龙湖“牵手”渣打 鹞子丘打造“不夜城”

原标题：龙湖“牵手”渣打 鹞子丘打造“不夜城”

鹞子丘片区效果图

阳光世纪外立面效果图

阳光世纪中庭效果图

拆迁中的小苑片区 记者 唐浩 摄

渝北商场效果图

商报记者 程心 郭欣欣 李阳 刘渝畅 实习生 杨莉菊

去年底，房企巨头龙湖将鹞子丘相关地块“收入囊中”，这块紧邻繁华商圈的“宝地”如何“重生”，备受各方关注。昨日，一直对此缄默不言的龙湖地产首次对外披露，与渣打银行为主的一组投资者签订了约1.24亿美元协议，共同合作开发红旗河沟综合商业开发项目（龙湖鹞子丘地块）。其中，渣打银行房地产股本投资额6940万美元，买下龙湖该项目28%的股权。

首度引入境外基金

对合作开发一直持谨慎态度的龙湖，继与香港置地合作后，在合作模式上再次创新，开始寻找“合伙人”。

商报记者了解到，日前，龙湖地产与以渣打银行为主的一组投资者签订了约1.24亿美元协议，共同合作开发红旗河沟综合商业开发项目。

根据双方签订的协议，渣打银行为主的一组投资者将拿出约1.24亿美元，买下龙湖地产红旗河沟综合商业开发项目49%的股权。其中，渣打银行房地产股本投资部自身投资了约6940万美元，占项目的28％的股份，而余下的则由一家中国国内大型机构投资者和一家亚洲领先的家族企业（新加坡）共同参与投资，占比21%。

商报记者了解到，去年12月，龙湖地产以底价成功夺得观音桥中心商圈的鹞子丘地块（原老海关对面）进行商业开发。项目开发完成后将提供约31.2万平方米的地上建筑面积，包括SOHO单元、写字楼、商铺等各种物业类型。

“这是上市以来，公司首次与境外基金进行股权合作，对于进一步拓宽融资渠道有创新性意义。”龙湖相关人士表示，在公司今年的战略中，“扩合作”成为关键词之一，“本着同股同权原则，无保本保利的约定，双方共同承担风险。”该人士介绍，项目未来将由龙湖独自操盘，利于保证品质和决策效率。

商业银行“试水”地产

通常情况下，银行与地产商的关系，都是借贷关系。但从龙湖此次融资来看，这种传统的借贷关系却正出现颠覆。

为什么渣打银行并不采取以前的贷款方式，借钱给龙湖地产，而选择风险更高的方式——购买地产项目的股权？

昨日，记者联系上渣打（中国）媒体公关人士，但她表示，对此事并不清楚。“若是采用贷款的方式，银行的收益主要来自贷款利率，虽然稳定，可一般不会超过10%。”

申银万国分析师李瑜分析认为，如果采用股权投资的方式，尽管承担一定的风险，但获取的收益要远远高于贷款所得的利息。

李瑜同时认为，渣打银行以股东的身份入股重庆的地产项目，也预示着外资银行对重庆房地产市场并不悲观。

打造24小时商圈

“观音桥商圈的崛起，曾发挥了‘拦截过江’的作用，带动重庆北部地区消费的发展。然而，随着城市化进程不断加快，渐渐凸显一些问题。”龙湖相关人士表示，例如，品牌和产业的导入，单一有限，缺乏多核共振的效应，环岛设计容易交通拥堵。

这种瓶颈正慢慢开始改变。记者了解到，按照规划，观音桥鹞子丘片区将打造成重庆北部最核心商务产业中央区和高端商业核心区，及国际商贸总部区。

据了解，未来这里的购物中心，将增加更多体验性的业态组合。“目前北城天街主要以餐饮和购物为主，娱乐休闲等具有互动性的项目偏少。”该人士表示，今后，不仅将加大这方面的引进力度，还要修建一条1.3公里长的步行街，方便消费者购物娱乐，真正打造成为24小时“不夜城”。

商圈商业总量计划4年翻番

经过十年发展，观音桥已成为西部最大商圈，规模增长的同时，观音桥的商业面积不足的瓶颈也暴露出来。

在观音桥某写字楼上班的李小姐向记者表示，尽管办公的楼层只在1楼，每天上下班挤电梯就是一件头疼的事情，“每天中午我都要先坐到32楼，然后才能有机会乘上电梯下楼吃饭。”

拥挤成为观音桥商圈白领们的普遍感受。某地产企业人士则表示，除了硬件配套不足之外，以前的写字楼在设计上也不能满足办公的个性化需求，比如，目前观音桥现有的空中商务楼都只有3米左右的层高，这是十年前的标准。如今5到6米的层高已成为了未来空中商务楼的一种普遍需求，但目前类似的商务楼在观音桥仍较为稀缺。

商报记者日前从观音桥商圈管理办公室了解到，扩围升级已纳入观音桥的工作日程，据解，观音桥商圈将力争到2017年，使核心区面积由2013年底的1.5平方公里扩展至3平方公里，商业商务设施总量由90万平方米增加至180万平方米，与此同时，观音桥商圈社零总额也将由300亿元增长至500亿元，城市公园面积由5万平方米增加至10万平方米，实现核心区面积、商业设施规模、社零总额、城市公园面积4个翻番。

