重庆楼市进入青铜时代

原标题：重庆楼市进入青铜时代

全国房地产营销专业委员会第二次交流会现场

新鸥鹏集团 副总裁 李战洪

重庆龙湖营销 及投资发展总监 阎斌

万科重庆房地产 有限公司助理总经理 王润川

重庆晋愉地产（集团） 股份有限公司副总经理 王加利

融创中国重庆公司 营销中心总经理 吕锋

金科地产重庆公司 副总经理 唐畅

东原地产集团 营销总经理 王琴

中国铁建 副总经理 贾真

日前，呼和浩特成为国内首个正式宣布取消限购的城市。消息一出，原本不平静的楼市更是被各类吐槽，或将真如万科王石所言，内地楼市将持续调整2至4年？

24日，全国房地产营销专业委员会第二次交流会在渝举行。龙湖、万科、金科、融创、东原、晋愉、新鸥鹏、中国铁建等房企大佬齐聚一堂，求解重庆楼市。

产品 刚需成竞争趋势

“在今年龙湖的整体战略中，加大刚需产品的总占比成为了非常重要的一环。”重庆龙湖营销及投资发展总监阎斌透露，重庆龙湖的购房人群中，公务员购房占比从去年的30%下降到了今年的3%，投资者占比也从原来的40%骤降至15%。

万科重庆房地产有限公司助理总经理王润川也表示，“快周转”是其今年战略关键词。“重庆万科放弃了其他城市的某些高端产品线，刚需产品占了约8成。”王润川称，万科对于现金流的考核权重相当大，开盘当月销售最低需去化70%才能达到集团要求，而6个月内必须实现100%去化率。

当天，与会房企普遍认为，在购房者日益理性的当下，未来两年，做“刚需”将成为趋势，其市场竞争将更大。

价格

降价让人难以为继

恒大照母山一战成名，但突破价格底线的裸泳到底能持续多久？由此引发的价格战讨论成为当天会上一大热点。

万科精装房买9000元/平方米，而由于地价等成本原因，相隔不远的晋愉清水房居然要卖到8800元/平方米，在不准降价的情况下，怎么破局？重庆晋愉地产（集团）股份有限公司副总经理王加利讲述这个真实案例的同时，也向在场房地产营销专业人士抛出了一个犀利的问题。

融创中国重庆公司营销中心总经理吕锋和中国铁建副总经理贾真均表示，目前重庆楼市各大楼盘都已经在裸泳，持续降价只能死路一条。金科地产重庆公司副总经理唐畅则更为实在地指出：“降价当下楼市跑得赢市场，但不见得跑得赢任务。”

营销

总价、功能缺一不可

“卖方市场的好日子已经到头了，眼下的楼市正从过去的黄金时代转变为青铜时代。”新鸥鹏集团副总裁李战洪解释到，黄金在加工前后价格差别并不特别大，而青铜作为工艺品，其加工的手艺直接决定了其后的价格和价值。当下的楼市卖房正如青铜需要重手艺一般，多重要素加身才能让市场为其买单。

李战洪认为，有着市场高认可度、去化快的房源一定具有以下特质：即合适的总价，全面的使用功能。他同时也提到，在微信创新，互联网时代，以结果为导向的房地产电商之战的序幕才刚刚拉开。八仙过海，房企各显神通，诸如融创等以做渠道为主，拥有较强小蜜蜂实力的开发商，无疑也为当下市场开辟了一条血路。融创吕锋则认为，只有把楼市建设规范化，把价格稳住才是王道。东原王琴与其观点不谋而合。

趋势

市场调整期正是买房时

“每当楼市调整期，正是买房时。”李战洪在会上高调发声。融创吕锋表示，客户理性时，营销要更理性，预期值不能过高。“首先要稳定价格，其次是找准目标客群，再次，还需要做好大客户的维系。”置身楼市调整期，除了购房者获利外，与会房企代表也认为是一次机遇与挑战并重的转变。

龙湖阎斌表示，今年龙湖调整战略为“夯实中端，强化两端”，即重点做刚需和高端。除此之外，他还透露，龙湖将在近两年涉水医疗开发，引入国内外先进医院资源和体系，开创国内新型医疗产业。金科唐畅则将持续“大重庆”战略，持续布局区县。

花絮1> 高端别墅市场迎来换房潮

“至少要有8个房间，才能满足当下别墅人群的居住需求。高端别墅市场迎来首次换房潮。”龙湖阎斌的观点来自于其抽样了100多户重庆龙湖老业主所做的问卷调查。

阎斌表示，基于此原因，龙湖将在今年入市200套高端别墅。目前龙湖紫宸率先入市，面市40余天，认购58套，成功销售7.7亿，算是踩准了时机。

花絮2>

“做商会”能快速找到高端客户

渠道为王的融创，在编和不在编人员的比例为1:1，其在渠道上的投入占了整个营销费用的80%。尽管如此，融创吕锋还是要亲力亲为去做大客户的开发和维护工作。他坦言，几乎每天都会陪潜在客户吃饭，常常以一对多的形式，即他一个人面对4、5个身价千万级客户。“他们是一个圈层，但凡在一个商会里寻找到某个人作为突破口，将带来源源不断的客户资源。”

本组稿件由重庆晨报记者 李妮采写