买房送户口的时代，回来了

杭州发布通知，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格，也就是全面取消限购。并且，在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员可申请落户。前不久，武汉也出台了买房送户口的政策。全国正在重回买房送户口的时代。

杭州这力度，就一个字：大！还有一个字：迟！你说你要是在疫情防控放开时就这样干，是不是就不用让市场白白熬这一年半时间？当然了，能改总好过不改。

那么接下来杭州的楼市会复苏吗？未来全国的房价会是什么格局？

未来房价将会是大起大落、剧烈震荡的格局。

01 京沪深快把牙膏挤完吧

杭州为什么终于推出了大力度政策？原因就两个字：逼的。

在贝壳平台上，3月14日-4月14日，杭州市区二手房成交均价掉到了30290元/平方米，环比下跌6.5%。

今年以来，杭州的土拍形势很严峻。3月29日的土拍，5宗地块中有2宗流拍； 4月16日，8宗地块中有7宗底价成交；4月29日，4宗地块有两宗底价及近底价成交。

房价还在跌，土地不好卖，杭州不得不推出大力度政策。

其实，这个“不得不”，正是问题之所在。各地都是随着楼市形势恶化而逐步放松限购限售。

“五一”假期前，市场普遍预期“五一”后，深圳会在福田、南山之外的区域全面放开限购，结果，深圳仅仅是在部分区域，把非深户人士购房个人所得税、社会保险的缴交年限要求由3年调整为1年。而北京呢？仅仅在五环外稍微松动了一下限购。

这给了市场一个深刻印象，就是各地并不是真的心甘情愿让市场来决定房价，放松只是权宜之计，收紧才是心头所爱。既然如此，一旦房价再度涨起来，目前所有的放松，都有可能再次变成收紧。市场前几年在严厉的调控下已成惊弓之鸟，各地虽在放松，但是绷着弓弦慢慢放松，手并没有离开弓弦，惊弓之鸟如何敢有信心？

可以说，在京沪深采取比较大力度的松绑政策之前，大部分潜在购房者还会继续游移观望。

不少经济学者说，经济复苏的前提是楼市复苏。就连以前天天喊严加调控的黄奇帆，今年也说“房地产是支柱产业，必须要稳住”。那么，京沪深这样挤“牙膏”，耽误经济复苏的时间，究竟是图啥呢？

02 未来房价会涨吗？

在中国，预测房价经常被打脸。我自己也被打脸好几次。

而读者呢？很多人是凭喜好选择专家观点的。没有卖房的人，就喜欢看房价还要跌的文章，想等再跌跌再买房，结果往往错过机会又跑去追高。手里有房的人，喜欢看房价马上就要涨、要大涨的文章。

目前来看，网上充斥的是“房价还要跌”的声音。从4月份的百城房价来看，虽然新房价格上涨，但那是因为新增住宅多是核心区域的，拉高了新房平均价；二手住宅平均价格为每平方米14975元，环比下跌0.75%；同比下跌5.38%。

这样的数据似乎印证了“房价还要跌”的观点，但是，这样的声音真不一定对。

非常值得参考的是外资的态度，因为它们手里没房，也不买房，相对客观。最近，外资对中国资产的乐观声音多起来了。行动上，外资最近也在买入中国资产。

瑞银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ预计，中国住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。这个分析师曾在2021年初罕见地对中国恒大集团给出了“卖出”评级，并将目标价从14.5港元下调至6港元，是唯一一位给予恒大卖出评级的分析师。

客观来看，目前房地产市场有这么几个因素会对市场产生较大的影响。

首先是广义货币M2余额从2019年底的200万亿元，增加到了300万亿元，可是房价却比2019年更低，基本跌到了2017年的水平。2017年M2是多少呢？169.02万亿元。而且，放水并不是完成式，而是进行时。M2从200万亿元到300万亿元，只用了4年。那，M2增加下一个100万亿元，需要多长时间呢？肯定低于4年。也许两年多就能完成。

这几年M2大增，房价却大跌，是因为民间信用萎缩。如果民间信用得到修复，M2大增的威力会体现出来。

其次是供给变化。实际上去年万科的郁亮、中银证券的徐高都说过，因为过去几年开发商拿地是大幅下跌的，房子开发需要周期，对应到接下来几年的新增供给，会大幅减少。

再次就是各城市正在逐步给楼市松绑。杭州、武汉重启“买房送户口”，可见各地真的急了。至于京沪深，它们挤“牙膏”的恒心有多大、技艺有多高，不好判断，但估计它们早晚也得挤个差不多。

如果未来房价掉头向上，会就此迎来新一轮楼市长牛吗？不会。更大的可能是房价暴涨暴跌、剧烈震荡。

03 震荡已不可避免

为什么？

因为现在的楼市已经变成完完全的政策博弈市。首先，如前所说，房价反弹过快，会使各城再度限购、限售，人们会就调控政策进行博弈。其次，货币持续放水，会使民间信用发生大的波动，这又是人们的一个博弈点。

最近有好几个朋友说想卖房。我问为什么，他们说担心房价继续跌。我说，现在卖房的，都是像你这样恐慌性卖房的，你一定要跟他们比恐慌吗？

但没办法，博弈政策就是这样。人们没有稳定的预期，就容易恐慌时特别恐慌，乐观时特别乐观。

你看股市里面，炒概念、博弈政策的股票，总是大起大落的。你看懂A股，也就看懂了中国楼市。

过去几年许多专家学者喊“房地产要去金融属性”，他们的本意是控制房价波动，结果却是楼市的博弈属性越来越强，房价波动幅度明显加大。这一轮房价下跌，跌得多深？一跌跌到七八年前了！房价剧烈的波动，让经济遭受了多大伤害？所以，专家真的不要盲目自信，以为自己比市场高明。

真正要解决国人的安居问题，同时兼顾发展经济，还是得一方面信任市场，另一方面放开土地。