沈阳人均商业面积远超京沪派系争斗激烈给对手设门槛
原标题：沈阳人均商业面积远超京沪派系争斗激烈给对手设门槛
新闻提示：多数人并不知道，中街、太原街这两大黄金商圈内正上演着一场激烈的资本争夺战，而这无声抢夺的背后，则是国内几位商业大鳄对沈阳商业的谋划。
两期报道标题：《五企业两月交易五次 沈阳商场打响资本战》《巨头争食沈阳商业意图曝光》
龙之梦坐拥大东、大悦城盘踞中街，万象城落子金廊、恒隆抢占中街市府，兴隆在沈遍地开花……
一场融入资本因素的商场“争夺战”在沈悄然拉开帷幕，派系之争愈演愈烈。
未来，沈阳商业究竟会发生怎么样的变化，究竟会走向何方？
从三大商场到国内巨头百花齐放
昨日中午，中街。熙熙攘攘的人群中，一对母女因为去哪家商场购物发生了分歧。母亲要去老牌的商场，而女儿要去近年新开的商场。
在老沈阳人的心中，中兴和商业城拥有至高无上的地位。时至今日，居住在大东区津桥路的王远生老人依然记得这两家商场刚开业时给沈阳人带来的振奋。后来，随着兴隆大家庭的兴起，这三家商场成了他买东西最先考虑的目的地。
从2010年开始，沈阳商业格局发生了翻天覆地的变化，大悦城进入沈阳，恒隆落子中街，龙之梦雄踞大东，茂业百货扎根五里河，华润万象城盛大开业……一个个购物中心如雨后春笋般涌现。商场的增多给市民拓展了购物的空间，年轻人和城市新贵都能找到自己中意的商城，普通工薪阶层也有自己的最爱。
商业派系争斗激烈 给对手设门槛
在资本争夺的同时，沈阳商场派系争夺也越来越明显。除了沈阳本土商业巨头商业城、中兴今年以来的资本运作外，兴隆系、大商系、万达系、恒隆系、新世界系、华府系、华润系也纷纷落子各地。
沈阳一家商场招商负责人告诉记者，沈阳商业派系争斗激烈，不同派系对人才、客户资源、供货商的抢夺都非常激烈，一些实力雄厚的资本大鳄往往占有市场的话语权。“比如沈阳某商场，凭借多年的销售与品牌建立起了良好的合作关系，就约定1公里之内品牌不得向其他商场供货。”
该负责人说，这样的条款让其他商场很难形成竞争力，因为该商场开业早，主流品牌已经占尽，后来者只能经营一些不入流的品牌或者快时尚品牌，而销量难以保证，所以难以为继。“有的商场因销售不如意，不得不关门了。”该负责人说。
同质化严重 部分商场空置率居高不下
商务部统计数据显示，2014年前两个月，中国百货业销售同比增长3.2%，同比下滑4.8个百分点，比2012年和2011年同期更是大幅下滑5.7个百分点和15.3个百分点。
虽然记者未从有关部门得到沈阳上半年百货业销售数据，但有商场承认有下滑趋势。
全球综合性商业地产服务机构世邦魏理仕日前发布报告指出，中国百货行业外有国内经济增长减速、社会零售总额增长放缓以及网络购物兴起的困境，内有相较购物中心自营能力不足、千店一面同质化竞争严重问题，深处“内忧外患”之中。就沈阳商业来说，同质化竞争也是一个比较突出的问题。
“一楼化妆品和金银首饰、手表，都是那几个牌子；二楼鞋帽，也是那几个牌子；三楼女装，还是那几个牌子……”沈阳一家商场市场部负责人说，商场的同质化竞争让消费者感到疲惫，去哪个商场购物都有无所谓的感觉。虽然近年来形成的购物中心以其优良的购物环境分流了顾客，但很多购物中心的高空置率让其显得很冷清。
世邦魏理仕环球研究部华北区董事陈红飞指出，目前沈阳商业市场现有存量较大，且商业项目的体量巨大，大部分集中位于几个商圈，市场定位同质化问题严重，致使竞争激烈。这使得市场租金持续下滑，空置率一路走高。
此外，沈阳已经进入到“主题娱乐、迎合多元化需求的购物中心”为主导商业业态的阶段，近年部分百货的退出以及各项目进行的大规模业态调整就是这一趋势的必然表现。
■数字
沈人均商业面积
超过北京上海
2013年新建完工购物中心面积排名
第1 成都 106.6万平方米
第2~7 天津、上海、重庆、深圳、杭州、北京
第8 伊斯坦布尔36.1万平方米
第9 武汉 35万平方米
第10 沈阳 33.5万平方米
人均商业面积
城市 人均面积
沈阳 1平方米
北京 0.61平方米
上海 0.63平方米
发达国家平均水平 1.0-1.2平方米
目前沈阳各种商场加起来一共超过50家，人均商业面积达到1平方米/人。
在经历了2010年井喷之后，沈阳市商业市场的存量逐渐被推高，商业发展水平领先于城市和经济发展。据DTZ戴德梁行最新数据显示，截至2014年，沈阳商业地产总存量达到730余万平方米，是2009年的约三倍。巨大的商业存量给沈阳商业市场带来一定压力，新入市的购物中心多在十万平方米以上，新项目入市之后对平均空置率有一定拉升，2014年第二季度，沈阳优质购物中心的空置率为19.62%。
■焦点一
沈阳商业将走向何方？
DTZ戴德梁行沈阳商业地产服务部助理董事李德军认为，近几年沈阳零售百货经历了多家撤店风潮，美美、伊势丹、新玛特花季、尚泰百货等已撤出沈阳市场，此种现象表明，沈阳零售百货的销售业绩和赢利压力在不断加大，这与商场供应量增加有直接关系，但撤出的毕竟只占少数，这是优胜劣汰的过程。从长远来看，一些主流商业项目的销售额是会增长的，也意味着他的租金收入是增加的，理论上这个商业项目的市场价值会持续提升。所以从项目估值的角度来看，沈阳商业市场总体上还很健康。
从全国范围来看，购物中心占比将进一步提高，百货业占比将会收缩将成为一种趋势，注重“体验”将是购物中心未来规划的重要方式。沈阳商业市场分布发展不均衡，核心商圈商业分布体量过大，而部分区域缺少商业配套，社区型商业将会有更大的发展空间，是沈阳商业市场的增长点。
李德军表示，虽然沈阳的商业市场面临很大的压力，但这是城市商业快速扩张带来的阵痛期，商业必然会遵循优胜劣汰的规律。沈阳的商业结合企业自身条件及市场需求，如进行精准的定位规划和良好的商业运营管理，仍然会有更多的机会点和发展空间。
■焦点二
电商是否会压垮商场？
近些年电商的强势崛起无形中给实体商业增添了更多的压力，电商是否会成为压垮实体商业的最后一根稻草？对此，DTZ戴德梁行沈阳及大连工业及物流地产部助理董事郑忠诚表示，电商和实体商业并不是水和火的关系，而是融合共赢的关系存在。
目前沈阳商场及购物中心已经看到了电商的商机无限，兴隆大家庭、中兴等纷纷建设网上商场，以提高销售额。
国务院特殊津贴获得者、中商商业发展规划院院长刘普合在接受本报记者采访时表示，电子商务的发展给商场经营带来了压力，但目前多数商场电子商务发展趋于落后，主要是因为观念落后、人才匮乏及投入不足，未来电商与商场将走向融合，电商不会压垮商场，商场也无法抑制电商，二者可以互相促进，互惠互利。
本组稿件由本报记者 张林林 主任记者 于涛采写