一手房淡季不淡 二手房走势疲软

7月份，东莞商品房成交约62万平方米，延续了五六月份的旺势。何建文 摄

本属于淡季的7月份，二级市场（一手房）却走出了一波独立的行情——商品房成交约62万平方米，延续了五六月份的旺势，同比增长31%；住宅价格也稳中有升，均价约8246元/平方米，环比略涨3%。

不过，一级市场（土地）、三级市场（二手房）却没有这么幸运。土地市场打破了持续5个月零流拍的局面；二手房由于客户被一手房抢走，市场成交疲软。

一手房

网签均价环比上升3.1%

7月份，全市共24个新增供应项目，总供应面积为51.87万平方米，环比减少5.28%，同比增加0.48%，其中住宅供应面积47.46万平方米，环比增加2.82%。

虽然7月份属于传统淡季，但是依然延续5月份以来的推盘气氛。从供应区域看，排名前五位的分别是：寮步、厚街、南城、塘厦、虎门。

7月份东莞新增住宅供应中刚性需求占主流，120平方米以下产品合计占供应总体的68.00%，包含万科金域国际、香市一号、中天城市之门、长安万达广场等楼盘，但是部分开发商也开始有节奏地增加大户型产品的上市。

7月份，东莞一手商品房成交面积61.64万平方米，环比减少0.80%，同比增加31.34%，成交金额52.50亿元，环比增加0.19%，同比增加27.40%。

按照往年情况来看，7月份楼市无疑已经进入淡季，但是今年的楼市却是继续保持旺盛的交投，特别是7月份，塘厦、厚街、寮步等区域不断有全新楼盘发售。与此同时，部分前期热销楼盘也不失时机地频繁加推新品，迎合当下购房者积极入市的意愿，市场成交呈现“淡季不淡”局面。

从户型面积上看，7月份东莞住宅成交刚性需求的中小户型成交占比维持高位，120平方米以下产品合计占总体的71.93%，主要由万科金域国际、长安万达广场、永盛1号、香市1号、大朗碧桂园贡献。

除此之外，7月份大户型产品也取得不错成交量，中信森林湖·兰溪谷、中惠·郡庭、万科金域华府的大户型逆势畅销。

7月份，东莞楼市刚需楼盘继续发力，表现最为抢眼的是厚街的万科·金域国际、长安的万达广场、寮步的香市1号，其中不少楼盘是精装修发售，且成交比重较高，致使7月份非别墅均价达到7557元/平方米，环比上升3.39%。

从微观上来看，全市161个楼盘连续两个月有洋房或公寓成交，72.05%的楼盘价格环比变化幅度在5%以内，不过价格上升楼盘比例明显高于下降楼盘。

7月份，全市一手住宅网签均价约为8246元/平方米，环比略涨3.1%，房价长期稳定在8200元/平方米上下。

二手房

一手房旺销抢走客户

据东莞中原地产研究中心监测，7月份，东莞全市二手房网上签约2839套，成交总面积47.73万平方米，环比增加52.74%，同比增加55.58%；成交总金额为12.05亿元，成交均价3626元/平方米，环比下降1.82%，同比下降4.78%。

不过，东莞中原三级市场住宅部营业总监刘熊说：“二手房网上签约至少滞后2个月，所以7月份网签只能反映四五月份的市场。实际上，7月份各大中介的业务量都不好。”

合富置业首席市场分析师龙斌博士说，7月份，东莞二手楼市总体较平稳，交投量、客流量较6月份有所减少。

不过，由于政策利好，业主心态趋于乐观，不仅议价空间缩小，有的甚至还提高售价。刘熊说，东城、南城、长安不少二手房价格上涨了5%左右。

7月份合富标准二手住宅价格指数（东莞）为636点，环比上涨0.8%，同比大致相当，较基期2008年1月上涨19%。另据金信联行的成交数据，7月份，市区二手房的均价为6952元/平方米。

刘熊分析，7月份二手房市场疲软，与一手房旺销抢走部分客户有很大关系。此外，卖家提价也造成二手房成交遇阻。

7月份，买家以需求迫切的首置刚需为主，由于政策利好支撑，改善型需求有所增加。据有多家门店布局在城区的金信联行的成交数据，7月份二手楼市首次置业者占比为75%，环比减少4%；二次置业单位比例则由11%增至20%；三次以上置业比例占5%，减少5%。

据东莞中原的成交数据，7月份改善型买家增加了5个百分点，比例提至15%。

土地

5个月来首现地块流拍

7月，东莞土地市场供应激增，当月挂牌上市10宗土地，总面积41.30万平方米，环比增长304.37%，其中商住用地供应面积为26.12万平方米，环比增幅高达155.75%。

7月东莞土地市场商住用地仅两宗成交，成交面积12.04万平方米，环比增长17.89%。常平镇司马村20124011商住地块以底价8597.1万元落入东莞市绿湖山庄开发建设有限公司囊中；麻涌东太新基村近5万平方米的商住地块由信鸿集团获得，溢价仅1.3%；寮步塘边村5000多平方米的商务金融自降身价890万元入市，被外来开发商北京永融信底价拿下。

2007年曾拍出“广东地王”地块的塘厦大坪村，今年推出两宗商住地块却接连流拍，打破了东莞土地市场持续5个月“零流拍”的局面。其中，2012WG023商住地块占地面积5.09万平方米，容积率为2.0，起拍总价4.06亿元，折合楼面地价3990元/平方米；2012WG024商住地块占地面积8.99万平方米，土地用途为95%普通商品住房和5%商服用地，容积率为1.2，起拍总价8.08亿元，折合楼面地价7492元/平方米。

目前塘厦房地产开发进入井喷期，市场竞争白热化，土地价格走高，加之地块优劣势明显，开发商拿地更趋谨慎与挑剔。至此，东莞上半年尤其是4、5月份土地市场的火热遭遇降温。

8月份，东莞土地市场将有17宗土地入市，总面积逾43.3万平方米，迎来推地高峰期。

东莞中原地产研究中心相关人士表示，进入下半年，随着东莞楼市交投氛围趋向活跃，以及政府稳增长的迫切需要，国土部门明显加快土地的供应规模，可以预见随着下半年推地高潮的到来，将会有更多的地块集中涌现，这些地块素质参差不齐，开发商的选择余地变大。此时对于某些起拍价偏高，或者有硬伤的地块，开发商拿地将变得挑剔，或许也需要政府在细节上“让利”，即土地市场也推出“以价换量”。