北京城市更新“十四五”规划来了 有这六大关注点

5月18日，《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》正式印发。

据了解，本次规划范围为北京市行政区域，以首都功能核心区、中心城区、北京城市副中心、平原新城及地区、生态涵养区新城为主。规划期限为2021年至2025年，远景展望到2035年。

北京城市更新“十四五”规划中提出了哪些关键要点？近期将有哪些动向？就此，新京报记者梳理了以下六大关注要点。

关注1

北京集中建设区内共有可更新建筑约2.45亿平方米

根据统计，北京市集中建设区内共有可更新建筑约2.45亿平方米。依托《总体规划》确定的“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，分圈层差异化明确更新方向，将首都功能核心区和城市副中心作为更新重点，强调历史文化保护与城市修补。

其中，首都功能核心区存量可更新建筑约0.42亿平方米。“一核”强调保护更新，实现人居环境和谐共融。核心区作为城市更新的重点地区，强调保护更新，更新用地优先用于保障政务中心建设和做好“四个服务”，提升中央政务环境，促进重点地区环境品质优化。

中心城区存量可更新建筑约1.24亿平方米。“一主”突出减量提质，推进功能完善品质提升。中心城区突出减量提质，立足“减量双控”，将更新空间优先用于改善民生与科技创新，统筹好生产、生活和生态空间。

城市副中心存量可更新建筑约0.13亿平方米。“一副”承接功能疏解，塑造城市建设特色标杆。副中心应利用更新空间发挥对疏解非首都功能的示范带动作用，加强对首都功能的服务保障能力，率先探索出高标准、高质量推进城市更新的实施路径，形成“北京经验”。

“两轴”优化首都功能，提升国际城市文化形象。以长安街为依托，优化中央政务功能布局。加大非首都功能疏解力度，有序推进中央政务功能合理布局，使中央党政机关办公功能相对集中，凸显政务集群优势。推动中轴线申遗保护综合整治，彰显古都风韵。

平原新城及地区存量可更新建筑约0.54亿平方米。“多点”全面承接疏解，推动平原新城发展建设。

生态涵养区存量可更新建筑约0.12亿平方米。生态涵养区结合城市更新适度承接与绿色生态发展相适应的城市功能。

关注2

全面推进老旧小区更新改造，注重适老化和无障碍改造

规划提出，要聚焦老旧小区更新改造工作，统筹推进老旧小区分类改造，提升居住品质，促进职住平衡。支持配合央产、军产老旧小区综合整治，全面有序推进市属老旧小区综合整治。重点关注央产、军产及各类混合产小区的落地实施，建立完善央地、军地协调调度机制，深入研究探索混合产小区资金拨付、审批渠道等路径问题。

其中要求，要把握改造重点，聚焦人民群众切身利益与迫切需求，重点推进基础类改造，着力保障房屋安全，持续推动住宅节能改造，提升建筑性能，降低既有建筑能耗，打造宜居住房，推进碳达峰、碳中和工作进程。按照尽力而为、量力而行原则，推进完善类和提升类改造，注重适老化和无障碍改造，加强适老化改造设计管理，突出加装电梯、公共环境适老化改造和无障碍环境建设等重点任务，统筹养老、助残等相关政策，鼓励“物业服务+养老服务”。

同时，构建完善的社区居家养老服务体系，支持社区嵌入式、小微型、功能复合型养老服务设施建设。补充停车与上下楼设施，完善社区配套服务体系。支持物业服务企业开展养老等专业化服务。老旧小区改造同步统筹小区内外、建筑内外市政管线改造，破解老旧小区加装电梯管线拆改移难题，实现系统全面高效更新。在中心城区高密度就业区及轨道站点周边，探索老旧小区改造与租赁置换相统筹的模式，实现居住空间更新与职住空间优化调整相结合。

关注3

提高住房供给能力，满足多层次住房需求

规划提出，北京将健全完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度和住房体系，保障住房困难的中低收入户籍家庭居住需求，增加保障性住房与共有产权住房供给，帮助新市民、青年人解决住房问题，逐步满足多层次住房需求，推动实现全体市民住有所居、宜居宜业。

北京积极推进城市更新、存量盘活和用途转化，优化存量资源配置，借鉴广州规范复建安置住房建设模式，探索通过城中村、城边村有机更新提供“一间房、一张床”，推动剩余安置住房房源纳入保障性租赁住房体系，增加本地居民资产性收入，降低公共财政负担，保障住房有效供给。通过政府引导、市场参与、居民共治的方式，依托存量更新提供保障性租赁住房。鼓励利用集体土地建设租赁住房。

