七成网友曾遇房产“陷阱”

如何才能维护自己的权益，是购房者关注的问题。记者卢政 摄

　　（资料图片）

3·15将至 本报联合东莞搜房网展开房地产消费维权问卷调查

问卷调查

买房是人生一件大事，在遇到问题时如何进行维权是许多消费者头痛的问题。连日来，《广州日报·东莞新闻》联合东莞搜房网对452名网友进行问卷调查，近七成网友表示自己曾经遇到过房地产消费纠纷，其中虚假广告和承诺不兑现投诉最多。我们还请来专家为您分析最新的维权案例，教您维权。

文、表/记者蒋幸端

69%的网友曾面临房地产消费纠纷

在参加调查的452名网友中，69%的网友表示自己曾遇到过房地产消费纠纷。31%的网友称自己没有遇到过纠纷。

在这些房地产消费纠纷中，19%网友称自己是在购买新房时引起纠纷，17%网友表示是装修纠纷，另外分别有16%的网友表示是物业纠纷、办理房贷纠纷和购买二手房引起的纠纷，10%的网友称是租房时引起了纠纷，6%的网友选择了其他。

此外，35%网友表示自己不曾想过要为预防纠纷而保留相关证据，从而增加了出现纠纷时维权的难度。

34%的网友遭遇承诺不兑现、虚假广告

在选房、买房到收房的过程中，有许多消费陷阱，而承诺不兑现和虚假广告是网友投诉最多的。

调查数据显示，18%的网友称自己买房时遇到售楼人员为了售房所承诺的内容不能兑现问题，16%的网友表示开发商广告内容有虚假成分，15%的网友称自己遇到过开发商捂盘。

13%的网友反映自己遇到过延长交楼时间问题，9%的网友称自己签订《认购书》后想退房，开发商却不退订金；9%的网友表示开发商提供虚假或不完整证件，办不了房产证。

此外，还有7%网友反映货不对板，6%的网友认为物管费过高，6%的网友认为售楼人员服务差，剩下1%的网友选择其他。

88%的网友遭遇不平等购房合同

签购房合同是买房的一个重要环节，也是购房者权益受到保障的一个重要依据，而不少购房者在购房时却遇到了霸王条款。

调查显示，58%的网友在签购房合同时遇到问题，如开发商为保护自身利益而准备的众多补充条款中的部分内容，造成不平等合同，购房者不能接受；15%的网友遇到过霸王条款；15%的网友遇到过购房者为保护自身的合法权益而准备的部分补充条款，开发商不接受的情况；4%的网友遇到开发商不使用标准的购房合同；而8%的网友遇到其他问题。

只有12%的网友诉诸法律维权

遇到纠纷您采取何种方式维权？38%的网友称会到业主委员会去投诉处理。而联合业主要求开发商赔偿和到消委会投诉的网友各占了19%。

只有12%的网友称会诉诸法律维权，还有10%的网友认为维权太麻烦，最后只好忍气吞声，仅有1%的网友选择向媒体投诉。

49%的网友对物业公司服务质量不满意

在购买新建商品房时，是否会关注房地产开发公司的品质？53%的网友表示关注，会选择有知名度的开发商，而39%的网友则表示首要关注房子质量，其次才是开发商品牌，另有8%的网友称自己只关注房子质量。

新房入住后，购房者遇到哪些房屋质量问题呢？30%的网友称遇到过墙壁漏水、渗水。13%的网友遇到窗户、阳台、围栏质量不过关问题，此外，煤气、水管道堵塞，墙壁裂开，外墙石灰脱落等三大问题各占12%，其他如装修不符合标准，下陷或空鼓太多等也占了一定比例。

纠纷时35%网友未提前保留证据

面对纠纷，许多消费者因为没有足够的证据而吃了亏。

在接受调查的网友中，有34%网友表示在购房时不接受口头承诺，会提前把自己的要求写进合同内，27%的网友表示会认真读合同条款，4%的网友在出现问题时会照相取证。此外，35%的网友表示自己从来没有想过会提前保留证据。

维权活动能够起到实质的作用吗？53%的网友称还是解决了一部分的问题，而39%网友表示没有起到任何作用，仅8%网友表示非常有用。

读者提问

问题1

签购房合同要注意哪些问题？

东坑镇卢小姐：我最近要买房子了，可是购房合同里面内容那么多，我应该特别注意哪些方面，才能避开合同中的“霸王条款”？

广东兆达律师事务所专职律师黎娇燕：首先业主应该注意合同里面关于逾期交楼以及与交楼标准约定不一致时对违约责任的规定，“通常开发商违约责任都是比较低的，还有的约定逾期交楼只支付一定的违约金，不可以退房。如果业主没留意签名后，即使开发商逾期交楼，根据法律业主也是不可以退房的。”

