唐驳虎：索赔百亿的苏州毒地怎么来的？能不能修复？

核心提要

1. 近日，陆家嘴开发的一则公告引发舆论对“苏州毒地事件”的高度关注。该事件其实事发于2021年，上海陆家嘴集团的子公司在购买苏钢集团在苏州的地块并进行开发后，因引进的中英合资学校用地的土壤污染调查，意外揭开了土地被严重污染的事实。

2. 这块地原先作为苏州钢铁厂的老厂区使用，而老厂区的焦化区域对土地和地下水造成了污染。污染物以苯并芘、萘为主。这一污染情况在陆家嘴集团于2016年购买时并未被告知。但无论告知与否，钢铁厂和焦化厂在2014年才停产，而相信停产仅两年的工业用地可以达到开发标准，也说明了陆家嘴集团投资策略的激进。

3. 工业污染用地并非不能被修复，类似的例子在欧洲比比皆是，在北京朝阳区东南的化工地块，也有着堪称模范的工业污染用地转化为住宅用地的成功例子。而苏钢集团很明显没有对地块进行修复，还在售地时宣称土壤污染情况符合标准，苏州的两家第三方机构也出具了合规报告。

4. 目前的情况是，陆家嘴集团已将苏钢集团和相关公司，苏州的相关环评机构以及相关政府部门一并告上法庭并进行百亿索赔。但这一事件所折射出来的，土地买家敢相信50年工业用地环评合格，土地卖家敢在停产两年后就和相关部门出合规报告这一事件，不仅是房地产火爆时期的历史注脚，更是地产下行期出现的一系列怪现象的缩影。

作者｜唐驳虎

凤凰新闻客户端荣誉主笔

上市公司陆家嘴开发（600663）的一纸公告，因为百亿索偿诉讼标的引发了轰动：

因土壤污染产生侵权纠纷，下属子公司向江苏省高院直接起诉苏钢集团、苏州市环境科学研究所、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会、苏州市自然资源和规划局，并于近日收到了案件受理通知书。

陆家嘴集团的主要诉求是因为向苏钢集团收购的控股子公司苏州绿岸房地产开发有限公司名下14块土地存在污染，而且污染面积和污染程度远超苏钢集团挂牌出让时披露的污染情况。

同时，公司委托专业机构核查发现，在案涉土地的调规变性及出让过程中，各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为，共同导致陆家嘴集团高价购买了存在严重污染的地块。

对此，陆家嘴集团将上述五个主体告上法庭，要求其赔偿 100.44 亿元及诉讼费等。由于各方报道的语焉不详，不少人困惑于天价索赔金额的形成及“污染土地”背后的原因。

而想要深入了解这起备受关注的案件，不仅要完整清晰了解这块土地的来龙去脉，还要了解工业污染的具体成因。

苏州毒地的来龙去脉

这块引发关注的地块位于苏州西北部高新区（虎丘区）浒墅关镇的大运河边上，东临沪宁铁路、西临京杭大运河、北距苏州绕城高速2公里。

“先有浒墅关，后有苏州城”。作为千年运河第一关、吴中第一大镇，浒墅关已有2500多年历史，素有“江南要冲地、吴中活码头”之称。

项目地块土地面积约66万平方米（1000亩、0.66平方公里），原为苏钢集团的老厂区。江苏苏钢集团即苏州钢铁厂，依托大运河和沪宁铁路运输之便，成立于1957年。

北大方正在高速扩张的2003年，向苏州市国资委全资买下了苏钢集团，苏钢随之成为如今方正集团旗下的子公司、国家高新技术企业。

方正集团入主后，在运河斜对面贷款投资，建立采用先进工艺的新厂区，形成年生产能力120万吨的特种钢材生产基地，老厂区随之开始减产，2014年完全停产。

与此同时，苏钢集团成立全资子公司苏州绿岸房地产开发公司，开发老厂区土地。最初方正和苏钢计划是自己干，但受限于开发实力经验、地产品牌知名度和开发回款周期，最终寻求整体挂牌转让。

