原国家房改课题组组长孟晓苏：保障房缺口较大，应盘活存量商办用房用于保障房供应

中央经济工作会议12月11日至12日在北京举行。会议提到，明年的重点任务之一，是有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。

就在会议召开的几天前，红星新闻记者对话中房集团公司原董事长、原国家房改课题组组长孟晓苏，探讨保障房建设未来的发展规模及供应方式。曾被称为“中国保障房之父”的孟晓苏着重谈到用存量商办用房改为保障房的建议。

▲中房集团公司原董事长、原国家房改课题组组长孟晓苏

12月13日，孟晓苏告诉红星新闻，“盘活存量商办用房”是自己两年来的建议，与这次中央经济工作会议的要求不谋而合。

保障房缺口较大

建议十年建设完成

红星新闻：您此前被媒体称为“中国保障房之父”，一直在呼吁推进保障房建设。我们为什么要大规模建设保障房？

孟晓苏：我国房地产发展的新模式是“市场+保障的住房供应体系”，其中关键就是保障房建设。从去年中央政治局两次会议、国务院14号文件、去年年底中央经济工作会议，到今年党的二十届三中全会、九月份中央政治局会议，从中央层面强调保障房建设就有六次之多，足以看出中央对保障房建设的重视。

如今已明确住房供应体系是“市场+保障”，保障房建设应以政府行为为主，限购和限售等政策都应当运用于保障房；商品房供应则应以市场行为为主，应减少限制性措施允许居民购买。

我国需要大力建设保障房。如果能实现保障房的规模化供应，整体房价就能良性下降，而且这种降房价又不影响有房居民的资产权益。

红星新闻：您一直强调说保障房建设力度不够，那您认为，我们需要建设多少保障房才能满足需求？

孟晓苏：我国城镇人口统计有两个数据，一个是户籍人口，另一个是常住人口，常住人口多于户籍人口，而其中的差异主体为新市民，就是进城就业的农民。如果按城镇户籍人口计算，或许可以说保障房够用了，但是如果按城镇常住人口计算，则能看到供应明显不足。

党的二十届三中全会要求，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利。因此，应该按照城镇常住人口来解决住房保障问题。

那保障房缺口是多少呢？我国目前城镇户籍人口是6.8亿，而城镇常住人口为9.3亿，两者的差距有2.5亿人之多。这些新市民一般都是青壮年，计算时应该再加上他们的子女即“农村留守儿童”4100多万人。这些家庭多是中低收入群体，是享受保障性住房的人群。按照我国居民家庭人口平均为2.6人计算，保障房约有一亿套的缺口。这还没有计算上不断产生的城镇年轻人新家庭。我认为，每年要供应1000万套，其中新建保障房约800万套，可以用十年时间补上目前的缺口。

保障房建设要用好存量房，

特别是存量商办用房

红星新闻：您多次建议用存量房来解决保障房问题，特别是把存量商办用房改造成保障房，“商办改保障”有什么优势？

孟晓苏：首先，“商改保”在国家政策上是支持的。国务院办公厅2021年发文，允许将闲置和低效利用的商业办公等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。今年，国家住建部专门召开会议指出，收购已建成存量商品房用作保障性住房是党中央、国务院作出的重要决策部署。

其次，把商办用房改做保障房有其价格优势。现在有些地方在落实“收购商品房变成保障房”时，把“商品房”只理解为“商品住宅”，结果让“商改保”很难进展。这些商品住宅中的土地出让金比重很大，政府也不可能把土地出让金再还回去。把高地价的商品住宅变为不含土地出让金的保障房，难度可想而知。

用空置的办公楼和商业楼进行“商改保”，就容易多了。因为商办用房没有多少土地出让金，在特大城市也就是相当于1/3的商品房价格。

现在一方面是大量过剩的商业办公楼群闲置，另一方面需要加快“商改保”。用存量商办用房稍加改造就可以转化为保障房。这就相当于这边一群小伙子愁娶，那边一群大姑娘愁嫁，把两件事情凑到一起，就很容易解决了。

红星新闻：对于保障房建设资金，您认为应该如何筹集？

孟晓苏：保障房建设，中央带头出钱。过去我在央企中房集团公司做总经理时，每年向全国230多个大中城市下达建房计划，并同步发放建设资金。中房建设的保障房长期占到全国新建住房总量的20%。那时地方政府为了能获得开发投资，都主动拿出优质地块来争取纳入计划。而后来没有了中央投资与央企引领，地方政府主导保障房建设中则出现了建在偏远郊区的现象，去年国务院14号文件还专门强调要求“优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域”。由中央带头投资并由央企引领实施，在保证资金充足到位的同时，能促成保障房建设顺利进行。

▲资料图片 图据图虫创意

近几年，如果中央一年能出资5000亿元，地方政府再配套5000亿，就能达到一万亿元的资本金规模。中央增发特别国债的投资方向，原本就包括重大基础设施，而保障房正是“民生基础设施”。地方政府缺钱的可以拿土地做投资。一万亿元的资金规模，以20：80的比例从银行贷款，就能达到五万亿元。国务院规定保障房用地“土地划拨”即仅支付相应的土地成本，五万亿元都用在建设上，能达到比商品房开发更大的效应，完全可以做到每年七八百万套的保障房产出。

保障房建设与其它基础设施建设不同，它的回款速度较快。配售型保障房两年左右就能够卖出回款，若加上预售则回款速度则更快。只要能连续投资三年，后续资金就能循环滚动起来，不需要增加新的投资。保障房建设能带动建筑施工、建材供应、装修服务、家居家电等180多个行业的发展，能够促进经济、恢复就业、增加税收。

让该享受保障房的人回到保障房市场

红星新闻：保障房的批量供应，会不会冲击目前的商品房市场？

孟晓苏：现在商品房市场确实存在着销售困难。但如果认为保障房建设会抑制人们去购买商品房，甚至说是冲击商品房市场，这本身就是个错误的命题。

工薪阶层特别是低收入家庭本来就应该享受保障房。过去是由于保障房供应不足的突出问题，才让他们只能面对商品房市场。今后有了规模化保障房供应，这些人群当然应该回到保障房市场。

红星新闻：您一直在呼吁保障房建设，对于之后的保障房建设，您有什么新的建议呢？

孟晓苏：应该补上前些年保障房建设不足的旷课，把保障房尽快建设起来。人们都盼着地方政府能把保障房建设计划公布出来，符合条件的家庭可以按照规定与条件排队，对未来就能有个好的预期。如果看到过两年就能买到保障房，那就可以先租房两年过渡，等待搬进新家。