北京8990元/㎡的“特价房”被查了

4月30日，针对媒体报道的“上东国际”8990元/㎡特价房违规情况，北京市住建委发布通报，该项目涉嫌“产改住”，已被叫停销售、关停销售场所，已收取的购房款须退还给购房人。

以下为通报全文：

露头就打 “上东国际”项目违规“产改住” 市区住建执法部门关停售楼处

根据今日媒体报道提供的线索，市住建委执法部门联合北京经济技术开发区管委会综合执法局立即行动，对“上东国际”项目位于马驹桥的售楼处进行了调查。经查，该项目建设规划用途与沙盘、宣传资料严重不符，已涉嫌“产改住”。针对上述问题，执法人员当场叫停违规销售行为,关停售楼处，并将违规“产改住”线索移送规自部门进一步查处。

执法人员现场核查了该项目的土地使用证、规划许可证等手续，查明，“上东国际”位于北京经济技术开发区路东区F5F3、F5M3地块，土地性质为一类工业用地，项目立项名称为“绿色”开关设备产业基地项目，并非住宅项目。北京华东电气股份有限公司于2011年取得该用地，产权为50年。

该公司与北京中房乐居房地产经纪有限公司合作将该项目1号厂房包装成“上东国际”项目，并以住宅名义对外宣传，通过转让使用权方式对外进行销售。该项目已涉嫌“产改住”。按照2017年4月北京市规土、住建等部门联合下发的《关于进一步加强产业项目管理的通知》要求，产业项目严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用。

鉴于上述情况，市区住建执法部门已立即采取下述措施，一是责令北京华东电气股份有限公司与北京中房乐居房地产经纪有限公司立即停止销售、关停销售场所、退还已收取购房人购房款，做好已购房人的退款工作。二是对北京中房乐居房地产经纪有限公司从事禁止交易房屋经纪业务的违法行为立案，并顶格按高限处罚。三是对北京华东电气股份有限公司擅自改变产业项目规划用途“产改住”问题移送规划自然资源主管部门进行查处，并要求属地加大对该项目监管力度。

下一步，在防疫常态化的基础上，北京市住建委将持续加强对房地产市场的监管力度，坚持“房住不炒”，落实城市主体责任，保持调控定力，对房地产市场违规行为“零容忍”，坚持露头就打。五一假期，市住建委执法部门还将对房地产市场开展专项执法检查，保障假日期间房地产市场平稳有序。

早前报道：北京惊现8990元/㎡特价房，记者暗访发现猫腻不止一个

每平方米8000多块钱！？这种价格大幅低于市场行情的新房正在北京东南五环叫卖。连日来，“特价房”“不限购”“精装修”等吸睛的广告语也在网络上和销售人员的口中传播。房子到底是真是假？记者连续多日进行了调查。

特价房建在工业用地上

“只有两套‘五一特惠房’，每平方米只有8990元，现在已经订出去了一套！”在“上东国际（又名‘上东区’）”楼盘的售楼处里，销售人员小张苦口婆心劝着购房人赶快交订金。

楼盘所在位置

“上东国际”位于经海路与科创十六街交汇处，但售楼处却在6公里外的马驹桥。从位置上看，这个楼盘有些卖头：距地铁站几百米，楼下就是通明湖公园，精装修、连冰箱等家电都有……但为何这种房子只卖8990元？小张介绍，这只是特惠价，其他房源的均价是1.05万到1.35万元之间。但这个价格至多是同区域商品房的三分之一。

记者注意到，与商品房开盘所需的“五证”不同，上东国际仅亮出“四证”：土地证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证，独缺预售许可证。

售楼处提供的土地证复印件

“四证”标注土地性质均为工业用地，期限为2010年至2060年。这与市场上的商品住宅本质就不同。住宅建在居住用地上，土地期限一般是70年；而“上东国际”虽然佯装成楼盘，但其性质类似于厂房。这正是其没有预售证的根源所在。

