天价地遭遇定价尴尬
“2007年拿的地，土地晒了三年半，到现在快五年仍未开盘！”近日，城北东井村恒基九珑天誉项目“捂盘”事件引起业内外关注。对于此事，国土局解释称存在“客观原因”。但业内人士对此并不买账，认为恒基久未开盘另有原因。
□现代快报记者 方宇
捂地只因“重型机械难进工地”
2007年10月，恒基以新界裕荣集团身份拿下东井村40号原898厂地块。但从拿地到2011年3月，3半年时间内地块一直岿然不动，没有任何开发的迹象。按照《闲置土地处置办法》规定，地块闲置两年仍未动工的，需被无偿收回。有媒体就此事提出质询，栖霞区国土局随即出面解释：该地块临近居民房，街道狭窄，重型机械没法进入，周围居民担心道路毁坏，不愿意让施工队开大车入内，因客观原因长期未具备施工条件。而开发企业又未及时反映情况。但目前双方已达成意向，由区建设局出面负责道路修建。
对于这一解释，江苏维世德律师事务所郑晓华律师解读称：如果是因为客观条件导致无法施工，开发商有义务及时向政府部门反映，并及时解决。未及时反映情况而导致未开工，国土部门仍有权做出处罚。具体的判定权在国土部门。
南京某知名地产策划代理公司的业内人士认为：“恒基捂地捂盘，主观原因多于客观原因。即便捂地之说有国土局打圆场，那也没办法解释为何2011年3月开工，项目早已具备销售条件，却仍然一再延迟公开时间，拖到准现房销售。”据了解，恒基去年底传出今年初将开盘的消息，后延迟到3月份，此后又多次推后，至今售楼处仍未公开，对外一直宣称6月份才能开盘。
有当地居民提出猜想：“该不会是眼看市场不好，要玩躲猫猫吧！”
2007年高价拿地，输在起跑线
2007年10月24日的土地拍卖，恒基姿态强硬，多次大幅度加价举牌，历经29轮，最终以5.58亿总价，击败朗诗、中电、栖霞建设等房企，拿下东井村原898厂的2007G50地块，溢价率高达74%。按照容积率上限折算，楼面地价高达6804元/㎡。按照出让要求，开发商还需配建本地区居民生活配套和政府管理设施用房，承担11208.2㎡道路及1521.5㎡绿地的开发。
超高的开发成本让业内人士唏嘘不已。
据对比，大发凯鸿隽府同年拿地的楼面价仅为6494元/㎡（该项目售价22000元/㎡，位于下关小桃园附近）。而2007年融侨中央花园、2008年五矿御江金城拿地的楼面价则分别为5466元/㎡、4882元/㎡。对比最为明显的是，时隔3个月，与恒基一路之隔的2007G116地块（复地新都国际项目地块）以5825元/㎡的价格完成出让，比恒基便宜了979元/㎡。
地价更高，是否意味着地块价值更高？记者实地走访东井村后发现，复地所在的2007G116地块属于下关区，恒基所在的2007G50地块却属于栖霞区，区域规划、发展潜力还有大众认可度存在明显差异，这给恒基九珑天誉进一步制造出了定价难题。
南京新景祥房地产经纪有限公司副总经理何晔认为：高性价比的产品必须建立在低成本的基础之上，高价拿地的开发商也很无奈，对市场判断略有差池，只能输在起跑线。
成本高定价难，寄希望于后市
地价比邻居高出的近1000元/㎡，这部分花费更可能由谁来买单？业内人士提出了两种设想：要么开发商少赚1000元/㎡，整个项目最终少收益8000万；要么购房者多支付1000元/㎡，每购买100㎡左右的户型房价要贵了10万元。“开发商自然不可能少赚8000万，但转嫁给购房者，也需要考虑市场接受度。定价太难，或许是恒基迟迟没办法开盘的原因。”该业内人士如是说。
2007年，中北也曾拿下南湖地王，楼面价10411元/㎡，接近当时周边楼盘的售价。同样是受制于定价，中北英郡项目一直延迟到今年4月份才开盘，给出精装折后24000元/㎡的“零利润”价格，最终仍然销售平平。地王的定价难题，不可谓不尴尬。
江苏苏鼎房产研究所所长宋坚认为，恒基2007年拿地，至今未开盘属于高地价受害者的常规做法。目前大部分的地王都在想方设法控制开发节奏，原因就在于，按目前的成本和售价来盖房子卖房子，必然是微利、无利、甚至负利，只能一再寄希望于“明天会更好”。一般政府对开发商也会适度给予同情，通过调整容积率、返还修路款等方式减低损失，但能坚持近五年的情况确实不多见。