2016年，苏钢集团把苏州绿岸95%的股权挂牌出售，挂牌底价为31.5亿元；同时，受让方还须代苏州绿岸全额偿还欠江苏苏钢的16.85亿元债务。

苏州绿岸的资产就是苏钢老厂区这片土地，拿到了股权也就意味着拿到了土地。 所以虽然是股权拍卖，但实际上是土地出售，因此参与竞拍的是多家知名房地产企业。

苏钢集团在北京、上海同步召开了两场专场推介会，场场人数过百，共有30多家意向方递交材料，包括不少知名房企，跃跃欲试。

最后，上海陆家嘴集团的下属子公司经过222轮举牌，以溢价2倍，约85.25亿元的总金额拍下苏州绿岸。这场竞拍共有19家企业参与，非常激烈。

可见各家开发商都看好这片地块的商业价值。苏州高新区入驻了大批制造业企业，这些企业的员工尤其是技术人员都需要在附近置业安家。

当时，房地产市场火热，土地价格接连上涨、各城市“地王”频出。苏州高新区的1000亩大体量土地整体打包转让，对于任何一家地产公司而言都是上好机会。

而对于苏钢集团来说，出售老厂区更是生死攸关的关键交易。至2015年底，苏钢集团资产总额76.21亿元，但净资产（所有者权益）只有2.46亿元，资产负债率高达96.8%。

而且因钢铁市场低迷，2015年经营净亏损近6亿元。这下老厂区土地一下卖出了85.25亿元，超过了苏钢集团（新厂区）的总资产价值，完成了重建的资产负债大挪移，还净挣近10亿元。

上海陆家嘴集团是上海市属54家大型国企集团之一，1990年成立，主要负责浦东核心区——陆家嘴金融贸易区的土地成片开发和综合经营，近年来开发版图扩展到了前滩、张江、临港等地。

陆家嘴将苏州绿岸项目定位为苏州高新区百万方城市区域综合体，更是视为公司开启业务多元化转型、实行“走出去”战略的重要一环。

根据政府修改审批的开发规划，项目可开发总体量（建筑面积）达157万平方米（容积率2.38），楼面地价折合每平米5430元。

项目从2017年5月正式启动开发建设，整体开发周期计划为8年，预计于2025年左右基本开发成熟。苏钢股东方正集团还允诺，协调引入方正集团在教育、科研、医疗、金融等方面的优质项目。

污染状况事发

为提升区域价值，陆家嘴集团在原有规划上引进了英国雷丁学校，打造国际化学校苏州雷丁学校，选址为项目的2号地块。而正是苏州雷丁学校的一次土壤污染情况调查，引发了地块大规模调查。

2021年6月，已建好的苏州雷丁学校校方在办理办学许可证过程中，根据苏州高新区环保局要求，对学校所在2号地块的土壤污染状况进行调查。

经过第三方鉴定机构调查，结果显示污染严重，因此苏州雷丁学校项目暂停启用。 而苏州市生态环境局还对苏州雷丁学校做出了542.7万多元的行政处罚，目前正在进行行政复议。

从2021年12月起，陆家嘴集团对尚未开发的6块地块进行初步调查，发现这些地块同样存在严重污染风险，土壤和地下水中诸多元素大幅超标。与2016年挂牌时苏钢集团公告的信息及土地调查报告所提供的结论不符。

依托大运河和沪宁铁路，苏州钢铁厂1957年始建，到2014年8月老厂区停止全部生产，累计已有50多年的生产经营历史。按原生产区域，苏钢集团老厂区地块分为焦化区及非焦化区。