观音桥商圈管理办公室相关负责人表示，观音桥商圈将大力调整产业结构、改善城市形象、提升交通能力，推动观音桥商圈华丽转身，实现高端品牌和高端产业的集聚，打造集商贸商务、总部金融、文化旅游等于一体和风格现代、风貌美观、地标性建筑集中的现代商都。

做好政策配套

和精细引导是关键

重庆新中地产总经理何伟坚

“庞大的人流量、良好的地理区位及多元化的商业类型，不仅是观音桥商圈目前，也是未来拥有的优势。商圈最重要的就是人气。而目前观音桥商圈不可复制的地理优势、加上北部地区日益增多的居住人群，对商家和投资者绝对是极具吸引力的。据统计，目前观音桥商圈日均人流量已达到35万人次，每逢节假日期间更是达到50万人次。新增加的诸如“太阳城”、龙湖鹞子丘及小苑“嘉陵水街”等众多商业、商务及游览项目，也是对原有商业类型进一步丰富和扩展。扩容后的商圈要真正获得更大发展，后期相关配套条件也亟需进一步优化，如交通配套、公共资源配套等。如何合理配置新增项目，协调好开发商与开发商之间的发展战略，形成错位化经营，做好政策配套和精细引导颇为关键。”

重庆大学教授曾国平

“作为致力于打造商圈型总部的观音桥商圈，无论是在地段和硬件上均是无可挑剔的，发力高端商业商务集聚区也无可厚非，但政府层面更应在如何做好政策配套上花心思，特别是在吸引高端商务企业入驻和如何合理分流庞大的人流量，需要耗费精力做好统一规划包装，方能依托扩容，最终形成商业商务品牌的集群。”

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观音桥商圈重点商业项目

渝北商场

渝北商场占地面积约29.11亩，净用地面积约27.14亩，规划平均容积率7.5，打造集顶级商业、高端商务于一体的城市综合体，建设区域性总部大楼，形成建筑形象疏而高的城市形态。

观音桥街道

观音桥街道总占地面积27亩，总建筑规模12万方，已完成拆迁工作，计划引入国际一线品牌购物中心和高端文化产业，预计今年9月全面动工，2016年底主体完工。

小苑片区

小苑片区位于观音桥商圈核心区西侧，总占地面积约128亩，地上总建筑面积约36万平方米，在片区内打造富有山水特色的“嘉陵水街”和高档次“体验式消费”品牌店，形成低层建筑与水景街区相映生辉的“体验式消费”特色商业街，并构建高品质的高端商务集群，与商圈内的龙湖北城天街、“太阳谷”优势互补，形成商圈跨越发展的“金三角”。

鹞子丘片区

鹞子丘片区北邻红石路、南靠观鸿路、西侧为华新分流道、东侧为建新北路。该片区总用地面积约59万平方米，总净用地面积约45万平方米，规划平均容积率3.45，地上总可建方量约155万平方米，将形成集品牌购物店、精装商务公寓、都市中心公园于一体的城市“CBD”。

阳光世纪

阳光世纪SUNSHINE是集时尚购物、生活家居、美食娱乐、文化休闲于一体的综合体量国际时尚潮流生活MALL中心，将成为重庆新兴的超级购物旗舰。项目总规模8.6万平方米，将打造集商业、办公、休闲、娱乐于一体的现代服装市场，引进国际高端服饰品牌，形成商圈的“第三生活空间”。

天和国际

天和国际中心占地面积约9451平方米，总建筑面积17万余平方米，容积率11.86，该中心总高度约300米。由国际5A甲级写字楼、国际精品购物中心、洲际INDIGO精品酒店、天空会所组合而成。天和国际中心作为江北观音桥地标建筑，着力打造如上海恒隆广场、中信泰富、梅陇镇同级别的总部经济楼宇。

隆鑫中心

隆鑫中心占地面积约2.5万平方米，容积率9，地上总建筑面积约22.6万平方米。规划有3栋建筑，商业裙楼拟引进国际顶级品牌，聚集高端商业；塔楼打造为集五星级酒店、甲级写字楼、高端宴会厅、高档娱乐会所于一体的城市综合体。

融恒时代

融恒时代广场占地面积约5266平方米，容积率10.71，总建筑面积近8万平方米，建筑总高度130米，融恒时代广场汇集国际顶级时尚购物中心、5A甲级写字楼于一体。其中商业部分将打造为新式概念店、时尚殿堂、国际时尚、香氛美妆、时尚座区、尊贵服务以及尊尚食府等7个不同区域。

船舶大楼

船舶科技大楼总占地面积约7014平方米，容积率9.3，总建筑面积10.5万平方米，由20层办公楼和24层住宅楼组成，该项目以“中船重工西部科技中心”为平台，拟吸引重庆船舶工业公司、重庆船级社、重庆造船工程学会、重庆船舶工业行业协会等机构入驻，成为船舶行业研发基地与管理中枢。