“2021年高峰期的时候,学区房出来一套卖一套。一些比较好的学区,不乏客户看完房当场下定。”在南京教育强区鼓楼区,数名资深中介没想到,三年前还高不可攀的南京学区房,现在已经跌出了“白菜价”。
较为典型的小区有清河新寓一村,该小区对口金陵汇文小学和金陵汇文中学(简称“双汇文”)。“金陵汇文这几年对初三生抓得很严,今年中考的成绩很好。目前在南京公办初中排名前列。”中介李园对时代财经表示。
而高分喜报并未支撑起双汇文学区房的房价。今年7月,该小区成交了一套62.7平方米的两室户型,成交总价为233万元,成交单价3.7万元/平方米;而2021年成交的同户型,成交总价为570万元,单价为9.2万元/平方米。以此来看,三年间房价回调约六成。
李园对时代财经表示,前述房源之所以能以233万元的低价卖出,主要因为当时行情较差,再加上这套房子在顶楼7楼。今年5月至7月,小区已经卖了一批低价房源,后续再难有如此低的成交价。
李园表示,总的来说,2021年,该小区中间楼层房源的成交价约为10万元/平方米,40多平方米的房源的折合均价能到12万元/平方米,而现在中间楼层房源的成交单价普遍为5.2万元/平方米、5.3万元/平方米左右,下调明显。
在链家官网上,清河新寓一村于5月至7月成交了10套二手房,均未显示成交单价。该小区7月的挂牌均价为6.59万元/平方米,这主要由于少部分长期挂牌的高价房源拉高了均价。8月新近发布的数套60多平方米的两房户型,挂牌均价约为5.38万元/平方米-5.8万元/平方米。
双汇文学区房相对有含金量。近日,一份南京学区房6-7月成交明细显示,一些南京二梯队中学的学区房,最低成交总价为140万元左右,甚至低至百万元出头。一些南京二梯队小学学区房,总价可低至百万元以下。
南师附小为南京玄武区一梯队小学。时代财经自中介张林处得知,对口南师附小、梅园中学的大纱帽巷38号,一套31.11平方米的房源近期以120万元成交。
张林感受到:“2019至2021年,是南京学区房行情高峰。2021年迄今,房价约降了一半左右。成交量方面,我们片区约少了两三成。以前有买家会提前两三年来买学区房,现在这部分买家基本没有了。”
“单量少了,单价低了,我们的收入也少了。比方说,行情好的时候一年能赚个二三十万,现在一年可能赚个十万八万。”张林表示。
赤壁路小学是南京鼓楼区第二梯队的小学。时代财经自中介王勉处得知,近期,对口该小学的龙吟广场一套48平方米的公寓式住宅,以76万元成交。附近的普通老小区的两房户型学区房,总价也仅需100多万元。王勉感受到,学区房价格较高峰期跌了一半,单量较2021年缩水一半。
南京学区房降温,一方面源于二手房整体行情降温,另一方面源于学区房概念的弱化。王勉认为:“现在学区房的概念已经淡化掉了。对于一些顶尖的小学而言,学区面临扩容,周边一些较为普通的小区纳入同一学区。学区房含金量大打折扣。而对于一些二三线的学区房,房价基本和非学区房差不多。”
学区房价格回调,投资客退场,惠及更多刚需购房者。“以前投资客和家长相互抬价,没有钱就上不了好学校。”张林表示,现在投资客基本没有了。而且南京房贷利率低,买房成本低。再加上房价下调,学区房的租售比已相当划算。不少学区房业主将房源出租得到的回报已能覆盖房贷利息,同时能解决小孩上学的问题。
李园对时代财经举例道:“最近刚成交了一个客户,花238万元卖了银城小学、汇文中学的双学区房,56平方米。他们之前从来没考虑过鼓楼买学区房,之前要四五百万,根本买不起。降价后,确实有能力够一够了。”
今年5月,南京发布购房首付降低、房贷利息下调、户口新政、以旧换新等多项楼市新政。有中介感觉到,政策的热度逐渐传导到学区房市场,8月份的成交量开始回暖。带看了四年的赤壁路小学学区房的中介王勉,在忙碌对接客户之余,自己也考虑在附近买套老破小作为婚房,最好带点学区属性。
(文中人名均为化名。)
“特别声明:以上作品内容(包括在内的视频、图片或音频)为凤凰网旗下自媒体平台“大风号”用户上传并发布,本平台仅提供信息存储空间服务。
Notice: The content above (including the videos, pictures and audios if any) is uploaded and posted by the user of Dafeng Hao, which is a social media platform and merely provides information storage space services.”