激进扩张、高利贷融资招致资金链危机 要么如恒大火速输血，要么像绿城断臂求生

原标题：激进扩张、高利贷融资招致资金链危机 要么如恒大火速输血，要么像绿城断臂求生

惠州光耀已售罄项目现场。其已有在建项目因资金问题停工。　南都记者　陈伟斌摄

一周前自惠州发迹的光耀地产资金链危机经舆论发酵带给业界极大的震动，继而光耀成为在行业发展高速期成长型房企从快速扩张到走向滨临破产的典型代表。在光耀爆出危机前一周青岛君利豪集团董事长王莉因资金链断裂而跑路失联，留下至少12亿元的涉及多家银行以及金融机构的债务。

固然从客观上钱荒所致的信贷收缩以及降价潮蔓延助推了上述事件的爆发，但无法忽视这样的事实即历经20年行业洗礼房地产行业已成为市场经济支柱性产业的同期，依然尴尬地无法摆脱“市场之手”与“市长之手”在房地产行业“上下其手”。2006年顺驰轰然倒下、2008年绿城危机一再证实行业遭遇摇摆起伏兴衰周期性规律的事实。虽然各种分析得出产生上述问题的症结在于房企对政策的预期不足导致激进扩张、高负债前行，以至于遭遇资金链危机引发的连锁反应。

资金链成房企“危情时刻”导火索

2014年3月浙江宁波奉化最大本土房产企业———兴润置业因管理混乱、土地跌价、安置房项目战略失误、沉重的民间借贷等问题总负债达35亿，兴润崩盘，曾被媒体评论为“推倒了2014年中小房企崩盘的第一张多米诺骨牌”。

其后资金链断裂、房企破产、项目烂尾等声音此起彼伏。4月初南京盈嘉地产资金链断裂，所开发的合家春天项目停止施工;4月中旬南京福地老板跑路；4月18日浙江立德房产因拖欠多笔民间借贷，被债主逼上法庭。

南都记者粗略统计，自3月至今涵盖光耀在内的因为资金链危机的房企超过10家波及海南、湖北、浙江、江苏、安徽等省市，其显著特点是多为三四线城市的中小房企，因资金链问题遭遇“悲情时刻。”

用兰德咨询总裁宋延庆的观点解释，资金链危机的本质在于处于发展壮大中的中小房企尚未明晰自我的底线，其深层次原因还在于房企的资金、产品、管控多方面矛盾迸发的综合性危机。

从2006年的顺驰轰然倒下，到2008年绿城宋卫平在办公室被人追债，2012年的宋卫平再度命若游丝，以及本次光耀的破产危机，皆是资金链所引起，对于原因多数行业人士给出的答案无外乎是开发商没有预知到政策对市场的影响，而不顾现实疯狂扩张追求速度，但融资、管控、产品没有跟上市场的节奏，导致在市场出现变化时来不及做任何反应。

收购、卖项目、让股权是房企自救法则

对于更多遭遇资金链困局的房企除无法预期的政策利好外，更多的则是选择为求生存的自救，宋延庆说此时活下来比如何生存显然更重要。

2006年4月惠州水口远东伊世堡别墅项目因1.5亿元资金困局陷入停工，在16栋别墅项目已取得预售证的背景下，项目因为资金链断裂以及市场下行的双重压力被迫寻求收购解困。2009年9月8日，上市房企天地源以3.8亿元整体收购伊世堡，次年更名为天地源御湾项目入市。

因资金链陷入困局被收购的案例还有顺驰，2006年疯狂扩张的顺驰因销售未按预期，管控混乱造成全面资金危机，同年9月5日路劲基建以12 .88亿元收购顺驰55%股权，至此顺驰神话破灭。

除收购外，割肉卖项目则是更多出于危机中的房企更广泛的做法，2013年亿城出售北京项目宣告完成，越秀地产出售旗下商业物业，杭州滨江房产将其持有的金色草庄项目出让万科南都。其中最著名则是2012年融创33亿元获得上海9个项目合作开发的权益。

转让股权也是很多房企在危机中求生的无奈之举，2012年6月8日，绿城中国正式宣布获得香港地产开发商九龙仓近51亿港元策略入股，在交易完成后将持有绿城中国24 .6%股份，成为绿城中国第二大股东，宋卫平在通过转让项目、受让股权获取的近75亿元现金流成为了绿城在2012年气死回生的重要举措。

除房企寻找“关键先生”以寻求自救外，政策也成为批量房企起死回生的“关键先生”，放宽从紧多年的货币政策，让中小房企获取资金的渠道更为畅通的2008年4万亿政策不仅救活了恒大、绿城，以至于更多的包括深圳、惠州在内的全国多个中小房企获取了第二次生命。

但2010年开启的调控政策确定了以稳定房价收缩信贷的为主体的基调，以至于更多的房企无法通过正常的融资渠道拿到钱，为支撑项目运作，高利贷、信托成为了占据房地产资本市场主流的融资方式，这也被光耀郭耀名认为，是光耀陷入危机的根本原因之一。

