公寓学位之争与天津中海之困

原标题：公寓学位之争与天津中海之困

最近的楼市挺热闹，不是因为新盘加推得多，而是因为购房人各类维权此起彼伏。

这不，前面的余波未平，昨天又传来中海学府公馆的公寓学位维权事件。

本来，对于房地产市场中的各种投诉、维权，姜Sir都尽可能少做评论，毕竟冷眼观楼并非真正的媒体公器，未经调查便草率发言显然会有失公允，也无法替任何人解决任何问题。

但是，很多粉丝之前咨询过很多公寓的问题，有些干脆直接提问“中海学府公馆能买吗”。这么多人关注，为了消除大家心中的很多疑问，姜Sir今天也有必要多说几句。

1

在评价中海这个事件之前，姜Sir有必要在强调一遍公寓这种产品的特性。

我国的国有经营性用地出让性质基本可分为五大类：居住用地70年，工业用地50年，科教文卫体用地50年，商业旅游娱乐用地40年，综合用地50年。

在我国目前的建筑设计规范中，是没有“公寓”的具体定义的。现实中，公寓基本上就是建在非居住用地上的居住类产品。

当然，N年前天津是存在“公寓用地”这一子项的，因此也出现过一批土地年限50年、等同于住宅的居住型公寓项目，比如大悦城悦府、阳光经典等。

不过，因为这个地方规定和国标不符，所以今年年初时就被取消了，因此也才有了“不再新审批酒店型公寓”的说法。

所以，按照正常的国家规定，公寓除了土地年限比住宅短之外，还有其他一些短板：不能落户，没有学位，不通煤气，商业水电，贷款首付更高、年限更短、不能使用公积金。建筑规范也不同于住宅，比如不必满足冬季大寒日照时限等等。

2

而整个新八大里板块，因为当年属于市里的重点建设项目，因此在政策上给予了一定的扶持。

2014年11月，天津市建委、市规划局、市国土房管局下发了一个《关于天津市新八大里地区城市型公寓设计管理规定的通知》。其中明确：

• 城市型公寓土地用途为商业服务业用地，土地使用年限为40年，期满可参照住宅类依法自动续期；

• 城市型公寓的购买者按照属地登记户籍，社会管理按照居住类房屋管理；

• 城市型公寓开发建设的公共服务设施和非经营性公建配套及消防，执行线性住宅标准。

以上规定，也给予整个新八大里区域城市型公寓产品无与伦比的发展空间。

2015年8月，中海与台湾路小学签约，学府公馆在销售时也开始大量使用“名校入驻”的宣传。

政策规定城市型公寓“可以落户，并且社会管理按照居住类房屋管理”，也意味着买了公寓孩子就能上学。

但是，请注意，“能上学”≠“能上名校”。

根据人民网《地方领导留言板》上相关单位的回复：“公寓型住宅不划入学区片范围，由区教育局根据周边学校资源情况，统筹安排在公办学校就读。”

其实说白了，根本矛盾还是在于优质教育资源的严重不足。

整个新八大里片区，仅新建商品住宅就有78.2万平方米。如按单套100平方米计算，就会有将近8000个家庭。此外，商业金融业部分规划建面111.06万平方米，如果其中有三分之一是公寓，单套按60平方米计算，就会有将近6000多个家庭。

如果再加上周边现有居民，那么，教育部门优先保证纯住宅项目住户孩子的片内就读，而后再统筹安排公寓住的户孩子，也实在是一种无奈之举。

3

对于很多咨询公寓类产品的朋友，姜Sir一直在强调：“如果你只是为了自住，那绝对没问题；如果你是为了投资，那就需要谨慎一点。”

从历史经验看，这么多年来，天津酒店式公寓产品的价格上涨极其有限。但是，它却能够满足一部分人留在城市核心的需求。

特别是目前，市中心土地日益稀缺，新建项目全面豪宅化。如果你资金实力有限，却又不想搬到郊区去，也接受不了“老破小”二手房脏乱差的居住环境。那么一套小面积、低总价，牺牲了一定的居住舒适度、却又尽享都市繁华便利的酒店式公寓，不失为一个选项。

至于那些主打“可落户”、“能上学”卖点的公寓项目，姜Sir认为这些都是锦上添花的东西，千万别将其作为选择公寓的唯一目的。

实际上，中海学府公馆目前的困局并非个案。

前两年在和平区有两个酒店式公寓项目，也都遭遇到类似的问题。虽然都争取到落户资格，但在学区划分上，只有等入住后教育部门统筹区内各小学师资及报名情况后，才能进行安排。

因此，公寓能落户只表明孩子可以上学，至于能不能被划入到重点小学片，甚至不到入住后、新生入学前报名的最后一刻，都存在相当大的变数。

这也是此类强调学籍的公寓产品可能存在的最大风险。

4

最后，再来八一八中海。

不得不承认，天津中海正遭遇多事之秋。

从2015年开始，天津这座城市的能量突然间爆发，成为众多房企争夺的重中之重。不必提龙湖、中骏、金科、绿城、鸿坤、融信、蓝光、启迪协信等等新晋开发商，为了今天进天津而做出的努力。看看金地、万科、华润、华侨城等已经在津深耕多年的老牌开发商，最近1年来或在招拍挂市场披荆斩棘，或在兼并收购领域暗自发力。

可是反观中海，又有多少新的动作？

最近一次土拍市场上的斩获，还是3年前的新八大里地块。

据透露，中海过去几年对于天津市场重视度并不高，天津的地位甚至不如济南，自然也无法获得更多的资源支持。

虽然在集团层面，中海收购了中信及中建的地产板块，但从天津公司内部了解到，重组效果其实并不理想。

6月21日，《证券日报》报道称，中海地产发布中信地产关于2016年减值损失的说明公告，中海收购中信地产出现瑕疵，青岛天津项目计提减值损失19.38亿元。其中，天津项目即为津南天嘉湖的原中信公园城。

另据天津中海内部消息透露，并购后有大量原公司骨干员工离职，为很多后续工作留下隐患。比如，原定于上半年公园城项目就要加推新品，但由于前期报建延后，直接影响到后续进度；城市广场项目住宅已基本售罄，后期将要开发超高层写字楼及酒店，但中海自己并无酒店开发经验。

而此次学府公馆的学位问题，本来也应该由中海方面提前去协调、沟通，妥善处理，可最后却仍未实现预期目标。相反，在重点学位实现起来希望渺茫的情况下，营销依然在以此做卖点，也显示出内部沟通上的问题。

下阶段，天津中海会以一种怎样的姿态去解决本次纠纷？将对公司领导层的智慧提出极其严峻的考验。

2017年6月26日