到底怎样的房子算得上“好房子”，能让老百姓获得安全感和幸福感？

好建筑：中国为何没有百年住宅？

好房子的前提是“好建筑”，安全性必须摆在第一位。

除了深圳豪宅爆燃，今年全国出现了不少楼房安全事故，比如5月安徽铜陵市某老旧小区一栋5层楼房倒塌，引发了社会对老旧住宅质量和建造水平的关注。

大体而言，中国的居民楼建造工艺经历了砖混、预制板混凝土和现浇混凝土，商品房时代开启之前，约30%的居民楼属于前两类工艺，抗震、承重、防水等属性较差，存在安全隐患。

现浇混凝土无疑是2000后现代城市建筑的主流工艺，但中国房地产行业野蛮发展却留下了一堆问题：2008年金融危机后，房地产开启“融资—拿地—预售”的高周转时代，偷工减料和监管不力现象频发，2020年之后又因宏观调控而急转直下，催生了大量的烂尾楼。

济南违章建筑烂尾楼

这难免引发老百姓对“房子到底能住几年”的普遍担忧。尽管国家对住宅寿命的最低要求是50年，但住建部副部长仇保兴曾透露过一个扎心的事实：中国房屋寿命只能持续25—30年。

作为对比，发达国家房屋的寿命普遍在70年以上。像日本建设省于1980年提出的百年住宅体系（CHS），非常值得我们借鉴。

它的核心理念是将住宅视为可以持续使用100年以上的资产，强调长寿化设计、适应性设计、维护与管理、主体与内装分离等方面。

到了2007年，日本政府又提出了“200年住宅”的构想，随后出台法律推行长期品质建筑设计。

另一方面，行业过快发展，让房企和购房者往往将注意力集中在外观和配套设施，忽略了一些必要的安全规范细节。

在这一问题上，美国有过长年经验和千万人死亡的血泪教训，给予我们前车之鉴。比如在建筑规范上，美国强制要求安装一氧化碳探测器，住宅设计时每个楼层至少要有两个出口，卧室必须配备紧急逃生窗。

其实对“好建筑”的定义，包括日本在内的发达国家都保持高度一致性，从评价标准迭代来看，最开始是安全、耐久，随着环保理念的兴起，在2000年前后，绿色低碳成为另一大重要评价标准。

运用新型建筑材料，不仅能增强保温、隔热、防水、环保等性能，延长建筑的寿命，加上对项目的精细化管理后，在建筑全生命周期环节上还能为居民节电、节水、节气。

工人在车间生产新型建筑材料

而到了2010年后，发达国家更加关注“好建筑”的宜居属性。美国著名的WELL建筑标准，就从空气、水、营养、光线、精神等方面评估建筑的性能，更加关注建筑对人类生理和心理健康的影响。

“好建筑”不是一堆50年就报废的钢筋水泥，更不应该是一座缺乏尊严的“囹圄”。

好设计：全龄友好的新一代住宅

2020年，中国内地人均居住面积为41.8㎡，接近发达经济体水平，中国人已不满足于基本的居住需求。

楼市经历深度调整后，改善性自住需求逐渐汇聚成市场的蓝海，为追求美好生活，越来越多的人渴望自己住的房子能有一个“好设计”。

“好设计”包括建筑主体结构的耐久设计，更涉及建筑协调美观，空间利用合理，能考虑各个年龄层次的需求，还得添点高科技的猛料。

在空间利用设计上，“得房率”成了评判房子的重要标准。“9·26”政治局会议明确表示“推进高品质住宅建设，优化计容规则提高得房率”，许多研报也直接将品质住宅和高得房率挂钩。

今年以来，深圳、成都、贵阳、湛江等20多个城市都出台了“计容新规”，像空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊纳入“建筑公共开放空间”，部分指标不计容。

杭州一小区的“屋顶花园”

需明确的是，提高得房率并不意味着取消公摊。

由于按建筑面积计价方式已根深蒂固，涉及利益面过广，改革非一日之计，其负面效果抛开对冲击二手房市场不谈，极有可能影响整体舒适度，例如西方国家常见的“两梯八户”的公寓设计就是按套内面积计价的产物。

