南方都市报7月23日讯

山雨欲来风满楼。

上半年8000亿信贷资金进入房地产，银监会开始收紧链条。政策转向风声鹤唳，各大房企表面上都唱好市场，但应对的方式却各自不同。以拿地为例，激进与稳健截然不同。上半年万科90亿拿地15块，堪称“地主”；保利46亿搞了4块居第二。而雅居乐、中海、招商一地未购。就算是恒大，也倾向于在二级市场拿地，一级市场拍卖还是贵了点。

但“融资-圈地”的链条再次启动，上半年大房企还是获得了500亿融资。十大标杆房企的总市场占有率也从2008年底的7.92%上升至10.54%。相对于大型房企持续的扩张，中小房企忧心忡忡，它们只有在夹缝中求生存。

冲动是魔鬼，太保守也要吃亏。

中原地产数据显示，上半年标杆房企土地总体减少2.5%（相比年初水平），万科土地储备增加比例最高，为3.2%。但万科是10家房企中土地储备量最少的公司，去年年底至今年6月，其土地储备量一直维持在3年销售量的水平。

在上半年的土地市场中，万科，保利投入较大，而大部分标杆房企仍表现谨慎。从购地个数来看，万科以15块的数量领先众房企，保利4块居第二。除雅居乐，中海，招商未购地外，其余开发商拿地数量均在2块左右；从金额来看，万科以90亿领先，保利46亿位居第二。

“万科已经错过了拿地的最好时机”，万科高层自己也承认。中信证券(600030,股吧)的调研显示，2009年4月前，万科和诸多开发企业一样，无法就地价和政府达成一致，以至于在2008年10月-2009年4月间一共只获取了2幅小地块。而这半年正是房地产蛰伏而后复苏的重要时间窗口。

到了五、六月，万科终于惊醒，以70亿的代价获取了321万平米的土地储备，楼面地价平均为2186元/平方米，基本和公司历史上土地储备价格持平。

中信证券研究员陈聪认为，从土地储备分布来看，本轮拿地周期中，万科集中在二三线城市拿地，显示出一线城市竞争激烈。

“看好地产股的逻辑就是信贷和货币政策的推动。当前的主要风险也集中于此。”在对万科进行调研之后，中信证券研究员陈聪最后隐晦点了一句，政策转向的风险巨大。

统计局公布的数据显示，上半年房地产开发企业资金来源中，国内贷款为5381亿元，同比增长32.6%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。由此，上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。

这引起了银监会的高度重视，先是6月底下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，而后银监会主席刘明康明确表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。政策转向让房企心惊胆战。

相比之下，万科董事长王石最尊重的对手中海，发展更加稳健。目前中海地产拥有土地储备2359万平方米，对应土地平均成本约1900元/平方米，而且有不少在北京、上海、深圳等一线城市好地段，足够中海6年发展需要。

“融资-圈地”链条再次启动宽松货币政策下的最后盛宴

我不知道风往哪个方向吹，这是目前很多开发商的心态。

“《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》的出台，就是希望信贷政策的调整来挤出当前房地产泡沫，以此来保证国内房地产市场持续稳定的发展。”经济学家易宪容(博客)表示，从历史经验看，房地产泡沫的出现都与银行信贷过度扩张有关，都是住房投资性过度的结果。