售楼处的沙盘上虽然矗立着五栋高楼，但实际销售的仅有靠北的两栋，有一栋已售罄，另一栋更大体量的在售。不同寻常的是，小张把另外三栋称为“食堂”“办公楼”“科研楼”。

售楼处沙盘图

沙盘上在售的这栋楼与普通住宅外观完全不同，更像工业用房。但户型图上的密密麻麻画出了几百套户型。两套样板间则完全是按照住宅布置，卫生间、厨房、卧室应有尽有。

样板间内部照片

无单独房本仅转让使用权

与沙盘上5栋楼一摸一样的图片出现在行业媒体北极星电力网上。网站披露，这里是北京华东电气公司的“绿色”开关设备产业基地项目，分为四期建设。眼下对外销售的这栋正是计划今年建设的四期工程、即1号厂房；而已经售罄的另一栋，则被称为综合楼，与剩余3栋一样属于前三期工程。

网站截图信息

项目所在地，已有4栋楼的主体结构亮相，但工地还被围挡着。记者透过门缝看，正在销售的这栋楼是一片杂草丛生的荒地。“这栋楼计划6月开工，明年4月交付。”小张道出了一个极短的工期。

项目所在地现状

但根据现行规定，工业用地禁建住宅。正因如此，“上东国际”购房人无法贷款；更无法与普通住宅一样获得房本；购房人并不会签订房屋买卖合同，而是被使用权转让合同所代替，即“以租代售”。

转让合同范本上写着：甲方（中房乐居房地产经纪公司）与项目土地方北京华东电气股份有限公司及北京华东科创公司签订了《合作框架协议书》，具有本项目合法的开发、运营及销售权。

合同文本图

“四证”与合同都明确，土地年限到2060年届满。根据约定，年限届满后，该房屋使用权仍归购房人所有，如遇市政拆迁，房屋拆迁补偿款也归购房人所有。但小张补充道：“这个房子一栋楼有一个大房本，并无法给每户分割房本。”

一本万利背后是重重风险

无房本、40年土地年限、无法贷款，依然没能阻挡购房人的脚步。

面对上述问题，销售人员“见招拆招”。针对无法贷款的情况，也可以能做到“分期付”：购房人在签合同时只需支付50%房款，之后到房屋交付时再分三次把剩余房款补齐。

更诱人的是，开发商提供返租服务。以均价8990元的49平方米特价房为例，交房后，开发商直接把房子承租过来，然后以每月支付4000元的房租；房子的注册地址也能出租，每年租金1.5万元。这样一来，购房人每年可以到手6.3万元。即便房租不涨，总价不到45万元的房子，用7年时间就可回本。

一本万利伴随着重重风险。其中最大的风险恐怕来自土地方。面对自己土地上的房子正在以住宅的名义对外出租出售，北京华东电气股份有限公司予以否认，“这是我们的产业园区，验收后就将投入使用”。

项目已建成部分

工地北侧大门外也贴着一份落款为北京华东电气股份公司的公告。公告称，该项目立项批复为非住宅，不可以住宅方式出租出售；水电气热价格不能享受住宅标准；不允许分割销售；如发生购买租赁行为，由购买人、租赁人承担一切责任。

工地大门外的公告

但小张代表的销售方却坚称：“这块土地是是华东电气的，房子是由中房乐居公司投资的。”他拿出的“四证”清楚写着华东电气的名字。对于项目的土地证、规划证为何出现上东国际售楼处，华东电气一方则表示“不清楚”。

究竟谁在撒谎不得而知，但让一些购房人格外怀疑的是，倘若真的“不清楚”，为何上东国际售楼处恰巧位于一处名为华东森源的厂区里，而华东森源75%的股份掌握在华东电气手中。

“这样的交易无论是资金上、产权上都很难与普通商品房一样受到法律保护。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，“工改住”项目在无法出售产权的同时，以转让使用权的方式变相销售。虽然房价低，但开发企业受益不少，因为工业用地的拿地成本极低。