此外，在收楼时签署的文件当中，在业主没有去看楼的时候就要求业主签字确认，或者协议要求免除开发商的责任，这些都是比较普遍的，业主也要注意。

问题2

怎样才知道楼盘达到交楼标准？

南城李先生：准备收楼了，怎么样才知道楼盘是符合交楼条件的？什么情况下可以签字收楼？

东莞市住建局房管科副科长萧志坚：按照建设局的要求，交楼时必须提供“三书”（即两书一表），即《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，保证房屋质量以及开发商的保修承诺。另一个是东莞市房屋建设和市政设施竣工备案说明书，项目只有经过土建、规划、环保、消防验收合格后，才能取得此证，这也是项目是否符合交楼条件的关键。

问题3

入住一年的房子要维修，在保修期内吗？

东城肖先生：我装修房子一年多了，房子漏水问题严重，最近想让装修公司过来维修，可是装修公司的人说，维修期只有一年，这合理吗？

啄木鸟装修监理赵太宇：根据《住宅室内装饰装修管理办法》规定：“在正常使用条件下，住宅室内装修装饰工程的最低保修时间为两年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。”

问题4

房子不满意，可以要求退房吗？

厚街镇刘女士：去年我买了一套房子，但是购买后觉得房子质量不好，出现了墙漏水，墙裂等问题，请问什么样的情况下我才可能提出退房。

东莞市住建局房管科科员陈浩明：业主想退楼的话，需要委托有关专业公司去做报告，才能形成退楼的证据，证明是否影响到安全问题，如果只是使用功能问题，可以通过保修去解决。另外，如果未经业主同意改变了规划，或者功能，业主也可以提出退楼。

法律专家教你维权

案例点评

在楼市调控政策不断出台的情况下，不少新的纠纷不断出现，维权也进一步升级。在面对出现的问题时，如何进行合理的维权，本报请来法律专家为您进行一一点评。

1 离婚后再买房“被第二套”

新政下“二套房”首付提高， 不少人利用“假离婚”来减少首付，而刘先生真离婚却“被第二套”。

刘先生和妻子一起买了一套房，后来与妻子离婚，并把房子给了妻子。去年国庆期间，刘先生打算在虎门买一套属于自己的房子。

购房前刘先生向售楼小姐说明了自己的情况，反复咨询后得知自己的情况可以按“首套房”来办理，10月5日，刘先生交了3万元订金，并签订认购书，约定好16日签合同。10月8日，刘先生被告知，楼盘合作银行执行“认房又认贷”的政策，他这种情况只能按照当时二套房首付五成来处理。

律师提醒：

广东沃金律师事务所唐全洲律师表示，刘先生原来的房子是贷款买的，在银行数据库里有他的贷款记录，不论现在刘先生是否名下有房产，银行都会算这是第二套。

2 拍下“断供房”，垫了税费100多万

塘厦镇李先生（化名）通过竞拍的方式，买下十几套断供房。当李先生去办理房产证时，却被告知，由于开发商没有缴纳相关税费，尚未办理房产证，只有开发商完税后，把这十几套房子房产证办下来，才能为他办理房产证过户手续。李先生只好先垫付了100多万元的税费。

律师提醒：

广东兆达律师事务所专职律师李锡国表示，由于一些“问题楼盘”的开发公司已经注销，或者不愿意完税，不少消费者即使在竞拍后也不能办理房产证，而购房者在垫付了税费后，再进行追缴将面临较大的困难，因此，消费者在竞拍前最好先了解清楚开发商和房子的情况。

3 营业税转嫁给买方 却遭遇新政

去年12月，市民董先生看中一套80多平方米的两房单位，并与业主及中介公司签订了“三方约”，并约定由买方承担全部税费。

然而，1月26日出台的新“国八条”规定，“购买住房不足5年转手交易”的二手房，须全额征收营业税。这样一来，董先生需要多交纳一万多元的营业税。

律师提醒：

广东兆达律师事务所专职律师李锡国表示，如果“三方约”中约定是买家交税的，买家就该承担政策变更的风险；如果只是口头约定，且没法证实该口头约定存在，书面协议又没约定的，则按照法定执行，由出卖方承担。