整体性亏损加剧 沪中介集体撤离“二手代理”市场

“不转型就只能被淘汰。”昨日，上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏叡在接受《第一财经日报》记者专访时说。他表示，如果房产中介机构不顺应形势，仍坚持只做二手代理，就很有可能无法继续生存。

“不转型就只能被淘汰。”昨日，上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏叡在接受《第一财经日报》记者专访时说。他表示，如果房产中介机构不顺应形势，仍坚持只做二手代理，就很有可能无法继续生存。今年以来，在楼市陷入僵局的大背景下，与房地产“唇齿相依”的地产中介业也经历了“严冬”，先是中介门店数量持续减少，继而开始了不计成本的“折佣大战”，如今，已陷入“整体性亏损”的上海各房产中介纷纷主动“转型”，希望通过增加一手代理业务特别是商业物业代理业务“突出重围”。

一手代理业务量“井喷”

“汉宇地产一手代理的总体业务量已经超过二手代理。”近日，施宏?毕虮颈?钦咄嘎叮?咏衲?月份开始，汉宇地产在商业物业代理上的业务量已经翻倍，代理收入也明显增加。

据汉宇地产方面提供的数据，如今汉宇的一手业务代理量大概占到总量的60%，而60%中又有45%是做商业物业代理。也就是说，商业物业代理的业务量已占总业务量的27%左右。

无独有偶，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔也向本报记者介绍，目前，21世纪不动产上海区域的一手楼盘代理业绩占比由之前的约25%提高至8月份的约45%，而在一手楼盘的业绩中，商业物业的比例约为三成。

与此同时，记者调查发现，由于楼市的低迷，越来越多的开发商将中介引入到自己的分销体系当中，欲与中介抱团取暖。例如，以往“从不给中介生意做”的知名地产商和记黄埔引进中介帮助其分销豪宅楼盘“四季雅苑”。

而此举，正好也大大增加了中介的业务量——除了汉宇地产和21世纪不动产之外，包括中原、德佑在内的多家知名中介机构已向本报确认，其公司一手楼盘及商业物业代理方面的业务量在显著上升。

一手楼盘及商业物业代理，让已陷入“整体性亏损”的上海房产中介行业看到了严厉调控下的“一缕暖阳”。

德佑地产商用部总监惠凯对本报记者表示，与往年中介激烈争抢一手代理业务不同的是，如今开发商普遍主动将一手楼盘包括商铺、写字楼交给大型中介分销。“这促使一手业务量出现‘井喷’。”

商业物业代理顺势而为

种种迹象显示，沪上中介公司正开始逐渐放弃赖以生存多年的二手房“战场”。曾经在上海小有名气的香港上市公司美联物业，今年甚至关闭上海门店，暂停公司的二手房代理业务。

从各大中介公司如今的业务结构来看，另一个新兴的“战场”——商业地产代理适逢其时。

惠凯表示，“中介代理这个行业竞争一直都很激烈，只不过现在大家都盯着一手楼盘代理以及商业这块，这部分业务量其实不大，但是中介很多，所以大家都在抢这块‘肥肉’。”

在施宏叡看来，增加一手楼盘及商业物业的业务比例，总体来说是顺应市场趋势的一种做法。“二手房代理业务与楼市一样出现了一定比例的回调，而一手楼盘代理这块现在还比较好做。同时，商业这一块相比住宅受到的限制少，开发商进军商业地产的热情也很高。因此，增加这部分业务比重，我们也只是顺势而为。”值得一提的是，除了以汉宇为代表的“顺势而为”者，市场中亦不乏果断“转型”抢夺市场者。中原地产副总经理唐振东近日向本报透露，中原将转型主攻商业地产代理业务，从传统的二手房业务转向“刚需”类住宅楼盘、酒店式公寓以及商铺的代理业务。

记者了解到，今年年初，中原地产二手房业务部已有三成业务转成了一手楼盘代理，如今，这个比例已经达到五成。同时，五成中有超过一半的业务主要是商业地产代理业务。

风险隐现

无疑，商业地产的热潮让地产中介看到了机遇，然而，商业地产本身也由于地产商的“一哄而上”聚集了不小的风险，并因此招致了管理层“限贷”措施的出台。

今年8月，一份来自上海银监局的风险提示，揭开了商业地产调控的序幕。

上海银监局要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房，同时，上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。

一时间，正赶上商业地产热潮的地产中介可谓“唇亡齿寒”，而新政的调控效果似乎立竿见影。

施宏叡表示，虽然今年3月份以来一手楼盘及商业物业代理方面的业务量出现“井喷”，但从8月份开始，这部分业务已经出现明显的回调。

惠凯坦言，受到新政的影响，同时加上炒作热情的渐渐退却，虽然整体情况还是不错，但商业代理业务量确实已经大不如前了。“之前商业物业代理部分占到整体业务量的三成左右，但最近已经在下降了。”

黄河滔亦表达了他的担忧，“商业地产已经积聚了不小的风险，因此，对目前的商业地产分销热潮还是持谨慎乐观态度为好。”

一个业内已普遍认识到的残酷现实是，在“僧多粥少”的大环境下，房产中介行业残酷的“洗牌”已无法避免。

有机构的数据显示，“史无前例”的楼市调控下，粗略估算，上海已减少了10%~15%的中小型中介公司。

而21世纪不动产方面表示，2008、2010年的两次地产调控，上海前五大中介的市场份额之和都有2%~3%的提升，大批中小公司的倒下，正在带动行业集中度的提高。黄河滔认为，更为重要的是，这一轮调控的深度、长度都超过以往。“只有坚持有序健康发展的企业才能存活下来。”