成本重压之下，为努力造出符合市场接受度的“合理价位”楼盘，开发商会不会降低建筑品质，削减建安成本？房地产业内人士刘永超介绍，不排除会有些开发商通过降低工程质量或建安成本来追求性价比，但这样的做法并不可持续，对品牌和长远发展是一种伤害。
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉则认为，有的开发商在成本控制上有一定的经验，或许可以通过一些技巧，让购房者对产品价值的预估超过实际的花费。比如园林，看起来很丰满，但并不名贵。
定位尴尬，恒基定价难上难
而今恒基被逼到墙角，已经确定于6月份开盘，但究竟能不能拿出有诚意的产品？记者第一时间探访了恒基九珑天誉、复地新都国际两家售楼处。从置业顾问的言语中发现，“好邻居”之间的竞争显而易见，双方均选择在6月开盘或加推。然而，结合周边居民及项目具体情况来分析，两个楼盘的品质似乎并不在同一个层面。
恒基九珑天誉与复地新都国际容积率均在1.7左右，但恒基为高层加洋房，复地则为纯高层，由于洋房占据了大量单位土地面积，导致九珑天誉社区内7栋高层的布局明显偏紧凑；复地最大楼间距超过110米，平均楼间距也在50米左右，恒基则因为地块小了太多，无法实现如此阔绰的楼间距；再则，复地新都国际车户比为1:1，全地下车库，社区实现人车分流，恒基车户比则不足1:1，且有部分为地面停车位；复地为南北通透的纯板楼，恒基则为点式楼，95㎡户型北侧受到电梯井阻挡；复地为一梯一户，有私家独立入户的专属电梯，并拥有可供改造利用的数平方米电梯前室，恒基则为一梯两户。从居住密度和绿化率来论，恒基的洋房部分较占优势，但洋房全部为177㎡户型，无法满足主流置业群的需求。
笔者又携两楼盘均有的105-106㎡户型图走进了附近的紫霞公寓，听取当地居民意见。仔细比较过这两家楼盘情况的购房者叶女士介绍，复地106㎡户型双卧朝南，客厅朝南，电梯前室可加以利用，赠送2/3的花池和露台可改造成书房，南北通透，室内全明；恒基105㎡户型客厅、主卧朝南，次卧朝北，同样有阳台赠送可改造成书房，但改造后餐厅将无直接采光，优点则是厨房阔绰，加上相连的工作阳台总面积达12㎡。叶女士总结道：“我自己肯定是选择买复地。”
高不成低不就，开盘价存疑
恒基某置业顾问甚至直言不讳地对记者表示：“地价当然是要跟房价直接相关的，我们拿地就比复地要贵，所以价格肯定也会贵一些，但我们比的是品质、服务和品牌。”言下之意，购房者可能要为项目的高地价买单。他还透露，目前公司对价格秘而不宣，但从领导们的口风来看，价格应该跟复地持平，或者略高于复地，也就是在17500元/㎡以上。
复地新都国际置业顾问徐邵军自信地表态：“两个楼盘的品质一目了然，即便他们地价再高，只要售价比我们高，肯定卖不动。”
目前，恒基九珑天誉已经延迟多次开盘，两家竞争楼盘谁将先“露底”，依然存在悬念。
究竟恒基九珑天誉值多少钱？业内人士自有说法。
一位不愿具名的南京某知名代理公司高层测算：“房地产开发的常规成本项逐一统计，将恒基九珑天誉按品质型住宅来计算，其总成本为11300元/㎡，即便开发商保留30%的毛利率，定价仍然有较大的空间。关键是开发商需要降低预期。比如万科金色领域，按成本测算毛利率便在10%以下。如果恒基真卖到17500元/㎡显然太贵，15500元/㎡才算合理价位。”
该人士还表示，消费者不可能为开发商的地价成本操心，他们只相信自己的眼睛，尤其在目前的市场背景下，如果产品品质不能比别的楼盘明显高出一截，那就只能在价格上下工夫。
延伸阅读
恒基九珑天誉成本测算表
成本项 备注 成本
直接成本 地价 包括地税等 6800元/㎡
前期费用 三通一平、方案设计、人防工程等 300元/㎡
建安工程费 桩基、土建、地下车库等 2500元/㎡
市政基础设施 水、电、气、绿化、道路、智能化、景观等 400元/㎡
间接成本 销售费用 广告宣传等营销成本 200元/㎡
管理费用 人员及项目管理等 200元/㎡
营业税 地税还可再返税 800元/㎡
不可预见费 应急性费用 100元/㎡
