股市震荡、楼市新政…信心会回来吗？

专访华夏新供给经济学研究院

创始院长贾康

2024年“十一”假期前后，中国股票市场如同坐上过山车……

9月30日

A股开盘35分钟破万亿，创历史最快万亿交易额纪录。

10月8日

沪指大涨10.13%开盘，创业板指大涨17.25%，创历史单日最大涨幅，A股全天成交额达34851亿元，创下历史最高纪录。

10月9日

创业板指跌10.59%，打破了2015年以来最大单日跌幅纪录。

股市震荡的同时，北上广深相继发布楼市宽松政策……种种变化背后的原因是什么？新形势如何解读？前景又会怎样？吴小莉专访华夏新供给经济学研究院创始院长贾康。

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股市震荡，走向如何

贾康：中国的股市这么几十年的发展空间，还没有出现一个真正值得称道的“慢牛”，总是“牛短熊长”。

吴小莉：我们看到2024年9月30日，A股迎来了单日成交量最大的一次记录，但是这个“牛”在假期之后好像也是挺颠簸的。包括港股、美国的中概股都像坐过山车一样，为什么会有这种情况？

贾康：剧烈震荡是必然的，这是我们预料之中的。急升急跌，您说的坐过山车就是这个感受。这需要神经比较粗、心脏承受能力比较强的人在这里面可以弄潮，其他人就是过去吃了教训的，现在急于解套离场，或者说赚一把就跑。

吴小莉：您说过中国的股市常常是政策“牛”、资金“牛”这种短期现象，这次仍然会是这样吗？

贾康：中国的股市在这几十年发展的中间，还没有出现一个真正值得称道的“慢牛”，总是“牛短熊长”。政策因素、消息因素、资金一下注入的因素、还有很多认为抓机会捞一把就跑的这种过度投机因素，合成了“牛短”，而更多觉得基本面支撑力量不到位的因素，形成了“熊长”。

但是要真正形成一个更健康的、长久后劲的“慢牛”，我们还得解决广大企业能够信心提振、预期向好的问题。以基本面支撑，形成一个波动中间，这是不可避免的、必然有的波动中间的“慢牛”状态。

吴小莉：那照您这样说，中国的股市在这一轮的“政策市”跟“资金市”之后，加上了一些其他货币政策之外的组合拳下，有可能比较稳定地向好吗？

贾康：实际上这一轮我觉得政策方面，大家有一个可期待的多轮出手，货币政策放大招之后，发改委表态，财政部又有大招，财政部这个大招现在量值没有交代出来，很多市场人士可能还在等待这个量值，我估计一旦出来以后，大家感觉和预期差不多的时候，那么多头的力量在股市上就会更多地表现。

但是所谓利好出尽以后，后续如果企业没有感觉温差减少、信心提振、预期向好，大家一起来拼经济，没有这样新局面的话，它的支撑力量又会往下滑。

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正视困难，冲破藩篱

贾康：企业应该面对的是负面清单，法无禁止即可为，企业愿意怎么去试错创新是企业自己的决策。

吴小莉：您觉得这一次为什么政府会出现大力度的政策放松，是看到了什么吗？是什么触发的？

贾康：从这次中央的表述来说，有四个字叫：正视困难。我觉得现在这些政策组合拳，是所谓的快变量，是在政策层面上发力，比较快地对冲不确定性和经济下行的不良因素。很关键的是，这个快变量发生效力之后，改革这个慢变量的攻坚克难进程能不能够有效地跟上。

吴小莉：慢变量既然说是慢，它有多慢？

贾康：如果从时间维度上说，中央这次三中全会的要求是300多项有改革切入点、有操作方面明显提示的任务，2029年要完成。从现在到2029年，5年时间这是比较慢的，但这次政策刺激马上表现出股市一下子往上冲了，这个快和慢的区别还是非常明显的。但是快变量和慢变量之间的有机联系，我们希望它能够很好地形成。