全国房企危机大事记

1994年，君安证券有限责任公司联合深圳新一代、海南证券、创益投资等公司，意图通过收购刺激股价，控制万科董事会。

19 9 5年，海南房地产泡沫破灭。

2 0 0 6年9月，香港路劲基建以12.8亿元入股顺驰中国，取得控股权，掌门人孙宏斌为顺驰中国的疯狂扩张吞下苦果。

2 0 0 6年8月，万科以17.6566亿元的总价受让浙江房产巨头南都房产60%的权益，以及南都集团在上海、江苏剩余地产业务的权益。本次交易后，万科拥有南都房产80%的股份，成为南都房产的控股股东，完成了国内地产业有史以来规模最大的一次并购。

2 0 0 7年11月，“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估有限公司爆发财务危机，公司法人代表、总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑，这家拥有140家门店、2000多名员工的中介公司一夜间崩盘。

2 0 0 8年1月，中国最大的房地产中介公司创辉租售因债务危机，濒临破产，公司最终易主。

2 0 0 8年，恒大地产IPO失败，此前为IPO准备而迅速在全国铺开的摊子导致恒大的资金链极其紧张，其掌门人许家印采取增资扩股海外融资的方式，最终筹得资金成功化解危机。

2 0 12年，绿城中国遭遇因国家房地产宏观调控，资金链随时可能断裂，其掌门人宋卫平坚持不降价，采取全民营销、合作开发等方式，迅速回笼资金。与此同时，孙宏斌以实际行动支援绿城，孙宏斌的融创和宋卫平的绿城中国对外宣布成立合资公司，孙宏斌掌控的融创以总计33.7亿元的代价，收购绿城旗下9个项目50%的股权，让绿城成功获得输血。

2 0 12年3月，因母公司浙江中江控股集团投资失误，导致资金链断裂，杭州金星地产正式向法院申请破产。金星地产被认为是2012年国家房地产调控以来首家申请破产的房企。

2 0 12年9月，雅戈尔地产财报显示，该公司背负高达314亿元的流动负债，另外短期有息借款高达152.72亿元，而与此对应的公司同期的期末现金及现金等价物余额仅为26.7亿元，资金链极其紧张。

20 14年4月,青岛本土房企君利豪集团有限公司董事长王莉与外界失去联系，网络盛传这位在青岛拥有多个楼盘的女地产大亨，或因资金链断裂跑路。

中小房企活下来

或许比如何生存更重要

宋延庆　兰德咨询公司总裁

对于中小房企而言在当前的市场中活下来或许比如何生存更重要。我认为中小房企要尽早脱离混沌轨迹而“悟道”，一定要把事情简单化，但遗憾的是我们的研究结果显示，大批销售额介于3 0 -3 0 0亿元之间的房企依旧没有明白底线在哪里。

而对于这一梯队的房企而言，意味着企业要明确越来越激烈的市场竞争中自我的核心竞争力。但令人遗憾的是我们发现许多企业都有不太成功的项目，许多项目都有因产品定位偏差或户型配比不合理而滞销的户型。所以中小房企应警醒地认识到，如果一个项目不成功，可能会吃掉几个项目的利润，项目中哪怕有10%的滞销，可能会吃掉整个项目的利润。可以说产品是企业的硬实力和命根子，目标实现与否，利润率高低，很大程度上取决于产品竞争力，那么该如何提高产品竞争力呢？简单来说，无非有两个途径：一是产品创新，二是产品标准化。

很多人都有一个误区是认为资金和人才才是房企发展的最重要因素，但并不是有了资金和人员就一定能够实现预期中的收益，做得好不好还需要另外两个因素做支撑，即产品和管控，如果缺乏产品保障和管理保障，不只是难以到达终点的问题，有可能是刚一加速就会失控，冲出跑道，甚至支离破碎。资金、产品、人员、管理正是房企发展的最基本四个健康保障因素。

无论是起死回生的绿城还是已经消失的顺驰，都基本上是上述环节中的某些环节出现了重大的偏差失误。而对于中小房企而言更是如此，一旦战略失误，基本上都会陷入进退两难的地步，爆出资金链危机而风雨飘摇的光耀地产也是如此。

而对于光耀这种因为管控体系没有跟上而导致的资金链危机的事件，近年来层出不穷，只是更多的因为规模区域性问题而未能被更多人知晓，但这些遇到资金危机的房企出路无外乎以下三种类型：第一种是直接连带公司、土地一起出让，去年至今我们都遇到过2家，被并购的中小房企并不是完全干不下去，而是遇到了类似于光耀一样无法解决的阶段性问题。为了解决这些问题选择出售，老板拿钱退出行业。第二种是类似于绿城这样的房企，出让部分股权换取资金以及其他融资方式的支持，在行业内普遍存在；第三种对自己的项目进行切割，割肉换取生存，把一些价值较高的项目进行转让，受让方直接收购项目，这种方式也使用得较多，好处是公司的品牌能够延续下去。

但类似于光耀的这种情况短时间要想活下去，必须输血，我个人建议采取债权+股权的方式，第一种是股转债，假设A公司借款8亿元给光耀，约定占比多少股份，如果公司能盘活，其8亿元按照其股份折算现金可退出，第二种方式是债转股，即A公司现行借给光耀8亿元，按照现行利率折算，并且约定如果公司不再有能力偿还其债务要求以股权形式偿还，具体债权人可以和光耀进行私下的具备法律效益的约定。

本版采写：南都记者　古优裕　蒋奇政