禅城旧改招商“遇冷”还是“宁缺毋滥”？

莲花路—升平路片区改造一直牵动人心，其改造动迁工作目前已经完成过半。

第八届佛山城市可经营项目投资推介会日前举行。禅城区73亿元“三旧”改造项目在推介现场寡人问津，被媒体形容为“遇冷”。“三旧”改造一直是禅城的名片，在全国都响当当，是禅城产业升级和城市升级的最重要抓手，如若“遇冷”，将对禅城“两个升级”产生很大影响。

推介会已过去十多天，包括“禅城莲花路—升平路片老城区改造”在内的三大旧改项目究竟有无投资方接单？禅城旧改项目是否真的“遇冷”？记者就此采访了项目方负责人和禅城区政府主管部门，相关受访者均否认“遇冷”一说，对项目在年内“出嫁”充满信心。三大旧改项目之一的“禅城玉带片区旧改项目”负责人表示：“不是没有投资人，而是我们‘宁缺毋滥’。”

焦点

1是否“遇冷”？

禅城今年推介的3个“三旧”改造项目共涉及投资经营额73亿元人民币，占了禅城区推介项目投资总额的“大头”，其中，莲花路—升平路片区改造总投资46亿元、玉带片区10亿元、南浦村片区17.62亿元。由于6月26日推介会当天，咨询和洽谈三个旧改项目的投资者寥寥无几，且并没有重量级的房地产开发商或者投资方对其表示兴趣，被媒体指为“遇冷”。

那么，这三个项目是否真的“遇冷”？记者逐一向三个项目的负责人了解到，“玉带片区改造短期内会有新突破”，玉带片项目相关负责人告诉记者：“玉带片总用地面积650多亩，将拆分开来推介，目前已有两家IT类投资方在谈，一个是佛山的，一个是外地的。其中一个110亩的项目期望在第三季度或者今年年底前实施，正在探讨合作模式，可能是多方投资，政府也出一部分资金，形成拳头项目。”

南浦村片区项目负责人表示：“目前还没有大的投资方。”

而三个项目中最大的莲花路—升平路片区改造项目负责人则表示：“一直有投资人在谈。”但是投资意愿是否强烈？该负责人表示：“暂时不方便说。”祖庙街道办经促局常务副局长陈展文介绍，目前莲花—升平片区的2、3、8地块已基本清理出来，涉及面积260多亩，招商方向为文化、旅游、商贸等。祖庙街道希望将地块“打包”推出，吸引有实力的投资方洽谈。

禅城区发改局相关负责人则表示：“推介会只是一个形式，告诉人们我们在做这个事。其实这些‘三旧’改造项目一直都在推，平时项目单位不停地在接触客商，招商有一定规律，推介会现场的情况说明不了什么问题。”

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2能否“嫁出”？

土地稀缺，项目方、官方都“有信心”

“不能一概而论说‘遇冷’。”尽管目前还没有投资方表示要承接南浦片区改造项目，但是该项目负责人依然对成功推介“很有信心”。

同样有信心的还有涉及投资数目巨大的莲花—升平片区改造，其项目负责人表示“找到投资方肯定没问题，根本不担心这个，根本不是问题。”

“禅城剩下的土地本来就不多，我们推出此项目，不仅对我们，对投资者更是机遇，我感觉没有‘遇冷’这个问题。”玉带片区改造项目负责人的话，说出了一部分现状。禅城区行政区划面积不大，且70%以上的区域都是建成区，土地资源十分有限，禅城区经促局将其形容为“非资源性中心城区”。而近几年禅城区出台的一系列产业升级和城市升级举措，也都是以土地稀缺为前提的。

土地稀缺，一方面是劣势，另一方面也成为“三旧”改造项目招商的机遇。“我们不会担心旧改项目‘嫁不出去’，其实禅城的资源是很宝贵的资源，投资者都是很明智的人。留意媒体的报道就可以看出，很多媒体已经在讨论商业综合体是否过分开发的问题。而旧改的项目，虽然表面上看起来很平静，但是大家的眼睛都在盯着我们。往年大部分项目都找到了‘婆家’，效果都比较好。”上述禅城区发改局相关负责人说。

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3缘何迟滞？

重产业轻房地产，项目方表示“宁缺毋滥”

