唐驳虎：蛋壳公寓暴雷，根本的逻辑错在哪？

文/凤凰新闻客户端荣誉主笔 唐驳虎

核心提示

1. 中国社会正在高速城镇化，流动人口多，租房需求大，然而租赁市场体制不健全、房价高租金不高等痛点导致租客和房东都对现有的租房形式不满。因此，把握时代需求的“长租公寓”和有互联网基因的“公寓租房平台”应运而生。后者既方便房东，同时价格优惠，精准击中漂泊在大城市的年轻人的需求。

2.这类租房平台对空置率要求很高，光靠租金盈利十分困难，只能通过做大市场“薄利多销”。为了占领市场，它们通过过度冒险进行扩张，向租客一次性收取大量租金，利用不对等的结算周期获得沉淀资金，再用于抢占更多的市场，形成恶性循环。

3.尽管这类平台抢占了大部分市场，甚至“冲刺上市”，但包括蛋壳公寓在内，内部亏空已经愈来愈难以填补。加上今年租房市场快速疲软，暴雷已是必然趋势。当未来需要支付给房东的资金烧光后，资金链断裂，所有的后果只能由后期的租客、房东和保洁维修人员来承担。

4.在这场接近庞氏骗局的游戏中，只有前期的少量房东和租客获利。就连“助纣为虐”，为平台提供杠杆的第四方——网贷机构和互联网银行也面临无法回本的结局。如何保障在城市打拼的年轻血液的利益，完善租房市场，需要更深层的监管与思考。