吴小莉：这就需要改革。

贾康： 需要改革跟上。大家感觉市场的暖意来了以后，更积极地做事，同时感受到营商环境是在改善的。营商环境的改善一定要改革攻坚克难，要使原来很好的一些原则落实到位。

比如说全面依法治国，要保护产权、要公平竞争。企业应该面对的是负面清单，法无禁止即可为。让它们敢于去试错、去创新，海阔凭鱼跃，天高任鸟飞，只要不碰负面清单，愿意怎么去试错创新是企业自己的决策，不是政府官员指手画脚来的。不能说企业做了一个什么创新，看起来和条条框框有区别，官员就直接上手把你摁住，甚至要让你“吃不了兜着走”，施加压力。

政府方面反过来叫正面清单，就是法无授权不可为，这很关键。现在一些政府觉得做什么事它都是有道理的，这都是我的调控。

吴小莉：这是不是也是您说的，其实政府要做的更多的应该是引导，而且很多我们要发展的一些好项目是“无心插柳柳成荫”。

贾康：对的。这也是在数字经济创新时代非常明显的特征。我举个例子，中国早就意识到必须跟上数字经济创新大潮，当时叫信息革命，信息化、高科技化。在国家战略层面，北方有中关村，在上海有一个张江高科技新区概念，这都是有红头文件规定好的，要让它们引领着突破，这叫做“有意栽花”，其实这就是下决心要打造一个中国自己本土的“硅谷”。

结果，在毗邻香港的深圳由于种种原因，没有这样的战略部署，它却冒出了好几个头部企业，在现在来说都是非常有影响的，那不是规划出来的，那叫“无心插柳”。所以“有意栽花”和“无心插柳”形成的反差告诉我们，在现在最前沿的“互联网+”、“人工智能+”领域里边，什么时候可以有一个脱颖而出、带领全局的头部，不是政府按意愿设计出来的。

所以邓小平南方谈话时候说的要大胆地试、大胆地闯，这些年在官场里边没人敢提“闯”字、“试”字，大家你看看我，我看看你，更多的是采取明哲保身，多一事不如少一事，那么这显然和中央的指导精神是背道而驰。三中全会实际上是给了一个基调，就是自觉把改革放在更突出的位置，还是要动真格攻坚克难，冲破妨碍生产力进一步升级发展、形成新质生产力，就一定要克服既得利益阻力，领导人的说法叫做：冲破利益固化的藩篱。

2024年9月26日，中共中央政治局会议强调：促进房地产市场止跌回稳。随后北上广深相继发布楼市宽松政策，其中广州全面取消所有住房限购措施。

11月1日，中国住房和城乡建设部网签数据显示：新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，是自2月份连续8个月下降后首次正增长。

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楼市新政，效果如何

贾康：中国房地产市场这些年已经形成了“冰火两重天”，每一次的回暖合乎逻辑，都是“火”的这边带头。

吴小莉：大家非常关心2024年9月份以来，出现了很多房地产政策的组合拳，您觉得效果如何？

贾康：有明显的效果了。因为中国的房地产市场这些年已经形成了“冰火两重天”，每一次的回暖合乎逻辑，都是“火”的这边带头。那么这一次“火”的这边，一线城市和一些省会城市、中心城市，很明显已经处于回暖过程，特别是“十一”长假，广州完全取消了行政限购，传来的消息是一下子交易爆棚，售楼处晚上关不了门了，买主彻夜排队在那儿要出手买自己心仪的房子。

吴小莉：所以之前一直提到我们的房地产市场是供过于求的，但是现在看起来有些政策出炉后，仍然有很多的需求出现。

贾康：马上表现出来了。其实在此之前我听到的消息就是，三个有代表性的城市——厦门、杭州、宁波，都是东南沿海的中心城市，同一天出现了开发商拿地的“地王”，这就是春江水暖鸭先知。

