三问旧楼加装电梯之困

从昨日起，《广州市既有住宅增设电梯试行办法(公众征求意见稿)》在网上公开征求意见，引起专家和市民的关注。在今年广州两会提出旧楼加装电梯提案并引起重视的市政协委员韩志鹏表示，该办法出台将是极大进步，可望填补旧楼加装电梯缺乏政府指引的空白。

记者采访发现，目前，广州旧楼加装电梯还存在三大疑虑待解。专家建议，政府应该成为旧楼加装电梯的“带头大哥”，把旧楼加电梯的问题纳入旧城改造工程之中，给一点政策促进这项工作。

高低层住户利益如何平衡？建立协商补偿机制 引入专业机构评估

一问

目前，广州市约有100万60岁以上的老人，住在“年迈”的无电梯楼里，出入不便。

虽然早在1999年广州老楼加建电梯就被提上议程，但由于出资、业主意见不一等原因，步伐缓慢。到目前为止，仍有近5万栋老楼需加装电梯。

在今年的广州市两会上，韩志鹏等36名委员提交了关于多层住宅改造加装电梯的提案，被广州市政协纳入重要提案摘报。对于无电梯旧楼之困，韩志鹏不仅接到诸多老百姓的投诉与反映，自己也有切身感受。今年大年初二，韩志鹏把父母接到自己家一起团圆，从父母家到自己家，光是上下楼梯，三代人竟然花了一个小时。

韩志鹏昨日在接受本报记者采访时表示，《广州市既有住宅增设电梯试行办法》如果真能出台，将是极大的进步，填补了旧楼加装电梯缺乏政府指引的空白。

在韩志鹏看来，广州旧楼装电梯步履艰难，多数业主意见无法统一是最主要原因之一。

目前，大部分无电梯旧楼的情况都是：一至三楼的业主不想装电梯，四楼无所谓，五楼可装可不装，六楼要求装，七楼以上强烈要求装。

正在征求意见的《办法》规定，既有住宅增设电梯应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，但增设电梯拟占用业主专有部分的，应当征得该专有部分的业主同意。

“高层受益，低层受损，我们当然不会同意加装啦！”五羊新城某旧楼的首层住户陈伯说。像这样的旧楼低层住户不在少数。去年，广州市国土房管局委托广州大学房地产研究所对旧楼加装电梯进行了调查，尽管有80%受访者对加装电梯表示赞成，但是调查却发现，旧楼低层住户多数反对。

广州大学房地产研究所所长陈琳指出，对于两个“三分之二以上业主同意”，还是需要所有业主都同意才能装电梯，一直以来都有争议，但是对于低层住户这些敏感人群，虽是少数，也不能就此牺牲他们的利益，他们也需要得到尊重和鼓励，否则可能会因此导致新的不和谐出现。

这样的事情早有先例。天河区陶育路某号旧楼加建电梯工程动工，导致街坊发生激烈争执，几十名街坊发生激烈争吵，几名阿伯阿婆差点打起来。

陈琳建议，应该对加装电梯受影响的人群建立协商补偿机制，如果在相关补偿达不成一致意见的时候，可以引入专业评估机构进行评估。

“低层业主不同意加装电梯，最为关注的就是采光、通风问题，这些其实可以通过技术手段来解决。”合富辉煌首席分析师黎文江说。

他做过调查，广州不少典型旧楼“基本上在楼梯间的外墙就可加装观光式小型电梯，采用钢结构外贴透明有机玻璃，既简易实用又不会阻挡低层住户的光线，有的可在连接两幢楼的空中楼梯廊道中间加电梯”。

加装电梯资金瓶颈如何突破？公积金拟“输血” 建议再给补贴

二问

装一部电梯的费用加上以后的安检费、质检费，对普通家庭来说不是小数目。这笔费用应怎样分摊也成为困扰业主们最实际的问题。

《办法》提出了既有住宅增设电梯的五大资金来源，其中就包括了使用业主名下的住房公积金、住房补贴或专项维修资金，被视为主要亮点之一。

专家介绍，同样遭遇旧楼加装电梯难题的厦门已经先行一步，当地的旧楼业主可以申请提取公共维修金和个人住房公积金，两项金额合计提取额度为分摊到户的加装电梯费用。

广州住房公积金管理中心相关负责人昨日告诉记者，目前，该中心已经草拟了旧楼加装电梯使用公积金的相关办法，待管委会审议通过后实施。

广州住房公积金的提取规定中，需要建造、翻建、大修自住住房的，在批文有效期内提出申请，只能申请提取一次，目前可能准备援引这一条为旧楼加装电梯“输血”。

有部分市民提出，就算规定旧楼装电梯可提公积金，但是仍然填补加装电梯的资金缺口。

韩志鹏此前建议，借鉴兄弟城市做法，由财政出资20%-30%。

据他了解，目前各地在老房加装电梯方面的做法，宁波由财政出资70%，而厦门则由财政出资50%。

黎文江却认为，5万幢需要加装电梯的旧楼大部分是当年作为房改房出售给机关干部、厂矿企业职工和教师、医生的，当时是以很低的价格以福利分房形式卖给个人，如今这些中心城区的房子市值已超过百万，“这部分业主已经享受了相当丰厚的福利补贴，不应该在加装电梯问题上再伸手要补贴”。“加电梯后房子也升值了，可以抵偿业主的出资。”

