楼市井喷。王炬亮 早报资料

当前楼市井喷 隐藏了什么

编者按

上周末，上海楼市迎来17个楼盘井喷式的开盘狂潮，无论是市中心或郊区，在松江或南汇，这些楼盘的售楼处前尽是排起的购房长队。不但持币待购的老百姓看不懂，就连开发商也颇感意外。上海楼市究竟是繁荣再现，还是正在编织一个新的泡沫？早报今天刊发4位专家的“楼市笔记”，从不同角度解析纷繁复杂的上海楼市。

调控房价政府必须明确角色

聂日明

房地产过热再现端倪，6月的第三个周末，上海的楼市迎来17个楼盘井喷式的开盘狂潮，无论是市中心或郊区，在松江或南汇，这些楼盘的售楼处前尽是排起的购房长队。与热购潮对应的是高企的房价，据不完全统计，部分楼盘较年初已经上涨30%有余。(东方早报6月22日报道)

5月份以来，京、沪等地的房价就已经大幅上扬，与之对应的是半年多以前，全球金融危机影响下的房市陷入低迷。相当多的人认为，上海等地的房价已经触底反弹，而不仅仅是“阳春一现”。事后看来，近几个月房价趋势可上溯到去年10月开始的经济刺激计划，具体到房地产行业有下调契税与贷款利率、免征印花税等，深圳、上海等地还出台了具体的救市政策，如政府直接向开发商购买商品房。近半年以来，央行宽松的货币政策也为房价上扬推波助澜。在实体经济未出现好转的情况下，大量的信贷资金不得不进入资本市场，其直接结果就是飞速上涨的房价和股指。对于部分投资者和购房者来说，基于对未来通货膨胀的预期，投资房地产也是规避通货膨胀带来的风险。

对开发商和炒房者来说，时下的行情是一个绝佳的机会，紧张的资金链和乏力的需求面曾经让他们不断地向决策层游说、施压，以图度过危机。如今算是心愿达成。但对购房者来说，恐怕是一个噩梦，原本期待房价下行以后，可以缓解不能承受的高房价之痛，此行情一出，消费者观望情绪结束，更多消费者又加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，房价增速反而变快。繁荣的房市救了开发商和GDP，谁来拯救购房者？显然，政府正处于两难的状态，目前房市的库存压力仍然很大，全国房价也没有全面反弹，如果调控政策不当，房价陡跌，会让去年年末以来的房地产刺激政策付之东流。但公众对房价上涨的敏感程度使政府必须给予必要的重视，而不能仅仅流于形式。此时政府应该怎么办？

首先，我们在谈论调控政策对房价变化的影响的时候，实际上假定了政府的中性角色。但实情并非如此，1998年住房改革启动以来，政府(尤其是地方政府)已经深陷于房地产业的利益纠缠。在房地产的火爆过程中，政府转变了以往监管者的角色，成为土地的做市商，低价征收农用土地，高价招拍卖给开发商。快速增长的房价，才能保证土地出让金的增速，才能维持源源不断的房地产税费收入以补充地方政府捉襟见肘的财政收支。因此，从长远计，政府应该退出房地产行业的利益格局，逐步放开对一级土地市场的垄断，从做市商的身份转换为监管者，将土地的收益分配给消费者和失地农民。同时应该取消以往限制投资与抑制消费的各种税费、信贷等限制性措施。这也是真正的让利于民、于企业，不仅可以有效地降低房价，也可以增加开发商的利润，造成供需两旺，更将征地带来的不稳定因素消于无形，是真正的保障民生、保障房价平稳发展的政策。

其次，必须明确商品房与保障性住房之间的差别，商品房、高等教育、高级卫生保健等需求的成本较高，覆盖面很难拓展，是不可能满足所有人的需求的，也不应该列入政府承担的公共品中去，更不能寄希望于靠市场来解决所有人的房屋所有权问题，这也是人类历史未曾有过的。至于让每一个人有房子住，则是基础社会保障层面，政府应该从廉租房、向无力购房者提供货币补贴等渠道来满足这一部分人的住房需求，而不是通过控制房价(包括经济适用房)来满足。

同时，居高不下的房价，让高价的房地产物有所值也可以打消对高房价的质疑。蒂布特(Tiebout)在1956年发表了一篇引用率极高的论文中，引入了居民与公共品互动的“一般均衡”，他认为地方政府对公共品投入的激励，来源于良好的公共品建设会吸引更多富裕的人来居住以及投资，以此带动房地产业的发展，促进经济增长，形成良性循环。早先浦东建区之初对基础教育的投入便很好地带动了浦东的房地产升值，而不是投资过热带来的房产泡沫，这才是政府维稳房价的根本之道。