即便不存在“遇冷”的问题，但是“三旧”改造项目推介进展缓慢也是不争的事实，而商贸写字楼、大型购物中心等项目，在推介会现场就受到投资者青睐。

对此，玉带片改造项目负责人表示是“宁缺毋滥”。“也有一些房地产商找我们，问题是不是任何人来投资都可以的，我们的定位是以IT产业为主，打造计算机软硬件产品研发、生产及服务基地，房地产开发不做，要朝都市型产业做文章。”该负责人介绍，玉带片区此次推介的定位与以前不同，之前的定位是针织博览城，现在针织博览城已与该片区的产业发展方面不适应。而另外两个项目莲花-升平片改造和南浦村片区改造，其定位也是历史、文化、休闲、商务街区，而非房地产项目。

而另一位项目负责人则认为，旧改项目招商缓慢的原因，“关键是对政府出台的几份‘三旧’改造文件的理解不够。”据了解，禅城区今年曾先后出台通过“三旧”改造进一步促进产业提升的9号文和39号文，提出“严格控制经营性房地产项目，旧改腾出的土地优先和主要用于产业升级和城市升级”。禅城区副区长梁炳军在接受本报采访时表示，下一步将继续深入推进“三旧”改造促产业升级，涉及针织、不锈钢、童服等产业。“市场可能对这几份文件的接受度尚未明确。”前述项目负责人说。

禅城区发改局相关负责人就此表示：“文件的出台有一个消化的过程，政府的政策变动，哪怕是很小的变动，也会引起社会的猜测。不过，禅城出台这些‘三旧’改造政策是基于市场的现实和发展需要出发，引导产业发展。”

此外，全球经济大环境不好导致国际投资低迷，也被认为是影响禅城旧改项目招商的原因之一。

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4影响几何？

区发改局：不会影响城市升级三年行动计划

此次禅城区旧改推介的最大项目——莲花路—升平路片老城区改造，被列入禅城区城市升级三年行动计划的重点项目，如果招商缓慢，会不会影响到城市升级三年行动计划的进度呢？

记者了解到，莲花路—升平路片区改造一直牵动人心，其改造动迁工作截至目前已经完成过半，但是对于该片区的规划却一拖再拖，不仅影响到一些老字号店铺的经营，也让已经被拆掉房子和仍然坚守在该片区的住户们彷徨。

今年4月上旬，祖庙街道相关负责人曾召开新闻通气会，表示“动迁一直没有停”，拆迁范围还是按照原来的许可证进行。他表示，目前的规划是，“以汾江河两岸，升平路两边为主攻方向”，该片区涉及面积260亩，计划动迁2229户，其中200多户是私产。

据了解，该片区分三个地块：一是汾江河、南堤路到高基街地块；二是升平路东西两边；三是汾江河南北两岸，涉及的佛山酒厂要搬走，国资、私企和私宅也要拆迁。有关部门希望这三个地块能按照东华里的模式推出市场，引入有实力的开发商发展，市场化运作。不过从目前的情况看，还没有找到有实力的投资者。

不过，禅城区发改局相关负责人表示：“不会影响到禅城区的城市升级。禅城区已经成立了专门的团队负责资金运营，不需要担心。有的媒体说禅城没钱，其实不是这样的。我们政府要做的，就是加快一些基础性的工作，包括基础设施建设和产业发展导向等，尽量把前期工作做得更成熟。”

旧改项目怎么推介更好？

■探讨

2007年，佛山城市可经营项目投资推介会首次增加“三旧”改造项目。今年佛山推介的“三旧”改造项目共有16项，其中禅城区莲花路—升平路片老城区改造是最大的项目，涉投资额46亿元。其他项目虽然远低于这个投资数，但也都是十亿元级别的项目，投资巨大，以什么形式推介才能收效更好是个问题。

“要成功推介‘三旧’改造项目，首先要分析它的优势和劣势在哪里。”一位参加了今年佛山城市可经营项目推介会的客商告诉记者：“如政府所言，旧改项目最大的噱头，或者说优势就是土地，现在在中心城区能找到连片的土地已经不多了。但是，连片的土地就意味着一次性投入的现金流比较大。除了资金的风险，旧改项目一般还涉及征地、拆迁、安置房、建成后再招商等问题，都有风险。此外，政策的变动也是不可忽略的风险之一。”该客商说。他认为，莲花路-升平路片区改造就是政策变动后的结果，是由原来的佛山名镇变来的，还会不会变成别的“谁知道”。

