龙华新区探路 “城中村”房主自治

原标题：龙华新区探路 “城中村”房主自治

作为脏、乱、差的典型，城中村历来饱受诟病，而其中，物业管理失序是重要原因。上周，龙华新区城建部门对外发布消息称，率先在全市推出“城中村”小区物业管理居民自治试行办法，探索成立新区“城中村”小区物业管理议事人大会和小区物业管理理事会，建立“城中村”小区自我管理、自我监督、自我发展、自觉接受政府监督的自治机制，推动“城中村”小区物业管理市场化运作。

城中村

城中村

实施城中村物业房主自主管理，需首先对“城中村”进行界定。

根据《龙华新区“城中村”小区物业管理议事人大会和小区物业管理理事会试点工作方案》，试点城中村小区是龙华新区辖区范围内，小区物业产权性质未解决的前提下，住宅物业建筑面积占小区总建筑面积60%以上，且户数不少于300户或居民超过1000人的非商品房、非军产房住宅小区，此类型小区被方案称为“城中村”小区。

以此标准衡量，龙华新区城建部门决计先行推进4个试点小区的建设，分别为龙华三联和平小区、观澜丹坑小区、民治南景新村、大浪金盈新村。

其中，和平小区属于外地房主以栋为主的小区，其管理模式将依靠房主自发成立自治组织，由自治组织对小区进行管理；丹坑属于本地房主以栋为主的小区，其管理模式为村自建物业服务企业；金盈新村属于外地房主以栋为主，由5位建房人自发成立物业管理处（未取得营业执照与资质证书），自发对小区进行管理，收费率较高，实行无岗亭无围合式粗放式管理；而南景新村属于外地房主以套为主的小区，目前小区已在民治办事处指导下成立名为“户主委员会”的自治机构，户主委员会成立后与物业公司建立友好协商机制，成为物业与房主之间的沟通桥梁，现小区已建立公共维修资金，成为规范管理和长效管理的典范。

房主自治

房主自治

与普通城市花园小区居民自治不同，此番龙华新区城中村物业自主管理探索的主体人群是“房主”。

在龙华新区的官方定义中，“房主”是在社区工作站的指导下，由“城中村”小区物业管理理事会筹备组（简称“筹备组”）通过两种方式认定身份的人群，包括两种，一是持有《用地规划许可证》、《工程规划许可证》、《施工许可证》和《选址意见书》等“三证一书”的建房人，其二是经社区工作站、社区居民委员会或社区股份合作公司认定的其他类房主。

被认定的房主如何实施城中村物业自主管理？龙华城建部门设计的路径中，由同一个物业管理区域内的房主或房主授权代表组成的“城中村”小区物业管理大会，以及在办事处指导下，社区工作站成立筹备组通过物业管理大会成立的、参与小区物业管理重大事项讨论、收集并反映居民意见和建议，并监督和协助物业管理服务的小区物业管理理事会，挑起了房主物业自治的大梁。

其中，物业管理大会的职责包括：制定、修订小区管理规约、物业管理大会议事规则和理事会议事规则；选举理事会理事；选聘、解聘物业服务企业，审议、批准物业管理服务合同；监督理事会、物业服务企业的工作；决定对物业管理区域社区公配设施维护资金的筹集和使用等。

而物业管理理事会的主要职责则包括执行物业管理大会的决定和决议、授权与物业管理大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；组织和监督社区公配设施维护资金的筹集和使用等等八大项。

促进会

促进会

龙华新区民治办事处西头新村开创了以业主自治为核心的城中村自主管理模式，100余名业主在办事处引导下成了业委会，并由业委会作为股东成立了“深圳市新丰物业管理有限公司”，与业委会两块牌子一套人马，全体委员实行无薪水制度，初步探索出了一套住宅小区业主自主自治的物业管理模式，使小区的管理走上了可持续发展的道路。

具有法人身份的物业公司诞生，解决了西头新村业主自治的合法性问题。同样的局面也将摆在龙华新区城中村试点的参与者面前。

在龙华新区的路径设计中，考虑到物业管理理事会不具备法人身份，不能刻制印章，对外行文，理事会将在新区社会建设局指导下，通过社区工作站申请成立小区物业管理促进会（以下简称“促进会”）的社会组织（具体办法仍在制定中）。依托促进会执行物业管理大会的决议及开展对外行文工作，以求解决理事会的身份和印章的问题。

据记者了解，促进会将由城中村小区物业管理理事会理事长长担任会长，理事会成员作为主体担任常任会员，公安、维稳、出租屋管理、城管、物业等相关部门工作人员在职能范围内作为与会成员，共同处理小区物业管理重大问题。

“通过建立小区物业管理房主自治组织，搭建小区内部协商、共同管理的桥梁，实现居民当家作主的目的；小区物业管理居民自治组织通过市场，引进专业社会物业服务企业，使得社区物业管理事务逐步走向专业化、市场化道路；政府不再大包大揽社区物业管理事务，转向发挥行政监管、引导和合理扶持的功能，回归政府应有的角色定位”，龙华新区城建部门表示，期望试点基于政府监管、社区自治、内部协商的原则，逐步建立此类型小区物业管理事务的长效管理机制。