商品房交付 需具备“三书一证一表”

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在线律师：马勇（江苏衡鼎律师事务所）

林先生：我两年前从开发商处买了一套期房，现在开发商推迟两个月交付，而且未告知是否符合交付条件，我们索要延迟交付的违约金，开发商说可以拿违约金抵扣物业管理费，请问合理吗？

马律师：房地产开发商交楼必须具备“三书一证一表”：三书是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》；一证是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；一表是指《竣工验收备案表》。

抵扣物业费是开发商的单方选择，没有法律依据，需业主同意才可以。而且违约金不能用于抵扣物业费，因为物业管理关系是业主和物业管理公司之间的关系，与开发商基于买卖合同产生的违约金赔付关系无关。

汪女士：我大姐几年前去世了，留有子女，今年父亲去世，我们跟弟妹想处置父亲的遗产，请问是否通知大姐夫，大姐的孩子可否参与继承？

马律师：这涉及到我国继承法律制度中的代位继承问题，《继承法》第十一条规定，被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。本案中，你大姐的子女有权代替其母（即你大姐）继承参与继承外公（即你父亲）的遗产，但你大姐夫无权参与继承。

沈小姐：我因为没有公积金，买房时借用了朋友的名义，用他的公积金办了贷款，合同也以他名义签订，但是房款是我支付的，贷款也由我偿还，公积金也补偿给他了。现在我已经对房屋进行装修并入住。我们商量好等贷款还完，他协助我办理过户，但现在他反悔了，跟我要“补偿费”，不然不办过户。请问我该怎么办，打官司的话有赢面吗？

马律师：你有权请求确认房屋归你所有，你朋友应当协助你办理过户手续。根据法律规定及诚信原则，对房屋的产权确认，应当以购房时双方当事人的真实意思表示，结合房款支付及公积金贷款的偿还情况，房屋交付、居住使用的情况等综合分析确定。现你朋友对你要求确认房屋产权归你所有并无异议，只是想要一笔补偿。如果没有这方面的约定，你没有给予补偿的义务。只要证据（付款证明等）齐全，官司赢面很大。另外，你借用朋友名义购房，办理产权过户手续产生的相关费用理应由你负担。

20日上午9:30－11:30 下午1：30-3：30接听《律师在你身边》热线（025）96096-1-1的是江苏创盈律师事务所李允治律师