他提出疑问：“如果政府对加装电梯发了补贴，业主因有电梯后使房子升值再卖掉，获利部分是否交还政府？这些问题要考虑清楚。”

谁来当带头大哥？旧楼加电梯可纳入旧城改造

三问

对于旧楼加装电梯谁来牵头，办法有规定：业主或者业主代表可以提出申请，也可以由业主委员会提出申请，还可以委托房改房售房单位、原房地产开发企业、物业服务企业、电梯生产安装企业等提出增设电梯申请。

韩志鹏力挺该规定说，由谁牵头得以明确后，旧楼加装电梯的进度可望加快。

他建议，可以电梯厂家为牵头单位，实行旧楼加装电梯一条龙服务，为业主提供：规划申报——— 井道设计与施工——— 电梯设备供货与安装，加装电梯所需的全部服务。

据悉，由于我国新住宅建筑设计规范规定七层以上住宅要设置电梯，而在该规范公布之前，广州有大量七层以上住宅楼都没有设置电梯。

“从这个角度看，旧楼加电梯不是可有可无，少数几户人反对就不做的问题，而是遵不遵守建筑设计规范的态度问题。”黎文江说。

他建议，广州市应该把旧楼加电梯的问题纳入旧城改造工程之中，和保障房建设、城中村改造等民生工程一样重视。“可以给一点政策促进这项工作，并由各区指定一个基层单位，例如街道办事处来落实和协调开展工作。”他还提出，广州可以把旧楼加层加装电梯作保障房作为增加保障房房源的一种途径，解决了加装电梯带来的资金瓶颈，同时解决困难家庭的住房问题。

陈琳表示，光靠业主的自我协商，旧楼加装电梯进度缓慢，并可能引发各种矛盾，可能需要政府主导，才能真正促进此项事情的解决。

南方日报记者　郑佳欣

旧楼加装电梯的“华农样本”

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记者了解到，由于资金筹措难、低层住户反对等原因，广州市旧楼加装电梯工作推进缓慢，其中“华农模式”备受推崇，但其是否具有可复制性又成为新的争议和关注点。

专家介绍，“华农模式”有八大亮点：

单位经济支持到位。电梯加装的工程勘探、设计、报建以及管线迁移等费用，由学校住房维修基金支付。特别是临街楼加梯涉及占用部分商铺面积，学校也无偿提供。

无需业主跑腿。学校成立相关工作小组，加装电梯的工程项目申报等，全由工作小组和相关职能部门负责，无需业主奔走。

业委会、校离退休协会发挥协调作用。茶山小区有教职员工546户，主要是离退休职工，校离退休协会发挥了作用。

解决了通风、采光问题。加装电梯管井、势必会造成楼梯间被封闭(没有窗户)既不通风又不透气，甚至白天都要开着灯，这是许多人反对加装电梯的原因。为此，华农专门请来设计单位，把电梯管井适当向外延，设置候梯间，并在两侧开窗，结果甚至比原来的楼梯间采光通风还好。

解决低层住户噪音问题。电梯间防盗门开在侧面，低层住户反对认为噪音太大。电梯单位经改造后，把防盗门改为缓冲式，关闭时只有轻轻的“咔”一声，比不加电梯前的防盗门关门声音还要小。

解决低层住户经济补偿问题。加装电梯对低层住户没有什么好处，甚至房子还有贬值的危险，这也是不少低层住户反对的原因。于是，他们对低层住户实行特别优惠，比如一层住户不列入分摊范围、只需一次过交500元，日后的电费和维护费概不分摊，照样分得电梯管井的房产分摊面积。

对反对者不敌对。方案对未出资参与户，敞开大门欢迎他们随时加入，规定5年内加入，仍按现在的费用交费。有一梯原来只有6户出资参与，等电梯交付使用后，紧跟着就新加入6户，原来负担6万多元的4户，各被退回2万余元。

尊重个体要求，不搞一刀切。每个加建梯的设计都有所不同，有的是开在北面，有的首层开两个门，没有搞一刀切，尊重各梯住户的利益与个性化需求。

南方日报记者　曾雅