洛阳八月商住用地大幅增加，二手房均价涨声再起！

八月可谓洛阳房地产市场的“整顿月”，从商品房到公租房，整改动作接连不断，对于违规企业公示惩处，得到百姓一致点赞称好。而为加大市场住宅供应量，八月出让的五宗用地全部为商住类型；虽然新建商品房预售审批收紧，房价大面上得到迅速控制，但开盘项目仍然不在少数，市场房屋需求量依然紧俏；而二手房市场价格自今年以来持续走高，已连续两月均价破万，是报价虚高还是市场过热，赶紧来看看吧。

城市市场分析

1.1城市政策及要闻：

01 银保监会：在32城开展银行房地产业务专项检查 洛阳被点名

银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》（银保监办便函〔2019〕1157号），决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”。河南郑州、洛阳两城市被点名。3家机构：各银保监局可根据地产信贷规模、风险等情况自行确定检查的具体银行，数量原则上不得少于3家。1年业务：2018年6月30曰至2019年6月30日期间的相关业务，可适当追溯或延伸。

02 洛阳市城乡规划委员会2019年第八次会议召开

8月7日，洛阳市城乡规划委员会2019年第八次会议召开，审议并原则通过《洛阳市营庄市场片区发展战略规划及洛阳市老城区城边村（营庄、望朝岭、后洞村）村庄规划（2019—2035）》《洛阳市新唐街项目建筑设计方案》等。会议还原则通过《洛阳伊滨人民医院项目设计方案》《中京花园项目规划设计方案》《高新区泰荣社区项目规划设计方案》《高新区泰昌社区项目规划设计方案》《瀍河区中车集团和谐型电力机车检修基地综合厂房建筑设计方案》《洛阳升华感应热处理成套设备生产厂区规划设计方案》等，并就进一步完善提升相关规划提出要求。

03 洛阳市房产服务中心开展房地产市场专项整治严查违法违规行为

为进一步加强房地产市场管理，规范房地产市场行为，2019年8月1日开始，洛阳市住房保障和房产服务中心针对市区房地产市场销售存在的问题，开展为期半年的房地产市场专项整治活动，重点治理房地产开发企业违法违规行为。

04 七月70城房价公布，洛阳二手住宅以环比1.5%涨幅领跑！

8月15日，国家统计局发布2019年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。平顶山新建商品住宅以环比涨幅1.6%接棒洛阳领涨全国。洛阳7月新建商品住宅环比上涨0.5%，涨幅排名下降到第37位。但二手住宅价格环比上涨1.5%，涨幅排名居全国之首。

05 河南将专项整治住房租赁中介机构乱象

8月14日，河南省住房租赁中介机构乱象专项整治工作动员会在郑州召开。会议要求，要将专项整治与有关部门先期开展的“互联网+监管”“双随机一公开”检查、信用评价、住房租赁调查、住房租赁合同网签备案、出租房屋安全排查结合起来，完善整改工作台账，按旬报送专项整治工作进展情况，并实现部门间信息共享。

06 河南各地区耕地占用税适用税额敲定：郑洛市辖区每平方米38元

8月21日据河南日报消息，河南省第十三届人民代表大会常务委员会第十一次会议于2019年7月26日作出《河南省人民代表大会常务委员会关于河南省耕地占用税适用税额的决定》，现予公布，自2019年9月1日起施行。

我省各地区耕地占用税适用税额(基准税额)为：郑州、洛阳市市辖区每平方米38元;安阳、濮阳、鹤壁、新乡、焦作、三门峡、许昌、漯河、平顶山市市辖区每平方米31元;开封、商丘、南阳、信阳、周口、驻马店市市辖区和济源市每平方米24元;县及县级市每平方米22元。人均耕地面积低于0.5亩的地区，耕地占用税适用税额在基准税额基础上提高30%。占用耕地以外的其他农用地的，耕地占用税适用税额在基准税额基础上降低30%。

07以信用“组合拳”构建新型监管机制 房企无证施工或将被列入“黑名单”

8月20日，洛阳市住房和城乡建设局为加快构建以信用为核心的新型市场监管机制，针对全市住建系统各个行业、各个领域、各个岗位制定下发了关于诚信建设、信用信息管理等一系列文件，多措并举、多部门联合打出信用组合拳，激励守信、严惩失信。发布的《洛阳市建设系统房地产开发企业信用评价实施细则》，给开发商戴上“紧箍”，一旦出现无证施工、预售，违规交房等情形，将被降级或列入“黑名单”。

08 央行：10月8日起房贷利率定价基准换为LPR

8月25日，央行发布公告称，为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成；在此之前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

09 我国修改土地管理法 鼓励农村盘活利用闲置宅基地

8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改土地管理法的决定。新土地管理法将此前多地关于“三块地”（农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地）改革的试点经验吸纳进来，把一些实践上升到了法律。

