经过前三季土地竞拍市场的火爆后,十月的广州土地市场供应推出的巨无霸地块不少,但预期中的“地王”现象并未如前几月般此起彼伏,底价拿地、集中某一区域内拿地,成为本月土地竞拍市场的一大特征。

底价拿地个案增加

10月20日,保利地产以底价1.42亿元获得琶洲村城中村改造项目40万平方米地块。该地块总建筑面积达185平方米,项目总投资将逾100亿元。由于该地块发布公告之时设置了多条准入条件,最终符合条件的买家仅保利一家,由于无竞争对手而以底价取得该地块。

10月27日拍卖会上,临时增加转让一块萝岗区C21R2商业兼住宅土地,占地面积为98781平方米,起拍价为188691.1万,广东嘉德丰投资发展有限公司,底价成交,折合楼面地价764元/平方米。广州广氮石化企业地块,起拍价为53986万,被中国石化集团洛阳石油化工工程公司起拍价获得。

该日引起注目的巨无霸地是花都马溪村地块,用地面积232480平方米,挂牌起始价为4.2亿元。该地块吸引了多家房企大鳄同台角逐。经过54轮的激烈争夺,保利置业以7.02亿元取得,折合楼面地价2315元/平方米,与4.2亿的楼面地价相比,溢价67%,但离2007年花都建设北路地块出让时楼面地价4598元/平方米的“地王价”相距甚远。

集中圈地趋势更明显

如同当年富力地产在珠江新城大气魄连续取得十几块地块而成为珠江新城的“大地主”,今年的土地竞拍市场,集中某一区域拿地的趋势也十分明显。如城建集团在大学城、保利地产在金沙洲、碧桂园在增城、雅居乐在华南板块连续取得地块。

10月27日竞拍的位于风神大道南的花都马溪村地块,保利置业在马溪村地块周边拥有正在发售的项目———保利城,因而在拍卖全程十分强势,志在必得,最终击败竞争对手拿下马溪村地块。该地块附近有万科天景花园、天马河公寓、保利城、祈福辉煌台、风神公社等项目,价格在6000—9000元/平方米不等。业内人士认为,保利置业在取得该地块后,很可能将与保利城形成连片开发的规模效应。

国进民退趋势仍在

10月27日,广州市共出让三宗土地,其中天河广氮AT06070509、AT06070511地块,由于设置了诸多门槛,并限定竞买者为石化企业,因此被业界称为“内定中石化”。最终,广氮地块只有中石化洛阳石油化工工程公司一家参与竞买,最终无悬念地底价成交,折合楼面地价仅3353元/平方米。

而在10月20日,广州年内的第七次拍地大戏上,拥有开阔江景、万亩果林、地铁、会展经济资源的琶洲村将被政府推上市场。与之前几次拍卖不同的是,早在政府发布宗地出让公告时,本场拍卖便没有了悬念,保利———中国最大的房地产央企,已被政府指腹为婚,“迎娶”琶洲村。

10月29日,白云新城也一口气挂牌整体出让4幅商业金融业用地,总用地面积超过12.6万平方米。对买家的要求则是,必须是身家15亿以上的房企,且在国内大中城市成功开发过200万平方米大型商业中心、五星级酒店经验的才有资格参与竞投,出让还不接受企业联合竞买。可以看到,出让条件对竞买人资金、开发实力的要求都很高,非“大家”不能吃下这块“肥肉”。

可见,今年以来,广州的土地拍卖显露出的“国进民退”依然延续。如本土巨头城建地产,对大学城地块是出一块拿一块,大有包揽整个区域所有宅地的态势,而保利拿下琶洲村39.85万平方米的宗地,再加上之前的储备,琶洲这个未来的CBD也将成为保利的天下。

现时高房价的背后高地价的支撑,不少人担心,“财大气粗”的国企有意无意地高价夺地,将使房价进一步升温,并最终危及整个楼市的健康发展。业界人士分析,除共同合作开发项目外,国有资本还有可能通过参股等方式,进一步渗透民营房企,最终成为房地产市场的主流。

中原分析

马溪村地块适合建高档别墅

中原地产研究分析,花都马溪村地块具备建造别墅产品的自然条件,地块与即将建设成体育公园自然山体相连接,并带有天然沟渠,能够据此搭建山水园林景观,形成优美的社区环境。加上没有户型限制,预计未来的项目将会以自然山水为卖点,主打别墅类产品,与周边在售楼盘进行差异化竞争。