高公摊、低得房率的现状并非开发商有意造成，它本身和高层建筑设计和空间尺度的规划密不可分。

因此在现存规则下，想提高得房率，尽可能消除公摊的负面影响，理想的办法便是对新一代住宅设计的整体迭代。最近房地产市场上就刮起了一阵“第四代住宅”的风，目前全国70%的省份正在推进。

和第三代住宅高层“电梯房”不同的是，新型住宅通过错层挑空大露台设计，打造空中花园，提高露台、阳台的赠送占比，拉升得房率，使每户都能使实现莳花弄草、围炉煮茶、遛狗养鸟。

住宅设计的迭代，反映了居住理念的迭代，对应的是老百姓收入水平的提高，也是社会趋势的变化。随着老龄化增长和育儿精细化，适老化和适幼化成为必须考虑的设计要素。

以适老化设计为例，在这一领域的研究，全球老龄化程度最高的日本依然是我们的学习对象。

在《住宅品质确保促进法》的基础上，日本建立了“住宅性能表示制度”，有一项就是适老化，重点评价功能空间布局、地面高低差处理、楼梯安全性、扶手安装等6个部分，给出1—5级的评定，为开发商和设计师提升住宅品质提供参考。

这些标准都体现在了具体设计细节上。

比如，为了方便坐轮椅的老年人按电梯，日本公寓电梯间中常规上行下行按钮的下方，通常会设计一个更靠下的上下行按钮。

再比如“不起眼”的窗户设计，不少公寓会配备大小窗——大窗的功能是采光和眺望，小窗用于通风换气，通过按压的方式弹开，即便老人在床或在轮椅上都能轻松开合。

针对开大窗的场景，考虑到老人指尖和腰部力量弱，开窗容易滑倒，所以旋转式的助力把手较为常见。

小窗按压图示

图源：YKK株式会社

甚至连灯光强度、空间色彩搭配，都要结合实际和心理学设计出最适合老年人的方案。

适老化设计肯定还少不了一个重要的组成部分——智能家居，老人通过说话就能进行一些自动操作。不过，智能化似乎并没有出现在一些发达国家的评价标准中，反而是中国走在了前面。

中指研究院曾提出“好房子”的6S特征，从初级到高级，分别是绿色低碳，安全耐久，健康宜居，科技智能，全龄友好，协调美观。

今年2月，中国工程建设标准化协会确定了“好住房”评价指标体系，分为宜居、低碳、智慧、安全、和美。

可见，除了上述几个我们提到的评价指标，“智能化”成了评价“好房子”的中国特色。

这或许得益于中国制造业规模效应下智能化设备成本的大幅下降以及互联网行业的发展，可以预见的是，未来的“好房子”将逐渐成为一个不动的大型智能终端，而这将会倒逼家居设计的整体迭代，也让一些头部企业重新思考什么是“中国人的家”。

比如，生活家居行业龙头企业红星美凯龙就观察到了“家电、家居、家装”的融合趋势，同时发现，中国90%的高净值人群和83%的年轻人愿意为设计买单、为智能化家居买单，它在此基础上打造了M+高端家装设计中心。

这是一个设计师聚合平台，无论是室内空间设计、软装设计、灯光设计、香氛设计，再小众的设计需求都可以在这里匹配。

尤其是全屋智能和高端家电，大多是嵌入式的，那么设计师就得在设计方案阶段就将智能家电融入到家居空间中，水电走线、智能设备、家具软装等将不再割裂地设计。

可以理解为，有了M+设计中心的红星美凯龙就像一个大型的场景体验中心，未来新中产的装修将以设计为核心驱动，从选设计到买建材、家具、家电等整个家装周期都将在一个商场里完成，“一步到位”式地满足中国人对“好房子”的向往。