关注4

最大限度发挥轨道交通促进职住平衡优势

规划提出，北京将强化轨道交通一体化建设，围绕轨道站点布局功能中心。提升既有线网的运营水平，结合北京城市空间结构优化和客流特征，明确中心城区以地铁服务为主，注重优化织补、挖潜提升，外围建立以市域快线(含市郊铁路)服务为主，中低运量轨道交通系统为补充的多元化轨道交通服务体系，弥补线网层级结构短板，提升轨道网络的运营效率和经济效益。

同时，优化各类功能区布局，与轨道线网和枢纽站点更加紧密地结合起来，系统梳理和调整轨道交通廊道上的职住功能关系，最大限度发挥轨道交通促进职住平衡的优势。

推广平安里站一体化改造经验，通过规划引导一体化建设，统筹地上地下空间，加强基础设施建设与老城更新的紧密衔接，弥补老城公共服务设施及市政设施的不足。

此外，还将以轨道交通站点为核心组织城市生活，丰富轨道站点周边业态，在站点周边构建以人为本，步行、自行车优先的交通系统，实现“轨道+慢行”的低碳生活方式。探索轨道站点周边土地开发的市场化运作模式，通过区域规划指标平衡与动态调整，最大限度发挥高价值存量空间的发展优势。

关注5

推进老旧楼宇升级转型 满足现代服务业发展需求

规划提出，北京将推进老旧楼宇升级转型，提升楼宇商业品质和发展效益。推动产业功能提质增效，满足科技创新、数字经济、金融管理、商务服务等现代服务业发展需求，为产业高端转型、高能级企业落位提供载体。鼓励通过空间疏解、腾挪、置换等方式，整合闲置空间，补充人才公寓、职工宿舍及公共配套设施，促进职住平衡。

核心区老旧楼宇更新应坚持服务中央保障需求，构建高精尖经济结构，改善民生补齐设施缺口，加强现代化治理和专业化运营，提升城市公共空间品质和形象。促进金融街、东长安街、东二环提升金融业核心竞争力，增强服务国家金融管理中心功能，拓展数字金融应用场景，加速传统产业数字化赋能。

老旧楼宇集聚程度分布示意图。图源：《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》

中心城区老旧楼宇更新应匹配功能区产业定位，提升楼宇品质和发展效益。支持有条件的老旧楼宇转型为国际人才公寓。推进CBD数字贸易、国际金融、高端商务服务产业发展，增强高品质楼宇集聚程度，完善5G设施布局，合理补充创意办公空间、人才公寓、文旅商配套等设施。推进望京、酒仙桥、奥体中心区信息技术、新媒体、专业服务产业发展，提升国际化服务水平，推动生活服务设施品质化、便利化发展。

老旧小区集聚程度分布示意图。图源：《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》

平原新城及地区和生态涵养区的老旧楼宇更新应优先发展符合“十四五”规划、《总体规划》、各区分区规划、功能区规划定位的产业功能，促进产业功能提质增效。

关注6

北京近期将划定178个城市更新重点街区

根据规划，北京将加强规划引领，借鉴上海、广州、深圳的城市更新规划体系，立足北京实际，在全市1371个街区(3562.5平方公里)管控范围内，聚焦街区实施率≥80%及更新资源任务分布比较集中的地区，结合城市更新行动计划600余个近期拟实施项目，划定近期178个城市更新重点街区。

规划称，下一步，北京将落实总规要求，聚焦更新重点区域规划远期目标至2035年完成全市557个更新街区的任务。“十四五”时期，聚焦178个城市更新重点街区，形成各区的主要更新资源及任务台账，发挥辖区和街镇对存量更新的统筹作用。

同时，将对接行动计划，推进更新项目实施。对接城市更新行动计划，按照首都功能核心区平房(院落)、老旧小区、危旧楼房和简易楼、老旧楼宇和传统商圈、低效产业园区和老旧厂房、城镇棚户区六大项目类型，明确“十四五”时期工作任务。在更新项目推进过程中，要坚持规划引领、分类施策，积极吸引社会资本参与，加强试点案例的宣传推广，以点带面、打造样板、形成经验，形成一批可复制可推广的更新案例指引。

还将根据北京市住建委备案的示范项目清单，分圈层进行引导，推动重点项目的滚动生成与动态更新。

分圈层更新引导图。图源：《北京市城市更新专项规划(北京市“十四五”时期城市更新规划)》

此外，北京还将分阶段明确城市更新的具体任务、项目构成、工作清单以及重要领域，确定近期重点任务。积极推进《北京市城市更新条例》立法相关工作，完善城市更新指导意见及配套实施细则，统筹研究规划土地、金融财税、经营管理等方面的配套政策及标准规范，重点解决更新领域广泛关注的使用权出让年限、建设用地功能混合、更新项目准入退出机制等瓶颈问题，通过持续释放政策红利，赋予更多更新动力，推动更新项目的顺利实施。