苏州：探索城市更新路径，各类空间精彩蝶变

1月30日，苏州市吴中太湖新城木林村、浒墅关大运河、光福镇东部三个城中村改造项目获全国首批城中村改造专项借款，用于支持城中村改造项目的前期工作、征收补偿安置、安置住房建设以及安置住房小区的配套基础设施建设等。

城中村改造是城市更新的一部分。2021年11月苏州正式成为全国第一批城市更新试点城市，近年来苏州围绕古城保护、旧住宅更新、旧工业区更新、城中村改造等项目，不断探索城市更新路径、推进城市更新行动，为全国城市更新工作贡献苏州经验。

旧瓶装新酒

激活古建老宅

中张家巷29号是清光绪年间苏州士绅吴古庭故居，是一处文物登录点，修缮前住着七八户居民，随着时间流逝，老宅破损严重，梅雨季潮湿破损，常有砖头掉落。在姑苏区的推进下，居民陆续搬迁，老宅实现了腾退。2019年，姑苏区引入了社会资本，对中张家巷29号老宅进行修缮，修旧如旧，保护并重现苏式生活与人文历史遗产，风雨侵蚀的老宅再现昔日风采。2021年11月，某大型投资管理企业入驻，老宅成为其总部基地及展示接待中心。企业入驻首年，实现税收贡献超亿元，中张家巷29号成为姑苏区首个税收破亿的老宅。

以往，老宅利用多用来建设各类文博设施、消费型会所，经济促进作用有限，为老宅寻到总部企业，为这一开创性做法开辟了一条全新的路子。2023年6月18日，苏州名城保护集团高质量发展大会上，“古城保护更新伙伴计划平台”上线发布，该平台在国内率先将古城内国企持有且可活化利用的古建老宅在线发布，公开招租、转让，合作开发。

古建老宅是苏州城的一张名片，既是2500多年的历史馈赠，也是沉甸甸的责任。苏州全面活化利用历史建筑，不仅在呈现形式上越发有创意，其背后的更新方式，也更加多元。如今，苏州已有越来越多的古宅子迎来了“新生命”。在大儒巷丁宅，高端餐饮“吃”定苏式生活美学；在章太炎故居，“红五卅·项目支部”为古宅注入红色力量；在顾廷龙故居，全新艺术基地承载浓厚江南书香气......

老旧小区改造

提升居民幸福指数

老旧小区改造工程一方面改善群众居住生活，另一方面提升城市形象。2023年1-11月，苏州市实施老旧小区改造项目共103个，惠及居民约50372户，楼栋数2940栋，涉及建筑面积500.09万平方米。

娄门路130号小区改造是苏州市老旧小区改造的经典案例，苏州市工业园区娄门路130号小区建于1999年，实施更新改造前，小区面临基础设施落后、配套服务不足、长期管理缺失等问题，是城市更新过程中一块短板。2019年小区开始更新改造，改造包括基础类、完善类，提升类三大类，从主入口、排水管道、绿化景观、无障碍设施以及社区文化建设等方面提升居民的幸福指数。“现在小区车位多了，违章建筑拆了，死角没了，还有了公园，整个面貌焕然一新。”春节前定居外地的女儿来苏州探望我，看到小区的新面貌惊讶地说，“‘千里寻故地，旧貌变新颜’。”一名住在娄门路130号小区的老党员向中国房地产报介绍。

不仅小区内部改造，小区周边的整体环境也被有效改善，小区附近娄门路166号东南侧的小游园建设之初，由于地块闲置10年有余，杂草丛生，垃圾长久堆积，蝇虫滋生，鼠患严重，环境极差。现在建成后的小游园，已成为24小时向周边居民免费开放的党建小公园，为周边苏安新村、新苏苑等小区约2.5万居民群众提供日常休闲娱乐场所。在极大提升周边环境舒适度的同时，让居民实实在在享受到环境综合整治带来的成果。

工业用地更新

盘活资源添活力

工业园区是区域产业发展和经济增长的重要空间载体。随着新型城镇化和工业化的发展，传统工业园区自身潜在的一些问题逐渐显现：空间布局“碎片化”、生产环境较差、设施配套不足、厂房利用效率低下……苏州工业园区作为苏州工业用地更新的重点区域，2021年7月发布产业用地更新三年攻坚行动方案，提出以3年完成2万亩以上产业用地更新为目标，加快盘活低端低效产业用地、导入优质项目资源、提高土地产出效率。截至2023年上半年，已推动182个项目开展更新，面积1.65万亩，带动投资超550亿元，土地利用效率、产业层次能级、安全环保水平和区域形象面貌得到进一步提升，积累了产业用地更新的“园区经验”。

步入苏州工业园区的新虹产业园，昔日灰蒙蒙的老旧厂屋不复存在，喧嚣热闹的车间重归寂静，取而代之的是空间规划合理、现代设计感十足、内部配套设施完善的高科技产业园。

原虹光精密厂房总建筑面积3.1万平方米，建成距今已有20余年，载体大部分空闲，土地利用率仅40%，属于用而未尽的低效产业用地。为加强低效产业用地整治，改造项目坚持“改造+新建”双管齐下，针对旧改区域，秉承“修旧如旧、整旧如新”理念，将原大盒子厂房结构打开，塑造开放、通透的内景中庭，同时优化厂房面积分割，满足新型高科技企业需求。如今新虹产业园容积率由原0.48提升至1.5，土地利用率提升200%，载体总量达到原体量的300%，全面实现空间盘活和产业升级。

更新项目还在满足经营性配套面积不超过总计容面积4%且不超过5000平方米的前提下，深入研究导入产业人才对配套服务的新型多元化需求，合理配置智慧餐厅、便利超市、咖啡烘焙等品质化商业配套，为入园企业提供可靠的软硬件支撑。目前，新虹产业园年租金收入约4500万元，全面达产后年产值将超10亿元，亩均税收超100万元，吸纳超3000名高端人才，成为苏州工业园区第一个产业用地更新“亿元产业园”。

（赵艺丹）

编辑：常山

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