好物业：专业管理or业主自治？

当有了一个安全、美观、舒服的“家”，如果长期不“打扫”和“保养”，也会逐渐走向衰败。所以“好房子”还必须搭配“好物业”。

然而一直以来，中国物业管理行业发展粗犷，在全球处于很低的发展水平。如果让你吐槽一下自家小区的物业，恐怕“罄竹难书”。

最大的问题是房屋老化后无法妥善运用修缮基金。以北京为例，据估测10年时间可能导致房价出现14%—24%的实际折价，而美国纽约市的折价率只有5%。

房屋老化

数据显示，即便是一线城市，维修基金的使用率也只有8%—13%，一些低线城市甚至在3%以下。

可能新一代的业主对于缴纳物业费不算敏感，但交了钱，不求全方位服务，最基本保养服务总归要有吧，不至于一年缴纳上万元，换来的是一场爆燃或十年后的资产大贬值。

如果你去过西欧和日本，会发现一些核心地段的住宅的房龄普遍超过50年，但外墙干净、入户锃亮，多用瓷砖和大理石整体翻新，甚至在百年住宅中，即便空间再逼仄，都能看到后期加装、只有1㎡大小的电梯，而这些老住宅的租金回报率普遍在5%以上。

一方面，发达国家的物业管理费确实高昂，另一方面，说明修缮基金被用在了刀刃上。这离不开整个物业行业的规范化。

以日本物业为例。日本物业管理行业的一大特点是高度集中，活下来的四五家都是活了半个世纪以上的大型信誉企业。

当一栋公寓建成后，物业公司会和业委会召开会议，签订一份50年的公寓维修计划表，对屋顶维修、管道、外墙、供水进行完整规划，比如外墙20年全部翻新一次，屋顶10年换一次。

一般来说，日本公寓式住宅每隔20—30年会大翻新一次，这意味着即便房龄超过40年，质量和真实价值恐怕也要比维修率极低的国内住宅高。这个时期的房子，反而能在市场上卖个好价格。

更重要的是，在透明度方面，日本物业公司能详细核算管理费、维修基金、广告收入，收支流水公开，业主和物业的收入分配也会分清楚，每一笔物业管理费，你都知道去了哪里。

日本物业公司报表

图源：旅途东京

相较日本，美国走了另一条路径——以“社区自治”为主。

房主协会（简称HOA）最为知名，它负责管理社区的公共设施和制定规则，每年社区中的业主都要给HOA交一大笔“养房费”。

HOA的权力极大，对社区的房屋外观，前院草坪植被、停放车辆类型都有严格要求。根本目的只有一个：维护社区美观，提升房屋价值。

《经济学杂志》研究发现，有HOA监管的房屋平均比非HOA房屋贵4%，体现了自治模式对房屋价值的潜在影响。

尽管HOA模式也有其弊病，但不失为我们的借鉴样本。近年来，南京、杭州等地就出现强势的业委会，喊出了“稳房价”的口号，通过每家每户的众筹，花费千万资金把原本真石漆外立面升级为更高档的铝板材质。

未来中国的物业管理，到底是走专业化模式，还是走强自治模式，是一个有趣的讨论课题，但结果都导向让好房子长期维持“花容月貌”和一个好的交易价格。

好效益：一个消费“杠杆”

通过我们对住宅的安全、绿色、设计、物业等情况分析发现，好房子往往和好的社会效益密不可分。

安全意味着减少拆除成本，降低人员伤亡和财产损失；

绿色的表现是减少碳排放，降低居民生活成本；

好物业能变相地提高住宅的交易价值，预防社区的衰败，避免区域房价大幅波动；

适老化、适幼化和智能化的背后都有广阔的消费空间和创业机会。

湖北十堰五好“好房子”建设

“好房子”理应是一个“消费杠杆”。

不管是新一代住宅、局部改造，还是“三家合一”趋势的出现，所带来的不仅仅对水泥、钢材、瓷砖、板材、家电、家具等传统上下游行业的拉动，更是对整个产业链和价值链的升级，比如拉动新材料、设计、智能硬件，甚至芯片等行业。

归根到底，“好房子”代表着一种信心，是对中国经济的信心，也是老百姓对追求美好生活、活得更有尊严的信心。