蛋壳公寓爆雷事件，成了近期的新闻热点。

无数受害人纷纷发声，被蛋壳坑骗的，有年轻的毕业生，有在外漂泊多年的“打工人”，还有本应坐收其利的房东；

更有重金无法赎回的装修商，白干了大半年的装修工人们，甚至还有原本可以躺着赚钱的第三方网贷机构。

正如之前专家的预言——最终危机爆发，承担最大损失是整个社会。

迄今为止，很多报道罗列了诸多苦难、困顿的故事，令人动容。公众纷纷予以谴责和追问。

但却至今未见有把所谓“长租公寓”暴雷的根本原因解析清楚的。

那么，事件究竟是如何走到这一步的？钱被谁转走了？难道就没有更好更稳妥更普惠的租房解决方案了吗？

这一切还得从源头说起。

租房之痛

中国是一个高速发展、快速流动和城镇化的社会，流动人口总数2.45亿人，占全体人口比例近18%。

可以说，每6个中国人，就有1个人是流动人口。

人口流动优化了劳动力配置，推动了经济快速增长；加速了工业化、城镇化和现代化水平，也改变了整个中国。

在异乡的城市，除部分投亲靠友、单位提供宿舍工棚之外，近70%的流动人口需要租房居住。

住房租赁是解决新就业大学生、进城务工者等新市民住房问题的重要途径。另一方面，常住人口的租房需求也不可忽视。

中国城镇房屋租赁的人口总规模约1.6亿人，年租金市场的总规模估算超过2万亿元。

但这个市场的很多参与方，都很不满意，尤其是对于在流动人口中处于高端的知识青年、城市新生代而言，更是如此。

首先，除了低端的“城中村”，大部分正规住房房源是城市土著居民手头多余、空闲但不想出售的老式公房。对年轻房客而言，装修和家具陈设老旧，房屋状况、居住环境难以忍受。

而且这些房屋的原始设计，都是满足一个家庭起居的套房，对于基本是单身或小两口的年轻房客而言，套型面积过大，租金难以承受，也不需要这么大。

为此，大部分年轻人不得不选择合租。而在极度分散、信息严重不对称的租赁市场，如何找到合意的拼房合租房源又成了一个大问题。

很多黑心二房东应运而生。租过房的人，多多少少都有过被坑的经历。有的遇上黑中介，有的遇上黑房东，有的是被克扣押金，还有的被赶出门甚至连私人物品都给扔了。

在价格上，租房普遍实行“押一付三”的支付方式，再加上中介收取的相当于一个月房租的中介费，年轻人新租或者搬家换一次租房，就得付出5个月的租金。

对于刚工作不久、积蓄不多的年轻人，要一次性支付这么大一笔钱，也是很大的开支与负担。

租房不稳定、高昂中介费、虚假房源、恶意违约、押金难退还、租客权益缺少基本保护等，均为亟待解决的租房痛点。

而就居民直租而言，把自己手头的多余房源出租，同样有许多烦心事。

由于名义房价已经很高，但租金被社会平均工资所制约，动态平衡，不可能高到哪去。

在一线城市，计算的房屋租售比在1.2%-1.8%左右，平均收益率仅有1.5%。可谓是鸡肋——放租不划算，空置又更可惜，卖房又不愿意、有诸多担心。

因此房东缺乏动力与心思去重新装修、分割，就这么直接挂租吧。

而面对合约不稳定、房客更换，维修需求等琐事，房东也觉得很麻烦、不省心。

中国没有成熟客户租赁市场，成熟的客户一般都买了房。

大部分年轻租客收入低，价格敏感，租金完全被年轻人的工资水平所决定，形成动态平衡。

这样下来，租赁关系很不稳定，平均租期只有10个月。频繁换房，房客也烦，房东也烦，唯一肥了的，是坐吃一个月租金的中介。

这两方面的痛点，归根结底是由于租赁市场体制不健全、房价过高租金不高所造成。

两种公寓

从2017年开始，官方密集出台鼓励房屋租赁市场的政策，一路高涨的房价也催生了市场对于租房的需求。

于是，“长租公寓”应运而生。但实际上，泛指的“长租公寓”还分为两种截然不同的类型：

一类是开发商等自建自持的、真正的长租公寓，包括整体自建或者整体包租、整体装修，批量为年轻人提供租房服务。

还能提供专业配套服务如保洁、保安、健身、社交派对、娱乐空间等。

由于房价高涨、租售比低，不划算，此前除了少数酒店式公寓外，没有企业愿意运营这样的商业模式。

2017年后，一些地方政府才专门新辟一部分地块，提供一定程度的地价优惠，规定开发商建设长期自持、用于长租的商业化住宅。

到目前，这类公寓的数量仍很有限，集中在少数地段，在位置分布、房型租价上不一定匹配年轻人上班族的需求。

作为过去几年刚刚兴起的业态，很多城市根本还没有。有的城市和企业，对起租时限还有较高的要求。

另外，由于设施精美，租金价格也高，并不适宜于所有收入阶层的年轻人。

而且最根本的缺点在于——作为真正的“长租公寓”，作为需要企业自持的重资产，投入高、回报周期长，总体上发展缓慢，无法满足社会需求。

｜“长租公寓”的公共活动区，一看就是高端配置

另一类便是人们热议的，有互联网基因的“公寓租房平台”。

它们主要从房屋中介服务衍生而来，在一二线城市各个不同的小区，从房东手里获取居民房源；

再经过简单快速、符合年轻人审美的装修改造之后，分割成一间一间的隔间，转租给年轻租客。

这一类服务扮演的不仅是中介角色，还包括了代理运营，实际上本质也就是俗称的“二房东”。但却是公司化运作，明显正规得多。

方便省心，这是大多数租客选择“租房平台”的原因。

平台大大节省了租客的选择成本：直选的单间，时尚的装修，齐全的家电，还有一位“管家”解决日常问题，不必为之后的维修、保洁、搬迁烦恼。

而且价格优惠，理论上还可以月付，大大减少资金压力。

可以说，环环相扣，带着互联网营销的精美，每一击都精准命中在大城市漂泊的年轻人。

商业模式

而从运营方角度，这纯属轻资产运作，只需投入一些初期招租和装修费用，就能快速启动、扩张。

房东这边，也更愿意省心。比起要自己和租客交涉、做相应的管理，房东也乐得清闲。

运营方还给房东承诺，合约到期后这些家电装修都留给房东。

最初，人们都相信，这是一种用互联网创新+规模效应，解决实际租房难题的好商业模式。

那么，“租房平台”如何盈利呢？

除了拿房成本外，还包括装修摊销、运营维护的人力成本、增值税费（11%）等等。

从本质上，这都是要在原始的市场租赁价格上加价的。

无论如何节省用料，每个单间平均装修及重配家具家电，成本也要6000~9000元。

而实际市场能接受的单间月租金差额实际仅约为300元，这就意味着单间公寓，仅收回装修成本就需要2年多的时间。