焦化区主要包括焦炉区、老煤化工区、污水处理区等，非焦化区主要为炼铁、炼钢、轧钢、烧结、矿石及钢渣堆场篷。

苏钢年产焦炭规模曾达到50万吨，老厂区直到2013年11月至2014年8月才陆续关停了三台焦炉，焦化厂至此全面停工。

50多年的生产积淀，仅仅停产2年就把曾经的工业用地直接更改为用于商业开发的住宅及教育用地？这显然有违常识。 不得不说，陆家嘴集团的投资决策也太天真了。

陆家嘴开发在《重大资产购买报告书》时自我评估的的重大风险提示中列明了七大风险，包括交易无法获批、摊薄即期回报等。

唯独没有质疑作为原焦化厂粗苯车间、焦油生产车间和煤化工区域旧址产生的土地污染风险。 而也正是土地污染，为后来的绿岸地产埋下了大雷。

但苏钢集团2016年8月在挂牌时的公告信息称，绿岸公司名下地块中，非焦化区域的土壤和地下水基本未受到污染，可再开发利用；

焦化区域的污染主要集中在4号地块局部区域，最终确定0-18米深度内，污染范围为17542平方米，污染土方量为39604立方米，不到4万方，修复处理工程量不大。

工业用地变更为住宅用地，应当按照国家相关规定进行土壤污染状况调查。出示《污染初步调查报告》的两家第三方机构正是此次诉讼的另外两位被告：

苏州市环境科学研究所、苏州市苏城环境科技有限责任公司。时间是2014年10月，也就是停产仅2个月后。苏钢与陆家嘴方面约定：

“关于部分地块存在土壤污染事宜，根据经苏州市环境保护局备案的相关调查评估报告，该等土壤环境治理不存在技术上的障碍。

治理完成后将符合国家和地方性环境质量标准，可根据现有规划文件的要求进行开发建设。苏钢集团将就环境治理事宜为绿岸公司提供协调及支持。”

涉事地块现状

2021年绿岸项目“毒土地”事件爆发，导致住宅区2800套房屋暂停销售、投资百亿的区域综合体项目沦为一座空城。

凤凰网房产苏州实探发现，受污染影响，2号地块所建雷丁学校未取得办学许可已停止招生；13号地块上的幼儿园项目已建成但没有开学。

苏钢老厂区地块在规划上分为17个地块，已确定存在污染的土地是14块，分别是1号至13号，以及17号地块。14块“毒土地”中，已开发项目的有8宗。

包含教育配套的2号、13号地块（已竣工）；商办商业用途8号、9号地块（已竣工），12号住宅地块（已停工）；

目前未被查出污染问题的15号地块“锦绣澜山”小区处在交付期，已有十几户入住。 其中，锦园一期的六栋房分别于2018年12月和2019年10月开盘，2019年12月交付；二期2020年4月开盘，2021年10月交付。

信息显示，2021年锦绣澜山项目均价为2.4万元，2022年，部分户型的均价升至2.6万元。目前，锦绣澜山内仅有峰誉庭楼盘还有二手房在售，10月的挂牌价为1.6万元，成交均价为1.5万元。

峰誉庭共计6栋高层住宅，超过600户，其中1-3栋住宅为为苏钢集团家属区动迁安置的定销商品房项目，4-6期为面向市场的商品房。

经过两年的风波，“毒土地”污染基本人尽皆知，陆家嘴开发商给部分维权业主做了退款退房，但仍在十几户人家选择在小区居住。

8号地块商办A区的写字楼以及“和陆坊”商业综合体已建好，虽然外立面和路面设施都是崭新的，但各个出入口配有安保人员，拒绝外人入内，不对外运营。

多宗计划于2021年竣工的地块，均已停工，墙上的施工铭牌褪色模糊。通过铁门发现，工地里的移动工棚都已锈蚀，地上堆放着各种钢板、木材和砖块。

陆家嘴集团表示，目前苏州绿岸项目已暂停相关开发、建设、销售工作。同时，公司专项工作小组正全力以赴开展处置、维权工作，推动相关责任方承担后续处置责任，每季度会披露相关进展。

中止销售、整改修复、重新鉴定等都是陆家嘴集团正在或者后续需要面临的问题。该案还涉及大批业主、建设单位、开发商、投资商等，十分复杂。

根据陆家嘴集团披露的信息，7年的开发中，仅2号、8号、9号、12号、13号五幅污染地块累计工程等投入金额约21.9亿元，还有2016年竞拍绿岸公司时所支付的85.25亿元交易总金额。

陆家嘴在该项目上的投资总金额，已达到107亿元。这笔投入也最终成为了诉讼文书中的索赔金额。

第三方机构检测结果显示，多处地块土壤中苯并芘、萘严重超标，不符合用地标准。土壤超标污染物包括苯并[a]蒽、苯并[a]芘、苯并[b]荧蒽、苯并[k] 荧蒽、二苯并[a,h]蒽、茚并[1,2,3-cd]芘、萘、苯、汞等。

另外部分地下水样品存在关注污染物浓度超过标准的情况，超标污染物包括二氯乙烷、苯、甲苯、乙苯、二甲苯、苯乙烯、萘、石油烃、氰化物、汞、砷等。

这些导致土地不适宜人类居住的污染物，到底会对人体造成什么样的伤害，凤凰网《CC情报局》做了详细的分析，可以查阅《引爆“陆家嘴索赔百亿毒地案”的苯并芘，对人体伤害有多大》这篇文章一探究竟。