吴小莉：预期向好了

贾康：前面三年那么痛苦，这个疤痕效应没抚平，开发商怎么又敢出手？他一定是自己做了全面市场调查以后，觉得该出手了。后面跟着上海又出了个“地王”，上海那个“地王”是相隔6年之久，一下又创新高纪录的，又是一个民营企业主体拿的。说明什么呢？虽然很多人还在讲中国房地产市场不行，还要等3-5年才能稳住，但是已经有人不声不响地布局出手了。

“热”的这边的风向标效应，怎么传导到“冰”的那一边呢？“火”到“冰”的悬殊太大了，面上所说的大家一起回暖是不可能的。有些城市里库存要消化掉，可能时间还会很长，但另外一些就不一样了，某一个临界点一过，它可能马上局面就变了。

这就有点像这些年老百姓买房子叫做“买涨不买落”，看着价位往下走的时候，谁都不动手，感觉这个市场就是不行，而且大家越不出手它越不行。

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治标治本，健康博弈

贾康：如果把保障轨给托好了，商品房更多地让市场来调节，那就健康了……

吴小莉：您觉得现在房地产的政策治标还是治本？

贾康：应该说我们前十几年的房地产叫坐过山车，几轮猛涨，又用行政手段压下去以后走到低迷，《人民日报》曾经对这个过程有一个评价：“只治标不治本”，我觉得是符合实际情况的。那么怎么治本呢？

2016年“930新政”，不得不用行政手段硬把热度往下压的那一年，中央经济工作会议有一个明确表述：房地产市场健康发展的长效机制，必须要有基础性制度建设。这个基础性制度建设就是治本。基础性制度建设一定是和房地产开发相关的，包括土地制度改革、住房双轨制度改革，投融资也必须是双轨的，商业性金融、政策性金融相互协调地改革，还有攻坚克难的税收体系改革，说到这可能很多人又不高兴了，但这是必须放在一个认识框架里来说的。

吴小莉：2016年提出了基础性制度建设，现在做了多少？

贾康：这方面的进展我认为不能说没有，但是还是比较有限。比如说土地制度改革，国土开发过程中间，在中国城乡分治格局之下，从长远来看，怎么样解决真正使市场机制能够充分发挥作用，同时政府又更好发挥作用这个理念之下，一套可操作的土地开发成体系的制度规则，再加上全套的政策，这个问题始终没有解决好。

我们讨论多年的农村集体建设用地入市，我觉得不客气地讲，进展上乏善可陈。我们不同意简单地用原来的老思路去解决这个问题，必须有另外一个更有内洽逻辑支持着的新的思路。

吴小莉：您也提到过，其实货币政策的宽松对于房地产市场是不够的。您觉得房地产市场整个的合理化还需要什么样的政策配套？

贾康：有人说房地产市场就是靠注入货币就能好起来，其实不是这样。“冰火两重天”，“火”的这边有点货币流动性增加可能很快就火了，“冰”的那边还是不动，不能简单地以总量调控的货币投放来解释房地产的上升和下降。

房地产市场结构怎样优化取向，中央现在已经很清楚了，必须是双轨统筹。首先社会政策托底，现在很多的资金的流动性引到政府来发力，和市场配合在一起，把住有所居的这种低端的保障房做到位，那么保障房最具体的形式其实已经不那么五花八门了，现在可以总结的一个是公租房，一个是更适合年轻白领的长租房，再一个共有产权房，大概这三样。那么如果把保障轨托好了，这个结构的底坐牢了，上面的商品房轨道上面，更多地让市场来调节供求双方的博弈，那就健康了。

吴小莉：您觉得保障轨托好以后，商品房会全面放开吗？

贾康：我觉得从现在这个趋势来看，广州已经取消行政限购，以后还有三四个区域，也应该酌情“一城一策”的情况，按照“能取消就取消”的大方向走，最后完全取消就会更健康了。因为搞市场经济，政府托好了保障轨以后，商品房的市场轨应该让市场充分发挥作用。