立体停车场陷诸多困境 广州应制定相关政策应对(2)
原标题：立体停车场陷诸多困境 广州应制定相关政策应对(2)
日期:[2015-06-12] 版次:[A11] 版名:[城事] 字体:【大中小】
■太阳广场立体停车场刚刚搭个架子,就被有关部门叫停了。
困境
等同建筑物,改变容积率
将立体停车场设备定性为建筑物,除了会有审批难审批慢和多头管理等问题,对于开发商和房产所有者来说,还会影响整个地产项目的容积率。
对与房地产开发商来说,本身政府地价就高昂,在此情况下又要求一户一泊位,建设立体停车场是否影响容积率则很关键。而且,在整个项目的运作过程中,如果将立体停车场设备定性为建筑物,则可能会影响整个地产项目的报批办证,甚至影响房产证和预售证,严重打击了地产商建设立体停车场的积极性。而如果小区已经售完,业主双过半要求建立体停车场,而其本身又影响整个项目的容积率,是否也会影响修改每一户的房产证?
●建议
视为特种设备预留位招投标
对此困境,业内人士认为,一方面要将立体停车场视为特种设备而非建筑物,避免规划或者业主增设时改变整个楼盘项目的容积率,同时也令开发商更支持建立体停车场。
针对目前越来越严重的“死库”问题(开发商为应付一户一泊位而建劣质立体车库,无法长期正常使用),有立体停车企业建议:将原本强制开发商按要求自建车库,改为允许开发商先预留空地和提供方案,并按市价将建设资金交给政府部门或者业委会公开招投标,为业主寻找更好的停车方案。
困境
遇物业公司和周边居民反对
据立体停车企业负责人介绍,除了上述困境外,由于立体停车是新生事物,且能迅速解决停车难的问题,改变区域停车供求关系,所以有时候在一些设有产权车库的小区,会遇到开发商、物业公司以及居民的反对。“有的开发商手里还有不少室内地下停车场等着高价出售,有的是业主已经花了大价钱买了地下车库的,他们当然不希望小区里在建立体停车场了。这样会让产权车位不再抢手,甚至贬值。”所以,目前对于小区居民来说,第一个拦路虎反而是业主本身,没有双过半支持建立体停车场,是行不通的。而本身房产面积大的业主(往往已买车位)以及开发商或者拥有产权的物业公司,却对立体停车场缺乏兴趣。只有小区停车矛盾已经很大,有车位的依然不够用(一家两台车以上)、物业管理成本激增的情况下,才会减少阻力。
而由于立体停车场影响周边居民的通风、采光、景观等问题,而导致周边居民反对建立体停车场的,也不是没有,但不是主要因素。据业内人士和立体停车场业主反映,遇到这类问题,一般都是由业主来协商解决,比如改设通透式的立体停车场,或者保证消防安全距离,改善设备设施或者其他补偿解决。相关问题解决后,建设企业才会进场施工。
困境
高度不超6米免许可证 仍难见效益
据停车场协会相关负责人介绍,按照《新办法》的规定,室外机械式立体停车设备高度应当不超过6米,采用通透式的机械框架并宜采用垂直绿化进行遮饰,可免于单独申领建设工程规划许可证。这一规定,实际是为6米以下的立体车库开辟绿色通道,从而避免困境1、困境2所带来的一系列问题。
不过,记者采访多位资深业内人士,包括停车场协会相关负责人,均认为6米的标准太低了,仍难见经济效益,改为10米更合理。
●建议
安全距离外10米高车库免许可证
一位从事十多年立体车库建设的项目经理告诉记者,6米的高度只能建3层车库,如果底层只有3辆车的宽度,则整个车库只能停7台车,跟双层升降平移车库相差不大,性价比非常低。“可如果限定改为10米,则可以最多建6层车库,性价比要高得多。”这种观点被业内人士普遍认同。
停车场协会相关负责人表示:“实际上,由于本身规定了通透式结构,所以10米高和6米高,实际只是差了一层楼高,对周边采光、通风影响是很小的。所以,我们建议在消防安全距离保证的情况下,室外机械式立体停车设备高度应当不超过10米,采用通透式的机械框架并宜采用垂直绿化进行遮饰,避免对城市景观造成影响,可免于单独申领建设工程规划许可证。”
困境
想提高收费标准并不容易
除了审批管理的政策影响之外,投资回报率也是影响停车场经营者改建立体停车库的重要因素。
按照《新办法》的规定,立体停车场可在原来所属的收费标准上适度提价。然而在实际中,提价仍会受到多个方面的影响,比如医院的立体停车场,本身会受政府定价限制,仅按3元/小时收费。又比如住宅小区,收费标准也是政府指导限价,而《新办法》并没有细则,规定小区立体停车场对外收费能否增加,幅度是否有上限。
此外,有的地方停车供求关系不紧张的,车主也会嫌立体停车麻烦,同等价位会优先考虑其他类车库,导致立体停车场难以提价。
因此,有单位和住宅的业主建议,希望能明确允许公共立体停车场(医院、图书馆)、单位立体停车场和住宅立体停车场适当涨价,甚至设定涨价上限,提高立体停车场的投资积极性。
★个案
立体停车场被叫停
太阳广场业主不满
太阳广场位于天河北穗园小区附近,原本开发商规划是地下建停车场,地面建小学,但由于开发商“走佬”,这片空地十多年来一直被用做小区露天停车场,太阳广场业主可200元包月停车。然而,该地块只能停放160辆小汽车,但整个小区却拥有199台车,导致停车矛盾非常突出,停车场通道夜间经常被停满,管理方不得不聘请三名驾驶员,夜间为业主挪车,仅在管理处,新快报记者就看到留下的40多把车钥匙。
小区业委会向停车场管理方提出建设立体停车场的建议,得到业主广泛同意后,计划建6层高的通透式立体车库并于近期动工。但由于项目未能通过相关部门审批(开发商走佬缺失很多材料、空地长期用做停车场找不到土地证),所以被城管部门以未通过规划建设构建物为由,勒令立即停工,并发出整改通知。
太阳广场业委会蒋主任对新快报记者表示:“建立体车库,对于业主来说好处很多。我们业主不用投资一分钱,管理方以对外收费弥补业主收费缺口,保证业主依然按低收费标准,同时缓解整个穗园小区附近片区的停车难问题,小区业主能买车了。可就是这么一个利民的好项目,在即不影响周边任何建筑的通风采光,消防距离也完全达标的情况下,却被有关部门叫停了。现在不是提倡小区业主自治吗?我们何时才能停上车呢?难道开发商走佬,我们全体业主也要跟着倒霉十几年?
蒋主任表示,目前小区400多户居民,面对停车刚需,在无任何投诉的情况下,在各方面都不影响的情况下,有关部门叫停立体停车场建设,小区居民是普遍不理解的。希望有关部门能在《新办法》的框架下,少设卡,多为民排忧解难,让立体停车场早日建成投用。