工业用地当然是可以修复的

这里需要指出，受污染的工业用地学名“棕地”。 但不必谈“工业”色变。 在欧洲，退役工业用地转换为住宅用地的案例比比皆是。

中国也有工业污染用地经过修复后用于住宅用地的成功案例。这就是位于北京朝阳区东南四环与广渠路交会的大郊亭桥东南角，北京化工二厂和北京有机化工厂原址。

这块土地占地面积超过1平方公里，体量之大相当于130多个标准足球场。54年前，为了实现“让6亿人民穿上国产的塑料底鞋”目标，北京化工二厂开工建设。

2007年，随着北京城市转型，化工厂停产关闭。30年的化工生产让该地块的大部分土壤受到了1，2-二氯乙烷、氯仿和氯乙烯等挥发性有机污染物，汞、砷以及铜、镍等重金属的污染。

以含氯物质为主的污染物早已深入地下十几米。在这个1平方公里多（10来万平米）大小的土地上，需处理的土方量达到300万立方米。也就是深挖到地下20多米，彻底处理土壤和地下水中的污染质。

为此，在场地的东南角建立两个白色大棚，挥发性的污染土壤被拉到大棚内进行“翻耕”，蒸发出来的污染物并不是直接排空，而是通过活性炭等装置收集吸附。

重度污染的土壤则被拉到金隅环保旗下的处置中心焚烧处理。在高峰期时，每天晚上有六百多辆土方车从这里驶出。从停产到处理完毕，土壤处理周期长达10年。

这个耗资近10亿元的项目不仅创下中国退役工业用地污染土壤治理费用之最，在世界上也排名前列。随后又是漫长的住宅建设、分配过程。

现在，这片土地已经变成名为“广华新城”的居住区，是中央机关国家公务员保障住宅小区，入住的是各部委的中青年公务员。从停产到入住，前后历经了整整15年的时光。

北京朝阳区原先是50年代兴建的工业区，尤其是东南方向，曾经是化工企业聚集地。下一个集中治理的大体量退役工业用地是北京焦化厂，是国内规模最大的独立焦化厂。

始建于1958年，2006年停产。历经40多年的化工生产，多环芳烃、苯系物和萘等有毒、有害污染物从土壤表层渗透到地下18米之深。

其中改建的保障房项目用地面积约35公顷（0.35平方公里），按照环保措施治理修复了污染土方213万方。修建了品质不低于商品房的安置房，用于安置从老城南城疏解的民众。

第三方的所有检测报告显示，焦化厂治理修复全部达到了环保标准，居民已经入住，变成了安居小区。并同步实施了工业遗产保护与再利用、地铁车辆段及其综合开发建设等许多方面工作。

所以，无论是化工厂、钢铁厂、焦化厂，受污染的退役工业用地当然是可以修复的，要付出的就是资金和时间。

根据北京和全国其他地方已经完成的焦化类场地的修复金额，绿岸地块这个体量的调查、评估、修复工作，正常修复所需金额近十亿。

事件总结

所以，综上所述，苏州绿岸项目就是使用50多年的钢铁厂焦化用地，污染调查不实出让，导致开发方未做污染土壤处理造成的事件。

陆家嘴集团认为，在涉案土地的出让过程中，各被告存在一系列违法违规、弄虚作假、不依法履职的侵权行为。法院已立案受理案件，尚未开庭审理。

陆家嘴集团起诉的不止是卖方苏钢集团，还包括环评机构乃至苏州政府部门，索赔额高达上百亿。按0.5%的诉讼费，光要给法院交就要超过5000万元，直接到江苏省高院立案。

但是，苏钢集团有钱赔吗？ 前面说了，整个苏钢集团总净资产也就卖地所得的85亿。莫非把运河对岸的新厂区也给陆家嘴算了？

有人开玩笑，建议苏州和上海签个条约，把阳澄湖“割让”给上海，这事儿就算了。所以啊，估计最后还是协商调解，苏钢退赔部分卖地款，补偿土壤治理费用。

毕竟大部分地块还没有建房，还来得及。至于已经修建的部分，可能就要麻烦一些。毕竟是地产火爆时期的卖地，遇上了地产下行期。一个真敢搞，一个真信，也算是历史的注脚吧。