不过，眼前就有成功的例子，祖庙东华里片区改造，这个堪称佛山史上最大的旧改项目涉及资金更大，也取得了成功。祖庙东华里改造是按照“一次规划（总规），分期分批开发”的办法进行的，汇集了瑞安旗下的八家公司的技术和资金。

那么，祖庙东华里的成功经验能否复制？上述客商对此持保留意见，“东华里的地理优势太过明显，这是莲花路—升平路短期内难以企及的。”而要做到像瑞安那样一个集团的几个公司来开发，该客商认为“也比较难，经济景气度逐年下降，整体的环境都不好。”

玉带片的改造或许正是基于这一现状，将650亩地块拆分开来分别招商。禅城区一位不愿具名的政府官员也认为，一些旧改项目可以根据规划的实际情况决定是拆分招商还是整体打包，“事实上很多项目是可以拆开的，分时段分别推出也许更有利于项目的进行。当然相应的运作程序会比整体打包来得复杂麻烦些。”

而对于投资推介会的形式，几个旧改项目的负责人都对推介会的作用表示肯定，但是对于是否需要改进这个问题，他们认为还有空间。区发改局一名负责人透露，佛山市相关领导很早已经在思考这个问题，“去年市领导考虑今年推介会能否有所突破，还去其他城市取经。从今年的推介会来看，有一些方向上的调整，比较注重资源的活化，如何让资源与产业更好地对接，与城市升级更好地对接。今年这个特色还不是很清晰，但接下来还会再思考。”

三大“三旧”改造项目

■链接

玉带片区旧改项目 投资经营额10亿元，该地块位于禅西大道以东、汾江水道以南、玉带路以西、白坭路以北，净用地面积约652亩，拟打造计算机软硬件产品研发、生产及服务基地。

莲花路—升平路片老城区改造 投资经营额46亿元，以梁园等历史文化建筑为节点，对该片区内莲花路、松风路、福禄路、永安路、南堤路等路段范围内区域，以历史文化与现代商业结合为主题，改善旧区的商业及居住生活环境。

南浦村片区改造 投资经营额17.62亿元，该片区位于岭南大道与同济路交汇处，通过片区整合改造，改善村民居住环境，并重点提升办公、商务环境，满足市民休闲、文化的生活需求，构建高品质、环境优美的开敞空间。

容积率≤8.0！

季华路北侧超高容积率地块“待嫁”

■相关

南方日报讯 （记者/李晓莉）禅城区土地招拍挂市场在沉寂一段时间后，昨日该区国土部门挂出的一宗容积率高达8.0的地块特别引人瞩目。记者获悉，该地块挂牌起拍价为人民币274万元，将于下月8日正式出让。

根据禅城区国土城建和水务局昨日发出的该地块使用权挂牌出让公告，该地块编号为佛禅（挂）2012—007，位于禅城区朝安路西侧、季华路北侧。该地块分成两宗地块捆绑出让，规划净用地面积为23483平方米，其中地块一为16498平方米，地块二为6985平方米。地块一为居住用地、商业服务业设施用地，地块二为商业服务业设施用地，不兼容居住。

此外，地块一的容积率≤4.48，建筑密度≤30%，绿地率≥30%；地块二的容积率≤8.0，建筑密度≤50%，绿地率≥20%。该地块土地出让年限为住宅用地70年、商服用地40年。

有关业内人士表示，在禅城区近年来出让的土地中，鲜少有8.0左右容积率的土地。“该地块占据中心地段，其中地块二的超高容积率将成地块出让的一大‘卖点’，可能将成为手中尚有‘余钱’的开发商竞逐的对象。”

据记者了解，从2006年以来，禅城区挂牌出让的商住用地容积率，大部分都维持在2.2至2.5之间。近几年，禅城出让的地块容积率有日渐趋高的趋势，在房地产形势高涨的2010年，数宗国有出让地块的容积率达到6.0以上，季华五路沿线的一宗地块容积率更是超过9.0。

在沉寂一年多后，禅城区的土地市场又迎来一宗“高海拔”项目。可以预见的是，一批超高层及密度较高的楼房将陆续亮相禅城。

本版撰文 南方日报记者 李晓玲（署名除外）

摄影 南方日报记者 卢奕诚