日本住宅寿命200年的另一面：逃不开的房屋养老金，总数惊人

◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 柚柚子

你愿意买多“老”的房子？

在国内因为横空出世的“房屋养老金”争论不休，大街小巷都在讨论老房子还有多少价值，为什么要给房子给“养老钱”的时候；

隔壁日本早就到了“next level”：住房“养老金”收了几十年，买房更爱买老房子。

东京首都圈的二手房交易数据显示，平均的成交房龄是25.84年。相当于一半以上的人，买的是超过25年的老房子，而且这个趋势还在逐年递增。

日本人，为什么敢买8、90年代的老房子？

在国内房产投资界流传着这样一句话：买房别买老破小，一线城市的核心地区除外。这里的老破小中的老，指的就是建筑年龄20年以上的房子。

在不少人看来，如果楼龄太高，除非这个房产附加价值很高，否则就会被打上“容易贬值”、“不好出手”的标签。

那么，日本人买几十年前建的房子，不怕贬值和折旧吗？

其实，日本房子的“折旧”，只能影响建筑物，土地的价值是不会折旧的。

折旧的日语是“減価償却”。这一日语多出现在计算个人所得税和房屋出售时的增值税，也就是会计折旧。

在会计折旧中，房屋年限越长，每年折旧的金额也就越小，反映在房价上的比例也越小。因为折旧只为折到建筑物的价值，而不会影响到其下的土地。

日本的房价是由两个部分组成的：建物价值+土地价值。房子本身确实是越老越不值钱，但是土地是保值的。

换句话说，买80、90年代的房子，恰恰是因为它们的建筑物价值已经折旧得很多了，当下的价格构成可能80%以上都是土地价值，再继续贬值的空间和可能性很小。所以也更加保值。

我们日本掘金曾经成交过一套1970年昭和45年（1970年）的房子，当时对土地和房屋价值做过鉴定，显示土地的价值占到了整个房价的将近9成。

所以，日本房屋真正的价值所在，其实是土地。

日本的土地是永久产权，在东京市区这样寸土寸金的地方，一半的土地上盖的是商用楼，留给住宅的用地是开发一块少一块，所以日本人爱买老房子，不是因为他们不爱新房，是因为优质地段早早有房盖在上面。

这些地方的土地越稀缺，房子越保值。周边的配套设施，房屋所处的地段，也都会为土地价值加成。

日本人爱买老房子，不容易贬值是一方面，另一方面则是因为日本的老房子，保养得非常好。

早在1980年，日本就提出了百年建筑的目标。所谓百年建筑是指，一是建筑结构寿命100年，二是100年内可以让家庭几代人安居。

2007年，日本自民党提出“200年住宅”的概念，要求将原本目标为100年的建筑寿命延长至200年。

达成这个目标，首先要在房屋建成时质量要达标，其次，在后面的使用中，维护也要到位。

在日本买房，每个月都需要交一笔维修基金，又叫修缮基金，日积月累，真正用于大楼的保养维护。

如果买的是公寓楼，那么一栋楼的所有业主平摊整栋楼的修缮费用。这笔钱由业主委员会和物业管理公司共同管理。钱放在银行，需要使用时，由物业管理公司提出预算，业主委员会审核批准。

而从这栋公寓楼建成开始，物业将会制定一个长达30-50年的修缮计划。包括什么时候将会进行屋顶防水补强，什么时候进行供水管修补，什么时候更换供水泵排水泵，什么时候进行大规模修缮……

每一项都列得清清楚楚，细致到了头发根。

“日本物业管理有一条不成文的规矩，不管下水道有没有堵，一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次，屋顶的防漏系统一般是五年补修一次，十年大修一次，外墙一般是十年全部翻新一次，电梯是三个月检查一次，15年更换一次，而房间里的消防探测系统是一年检修一次。

也就是说，日本的物业管理不是管道堵了、设备坏了才去修理，而是完全按照预先制定的修理计划去预防性修理，以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦。”

徐静波

也正因为这样，日本卖的公寓，即使是1980年以前建的（俗称“昭和房”）看上去也跟国内2000年左右建的差不多，甚至保养得更好。

（建成于1979年的房子）

这样看下来，日本的老房子往往房价低，性价比高，更加保值，租金还不错，回报率就高。所以不少日本投资者更喜欢投资这样的房子。

但是要从6、70年代的房子中“淘到”质量高的房屋，更多地要靠运气。如果把房龄往后退一点，在3、40年的房龄中寻找，找到好投资物件的概率会更高。

那些1980、90年代（特别是新耐震）建的房子，不论从房屋质量还是新的程度，都会比正好在47年的老房子优秀。它们也更容易有“增值”出售的情况。

所以，我们会一直推荐的日本投资房，主要集中在80、90年代，也是出于这个考量：这个时期的房子，土地价值占大头、建筑物占小头，而折旧是建筑物，但是土地不折旧，在投资性价比上最高。保养得通常也不错。

日本的老房子，比你想象得更香。