冯仑谈房地产:刚需可以买,投资不建议,未来会有七大类非住宅产品
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冯仑谈房地产:刚需可以买,投资不建议,未来会有七大类非住宅产品

“房子还能不能买?”“对于现在有购房需求的人群,你有什么建议?”

面对《每日经济新闻》记者的提问,冯仑表示:“对于刚需来说,需要且有能力,可以买;不过,对于投资来说,面对这样一个转型的市场——减量减速减价,肯定不是投资性(买房)的好时期。”

提到冯仑,对商界熟悉的读者应该并不陌生。从海南淘金,到与潘石屹、易小迪等人联合创办万通地产,他见证了中国房地产的黄金时代。后又成立御风集团,五十多岁再创业转型做医疗健康,58岁发射国内首颗私人卫星,63岁开始直播带货卖书……创业四十余年,从商经历颇为丰富。

在企业界,冯仑被称为“地产思想家”;在网上,他又被称为“商界段子手”。冯仑说话诙谐风趣,善用通俗易懂幽默的方式讲道理。近日,记者在2023亚布力中国企业家论坛厦门峰会期间线下采访了冯仑,他就房地产领域的问题发表了自己的看法。

冯仑在活动现场 图片来源:每经记者 王晶 摄

冯仑在活动现场 图片来源:每经记者 王晶 摄

冯仑认为,房价的走势取决于人均收入、人口增量、城镇化率、人均住宅面积等多种因素。基于国际经验,他谈道:“当一个国家的人均GDP(国内生产总值)达到1万~1.2万美元左右时,城镇化率通常超过50%,人口净增长为0,城市基础设施已经相对比较完善,并且人均住宅面积达到30、40平方米,此时住宅的增长就结束了。这个阶段,给不给政策它(房地产)都这样。”

未来中国房企将减少九成

日前,国家统计局发布了2023年1~9月份全国房地产市场基本情况。1~9月份,全国房地产开发投资87269亿元,同比下降9.1%,其中,住宅投资66279亿元,下降8.4%。商品房销售和待售情况方面,1~9月份,商品房销售面积84806万平方米,同比下降7.5%,其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元,下降4.6%,其中住宅销售额下降3.2%。

不过,随着“认房不认贷”政策逐步落实,以及多个重点二线城市限购松绑,9月单月销售数据加速改善,环比涨超四成。数据显示,9月全国商品房销售面积10857万平方米,环比上升46.99%,同比下降19.77%;销售金额为10912亿元,环比上升41.57%,同比下降19.23%。

从数据来看,房地产优化政策带来了一些积极效应,但从全年来看,全国房地产开发投资额同比降幅仍较大。

冯仑表示,人均GDP1万美元以下被称为“房地产的开发时代”或者是“住宅地产的开发时代”,走的是高周转、高杠杆、高回报的路子;现在已经进入“后开发时代”,房地产的主导产品开始从住宅转向非住宅。

冯仑认为,未来稳健下来的健康房地产市场规模在8~10万亿元。“大约比2019年减一半,这就是未来5~10年常态化的东西。在这个体量之下,国内的地产公司预计会由10万家减少至1万家以下,只要活下来的企业,未来的生意一定是更好做的。”

冯仑 图片来源:视觉中国-VCG111350772435

冯仑 图片来源:视觉中国-VCG111350772435

那么,能够穿越周期、经受不同时代的各种考验和挑战,活得久并且活得好的企业,需要具备哪些特质?“产品做得好的,简单、专注、持久;另一类是区域市场的龙头,负债率比较低。”冯仑结合多年观察总结道。

此外,谈及房企“爆雷”事件接连不断时,冯仑分析,主要有两大因素,即市场因素和非市场因素。“前者主要是公司财务政策太激进、管理粗放、价值观急功近利等等,造成公司负债太高,现金流转不动导致公司‘爆雷’;后者主要是疫情导致的。然而,现在发生‘爆雷’,刚好是两个因素叠加到一起,大家把责任都归咎于(‘爆雷’)地产公司老板,其实不完全是。”

如今,在保交楼的基础上,冯仑鼓励要多用市场化的手段来应对房企“爆雷”问题,比如让企业的资产市场化打折处置。业主(提起)诉讼,公司也可以合法合规地破产清算等。

房地产进入“后开发时代”

曾经“高增长、高杠杆、高周转、高回报”的地产法则失灵,房地产市场回归理性,未来产业如何转型呢?

在冯仑看来,“整个房地产的主导产品开始从住宅转向非住宅,会有七大类产品,包括:办公、商业、酒店、物流仓储、医疗健康、教育研发、公共物业。”据悉,目前御风集团主要聚焦四大产品,即健康公寓、疗愈酒店、大健康产业园、健康生活馆。

与过去“挣快钱”相比,冯仑坦言,现在是“挣长钱、挣小钱”。“我们四个产品都盈利,已经不是高杠杆、负债的方式去开买地开发了。比如,我们拿来园区做运营管理,园区的管理费、租金差额都不是很多,但是也赚钱。”

在评估项目的选址时,冯仑称,比较聚焦。“今年大概(出差)八九十次,简单说,就去江浙沪、广深和珠海,要么在北京待着。”他认为,民营企业对于市场的变化最敏感,做生意的人还是聚焦在经济比较发达的地方。

“我现在干三件事:第一,看别人看不见的地方;第二,算别人算不清的账;第三,做别人不做的事情。”冯仑总结道。他较为乐观地判断,“按照这种方式,我们(御风集团)至少再活10~20年应该没问题。”

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