新土地管理法做出了多项创新性的规定：首次对土地征收的公共利益进行明确界定；首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障；完善了土地征收程序，把原来的批后公告改为批前公告；地方政府不能强迫农民退出宅基地……

10 洛阳市城乡规划委员会2019年第九次会议召开

8月27日，市城乡规划委员会2019年第九次会议召开，审议并原则通过《洛阳市谷水交通枢纽设计方案》《洛阳市牡丹广场景观设计方案》《周山边界环路规划设计方案》等。

会议还原则通过《伊水西路规划设计方案》《石油路与国花路口改造工程设计方案》《洛阳市瀍河东区控制性详细规划》《百度·时代广场二期1、2号楼规划建筑设计方案》《紫金风景线（西区）规划建筑设计方案》《建业定鼎府四地块小学规划设计方案》《和昌城（洛阳）项目F区规划建筑设计方案》《洛阳第二外国语学校涧西分校规划及建筑方案设计》《建业·滨河陇府项目规划建筑设计方案》《碧桂园·玖锦台花园规划建筑设计方案》《洛阳华耀城8号地块项目方案设计》等，并就进一步完善提升相关规划提出要求。

11 洛阳131个重大项目集中开工

8月29日，洛阳市2019年第三季度重大项目集中开工活动启动暨洛阳万邦农产品冷链物流园项目奠基仪式在高新区举行。此次全市共集中开工重大项目131个，总投资582.6亿元，年度计划投资155.6亿元。这些项目涵盖了产业转型、基础设施、城市建设、社会民生等领域。

2.1 土地市场解读

2.1.1 八月洛阳市商住类用地大增，高溢价地频出

八月洛阳市土地总出让量为8宗529161.024㎡（或793.739亩）。其中5宗如期完成竞拍，2宗延期至九月，1宗紧急终止。八月土拍总成交面积为538090.509㎡（即574.598亩），较上月（807.136亩）成交面积环比下降28.81%。虽然土拍总成交量出现下降，但商住类用地较上月增加了5.7倍，八月出让土地总成交额高达38亿，土拍市场热度再次高涨。

八月洛阳土地供应延续上月集中出让的特点，甚至出现单日同时出让4个地块实现“四连拍”的罕见现象。不过与上月基建类用地占据九成的情况不同，本月成交的5宗地皆为商住类用地，明显是为补充前两月住宅类供地不足，保证土地供应均衡而采取的举措。

具体来看，绿都地产和银润地产无疑成为八月的拿地赢家。其中，绿都地产最为瞩目，成交的5个地块中前3块皆被其以高溢价率收入囊中。据悉，洛阳绿熙置业有限公司和洛阳绿久置业有限公司均由郑州绿都地产集团股份有限公司100%控股，绿都地产作为中国百强房企，在洛阳已深耕多年，此前开发有绿都悦府、绿都塞纳春天、绿都·王城里、绿都·洛阳府、金科绿都·天宸等多个项目。而洛阳联袂置业有限公司经查询显示，其股权结构中由洛邑水城有限公司和洛阳银润置业有限公司共同持有。前者开发过位于宜阳柳泉镇的洛邑水城项目，而后者在洛阳开发过银润中央广场、中央花园等项目。此次两大地产以巨资摘得城区稀缺地块，不可不谓大手笔了。

3.1 新房市场解读

3.1.1 八月洛阳市新增商品房4275套，环比上涨12.56%

2019年8月洛阳市17项目共获27个预售许可证，新增商品房有4275套，环比7月（3798套）上涨12.56%，涨幅收窄10.1个百分点；新增商品房总面积529241.46㎡，环比7月（232180.86㎡）上涨127.94%，由跌转涨，但较6月还是处于下降状态。

3.1.2 八月洛阳12大楼盘开盘劲售

八月洛阳楼市监管加码，但仍淡中有热，开盘加推、新盘入市、优惠促销等活动频繁，引发市场热烈反响。据小诸葛不完全统计，本月洛阳共有12个项目开盘，开盘套数在2600+，开盘价格在5500 -15500元/㎡不等，整体来看，无论是开盘套数还是开盘价格都较上月明显提高。

另外，除却开盘项目增加外，入市新盘也大幅增加，蓝城·蘭园、建业·龙府、云锦天章、华耀城▪佳兆业水岸新都等城市展厅相继绽放，引众多购房人群围观咨询。

4.1 二手房市场解读

4.1.1 八月份二手房市场量降价升，涨降幅度双双收窄

2019年8月份洛阳市二手房市场价为10340元/平方米，环比7月上涨1.38%，涨幅收窄了0.75个百分点；二手房市场房源量29319套，环比上月下降4.23%，降幅收窄16.79个百分点。

7月、8月洛阳二手房市场均价连续破万，伴随着持续上涨的房价，市场房源量却波动较大，近4个月以来一直处于下降状态。原本处于楼市淡季，买房客户热情相对降低，但本月政府不断加强对房地产市场的整顿，新房市场受到重点“关照”，成为稳控的主要对象，间接的对二手房市场热度产生了一定的刺激。但整体洛阳二手房市场报价存在虚高，虽然与买家预期差距较大，但根据本月涨降价房源幅度的了解，二手房尤其是三室以上的房子的议价空间还是挺大的。