此外，结合空置率、日常销售与维护等费用，利用租金赚钱更加困难。

二房东赚差价的生意其实并不好做，测算运营空置率不能低于85%，本质上还是一个“微利”的生意。

市场环境稍有变化，房子租不出去，砸自己手里，空置的租金损失就会砸穿之前很多个月的利润。

野蛮扩张

然而，又和所有互联网平台模式一样，这些“服务”也要闪电扩张，快速摊大饼，四处抢夺房源，硬生生把一个轻资产模式变成了高负债的现金黑洞。

为了争夺房源，各家“租房平台”用的是比市场均价上浮20%、30%的价格，向房东收房，一签就是三五年。

而为了争夺租客，这些“平台”又无法喊出比市场价高太多的租价，甚至为了揽客，只能平价出租，乃至补贴让利、低价出租。

这就是违背市场价格的“高进低出”。

“平台”相信，只要拿房规模足够大，即便只有1%的利润率也能实现可观的利润。

而为了占领市场，它们继续过度冒险，占用押金、租金贷等金融工具进行规模扩张。

以蛋壳为例，它按年付的形式向租客一次性收取大量租金，但只按月或者按季向房东结算，利用不对等的结算周期，获得沉淀资金，用于签约更多业主、抢占市场。

这就是获得扩张资金的“长收短付”。

年轻人没有年付的支付能力怎么办？没有钱没关系，平台早就帮找好了网贷。

在这里，所谓的月付，实际是引导租客向第三方网贷机构申请分期付款：

网贷机构会将整个一年租期的租金全部汇给蛋壳，而这笔贷款记在了租客的头上，之后租客每个月还本付息。

在蛋壳，月付和租金贷捆绑在一起，选了月付就选了租金贷。

平台一边从租客和网贷机构手里套到一年租金还有一个月押金，另一边却只需先付房东一个月，还有一个月的空置期，于是他们手里就囤了全部一年租金的现金流。

还有，装修费、家具家电，也欠着供应商的钱不结，这下连成本也省了。

平台拿着这笔巨款，继续以高价抢占房源，扩大租客规模，野蛮扩张，“冲刺上市”。

2019年11月5日，行业第三的青客公寓在美国纳斯达克“抢跑”上市；2020年1月17日，行业第二的蛋壳公寓也在纳斯达克上市。

必然暴雷

根据招股书，2015年至2018年间，蛋壳公寓管理的房源规模的年均增速达到360%。

截至2019年底，蛋壳公寓运营的公寓数量为43.83万间，大约涉及50~60万人的居住问题。

但是，2017、2018、2019财年蛋壳公寓的亏损分别为2.72亿元、13.7亿元、34.47亿元，今年一季度的亏损则达到12.34亿元。

——亏损总额和比例都在逐年增大，没有丝毫盈利迹象。

另一方面，目前蛋壳总资产8.2亿元，但是总负债却高达90亿，崩盘是迟早的必然。

同样，2017、2018、2019财年和今年一季度，青客的净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元、4.527亿元，而自有资产仅1.255亿元。

它们赌的是市场租金近期能有大幅上涨，能够收回成本；然而，它们赌错了，从最开始就判断错了。

近两年，整个中国租房市场实际上快速疲软，许多重点城市租金不升反降。

无论今年有没有新冠疫情，这套击鼓传花的游戏都玩不下去了。

在两家头部企业的百亿量级暴雷之外，还有更多的无名小卒已经全面塌方。

从2018年至今。短短3年间，有名有姓上了新闻的长租公寓爆雷事件就有6、70家。

有媒体统计，总数可能多达170家。动辄影响上万房东房客，牵涉数亿资金。

它们搞到的钱已经烧光，上游无力继续支付房东的租金，中游欠了装修队、保洁阿姨、维修师傅的工资，还有家具家电供应商的欠款，下游将用户的租金贷和押金挪用一空。

这个亏本生意的风险快速集聚。而负债窟窿之大，它们目前已经承受不起了。

而且有些机构从成立伊始，明摆着就是骗钱跑路的，早已人去楼空。

杠杆游戏

“平台”烧掉的主要都是什么钱？除了少量的初始资本投资，它烧掉的其实是被押后支付给房东的房租，实质并不属于平台运营方。

作为二房东，运营方是在拿未来需要支付给房东的租金在透支冒险，烧钱换市场份额，属于典型的风险留给别人、收益留给自己。

这已经涉嫌未经授权挪用他人资金。而且允许运营方挪用房东的长期租金，势必给借贷关系的另一边——租客的租金贷款-租赁关系这一底层资产带来直接风险。

如今，平台资金链断裂，把租赁矛盾留给了房东和租客，引发社会动荡与纷争。

另外，这场游戏如此迅速地做大，关键的第四方——网贷机构和互联网银行的角色也非常重要。

互联网银行为了牟利，和“平台”方合意，搞出一个没有实质抵押的租金消费贷来加杠杆，并且把放贷的钱（租客的租金贷款、房东的应得租金）直接给了第三方的“平台”。

“平台”通过这番金融运作套取占用的资金，就被毫无监管地“烧”掉。

现在，互联网银行同样面临本金收不回来的困局。它们既是受害方，也是助纣为虐者。

那么，第三层的问题就来了：蛋壳们“烧”掉的钱，究竟去了哪里？

作为一个接近于庞氏骗局的游戏，这个答案并不奇怪——钱都被前期获利的房东和租客赚去了。

许多房东获得了被推高20%、30%的超额租金，也最终导致了这个游戏资金链的断裂。

大部分房东没有损失，薅到了羊毛，还能白得蛋壳的装修、家具、家电。

因此，几十万租客，以及付出劳动见不到工资的服务员工们，才是这场庞氏游戏里最大的受害者。

赢了百倍回报，输了社会兜底，蛋壳和很多所谓的新经济风口公司都是这样豪赌的。

兴，资本受益；亡，用户背锅。无论有意识还是无意识，上百万人已卷入其中。

公寓暴雷后，拿不到租金的房东打算赶人，刚缴了一年租金的租客不但拿不回退款，面临着流落街头，还要背上一身租金贷。

短短半年时间，很多人的命运就此改变——这是一场同时席卷有产者和无产者的风暴，也是整个行业的崩塌。

“租房平台”让年轻人交了步入社会的第一次“学费”，但他们没有做错任何事，遭遇的是无妄之灾。

而且打拼的年轻人正是当前社会的劳动主力，更是社会的活力之源、创新动力。他们的工资劳力相对廉价，工作时间长压力大，也正是他们的辛勤工作创造了城市的繁荣。

必须首先全力保护他们的权益，让他们在大城市保有落脚点，有信心安顿人生。否则就连社会和城市的活力，都无从谈起。

而从长远来说，如何建立一个规范、有序、有活力的租房体系，如何同时保护租客和房东的合法权益，则需要更深层的思考。