 从单日市场均价趋势来看，8月洛阳二手房市场均价上下波动较大，且一直处于高位运行，每日均价皆在万元以上，单日最低价与最高价相差698元，差距较上月进一步扩大。

 4.1.2 八月洛阳二手住宅市场房源面积段、户型段占比基本无变化，市场供应结构趋于稳定

从二手房市场房源面积分布来看，90-140平方米占比最多，为42%，其次为60-90平方米，占比24%，两者占比近七成，与上月占比相差不大。可见刚需型及改善型购房仍是市场的主要需求。

数据来源：诸葛找房

从二手房市场房源居室分布来看，3居占比最多，占比44%；其次为2居，占比34%，两者占比近八成。刚需、改善型房源仍为市场主力。

 数据来源：诸葛找房

4.1.3 伊滨区房价涨幅再次位居第一，环比上涨7.9%

本月洛阳六城区市场均价出现五涨一降。其中，洛龙区房价仍高居榜首，且高于城市均价，市场均价较上月环比上涨3.12%，涨幅略有扩大；涧西区、西工区、瀍河区涨幅分别为2.07%、1.30%、0.25%；伊滨区涨幅再次位居六区之首，环比上月上涨7.9%，涨幅扩大且价格已赶超西工；而老城区成为六城区中均价唯一下跌的城区，环比上月下跌0.38%，由涨转跌。

从城区市场房源量来看，八月各城区房源量再次出现不同程度下降。其中洛龙区以10058套领先，二手房市场最为活跃，涧西区市场房源量8128套位居第二。二手房交易仍旧主要集中在洛龙、涧西和西工这三个核心城区。

4.1.4 八月涨降价房源量双双由跌转涨，洛龙区涨降价房源量最为突出

从降价房源量来看，8月份洛阳共有1416套降价房源（包括县区），环比上月（1327套）上涨6.71%。其中洛龙区和涧西区的降价房源量“名列前茅”且相差无几。这与两区域密集的房源储量以及人口密度息息相关。

从涨价房源量来看，8月份洛阳主城区涨价房源量共计863套（包括县区），较上月（840套）环比上涨2.74%。其中洛龙区以318套，涧西区以257套的涨价房源量位列前两位，数量远超其他城区。

从调价房源情况来看，八月洛阳二手房市场涨降价房源量双双由下跌转小涨，卖方市场较上月活跃度有所提升。不过降价房源量远超于涨价房源量，可见部分业主预期发生改变，买方观望情绪增强，业主不得不以下调价格促成成交。另外，八月洛龙区涨降价房源量均超越涧西区，位居六区首位，市场活跃度更为凸显。

4.1.5热点城区房源量价波动情况

洛阳主城区的房源储量主要集中在洛龙区和涧西区，同时这两个区也是购房者的重点关注区域。从本月两城区的市场房源量和市场价来看，洛龙区每日市场均价皆在12000元/㎡之上，较上月上浮100+元/㎡，价格呈现出波动性上涨。而伊滨区虽然房源量在六城区中最少，但市场价却连续保持涨幅度最大，单日市场价起伏偏大。

数据来源：诸葛找房

 5.1租赁市场解读

2.3.1 城区城郊租金分化明显，洛龙、涧西、西工仍占领前三

2019年8月洛阳平均租金为19.08元/平方米/月，环比上月上涨0.16%，在连续两月下跌后开始微幅回升。租赁市场整体仍处于平稳状态。

表：2019年8月洛阳市租金均价

城市租金均价（元/平方米/月）环比洛阳19.080.16%

从洛阳各主要城区租金价格分布来看，洛龙、涧西、西工作为核心城区，租金价格仍位居前三，且洛龙、西工租金均价基本持平。老城区每平米租金价格再次被伊滨区赶超，成为本月租金均价最低的城区，为13.77元/平方米/月。整体租金价格呈高低两个梯度变化。

从环比情况来看，8月六城区租金均价两跌四涨。其中瀍河区跌幅最大，环比上月下跌0.40%；伊滨区连续两月涨幅最大，环比上涨1.88%，涨幅较上月收窄近一半。

据诸葛找房数据研究中心监测，8月洛阳租金排名前三的商圈为万达广场、盛唐至尊和珠江路，三商圈的平米租金较上月均出现微幅上涨。相反的是，租金偏低的几个商圈本月平米租金较上月却出现了不同程度微跌，其中道北商圈较上月下跌0.74元/平方米/月，青年宫商圈下跌0.02元/平方米/月，国家牡丹园商圈下跌0.05元/平方米/月......总体来说，八月各商圈的涨降幅度较小，属于市场的正常波动，准备租房的朋友可以参考选择。