起底“首付贷”：银行违规提供消费贷款

一夜时间，“首付贷”成了众矢之的。这个原本只在行业内被知晓的概念，迅速被公众熟知。在监管部门的重压之下，很多中介暂停了“首付贷”产品，但目前市场上体量最大的“首付贷”产品仍如火如荼。

“家圆云贷”是一手房最大销售代理公司“世联行”的“首付贷”产品，也是目前市场上体量最大的“首付贷”产品，“世联行”将此次监管部门打击“首付贷”的行为称作“一次风暴”。但在“风暴”之下，“家圆云贷”依旧没有停止其步伐，只是换了种说法，坚称自己是“消费贷”而不是“首付贷”。

6年前，银监会便下发规定，严禁消费信用贷款用于购房。

3月8日，“世联行”专门召开一次投资者研讨会，解释“家圆云贷”的目的是用于“购车、购电器、装修，或者阶段性补充家庭资金流动性”，并非用于支付购房首付款。“世联行”将“购房”这一用途去掉了。

而事实上，凤凰网走访北京周边火爆的楼市后发现，“家圆云贷”的用途并没有因为这次研讨会而有所改变，它所宣称的“消费贷”最终依旧被客户用做支付首付。

春节后“北三县”的楼盘疯涨，非周末时间临近楼盘销售中心闭店看房的人依旧很多。

年化利息16.8%

春节后，王欣（化名）代理销售的楼盘每平米上涨了3000元，均价1.5万/平米。该楼盘位于“北三县”，即河北的燕郊、大厂、香河，由于紧挨北京，这里的房价随北京房价的波动而同向变动。北京市政府即将东迁至通州，使得地理位置占优的“北三县”房市极其火爆。

开发商捂盘惜售，有钱也买不到房的错觉制造了更大的恐慌和抢购。

王欣会不停告诉购房者再不买，下周开新盘价格更高。她的朋友圈每天都会发楼盘上调价格的信息，再配上售楼处排号的火爆视频，让客户感到一副抢不到房的恐慌。客户攒钱的速度赶不上房价上涨的速度，王欣会建议客户借点钱把房买了，“下一次开盘价格又涨了”。经不住销售的推荐，加上房价频繁上调，生怕错过再也买不起的客户往往都会借点钱把房买了。

这时“家圆云贷”登场了，以“置业贷”的名义，实际是为客户提供首付款。

王欣会向缺钱的客户推荐“家圆云贷”，首套房最多借首付款的50%，二套房最多可借首付款的15%。“家圆云贷”本质上是消费信用贷款，不需要抵押。王欣告诉凤凰网（凤凰网[严肃新闻]微信公号ID：Serious-News），“家圆云贷”申请手续非常简单，提供本人身份证、征信、银行流水便可，“材料齐全，明天就可以放款，快的当天就可以”。

“家圆云贷”的利息并不低。王欣代理的楼盘均价1.5万/平米，最多的户型是80平米左右的两居室，总房价在120万左右。按3成首付来计算，客户最多贷18万，一年期年化利息为14.4%，每月利息为2160元，一年中分4次还本金，每次4.5万元。最多可贷3年，年化利息为16.8%，共还利息90720元。

有客户会被高额的利息吓到，王欣会给客户算另一笔账。以目前房价上涨的速度，“今年这边肯定会突破2万”，现在买下房子，一年后可以赚40万。这样一对比，“家圆云贷”高昂的利息也就显得没那么可怕。

这样潜在的高额利差使得人们即便认为房价上涨过快，也要抢房，“买涨不买跌”。易居研究员总监严跃进告诉凤凰网：“认购‘首付贷’背后的市场需求或有投资投机的需求，而非刚性需求。对于刚需购房者来说，在购房资金的支付方面还是属于比较传统的。”

高昂的利息使得“家圆云贷”的客户比在“世联行”的整个客户比中不算高，王欣透露，大概有20%左右的客户会向“家圆云贷”借钱。在监管高压下，“世联行”没有停掉这款客户覆盖率并不高的产品，冒着风险推行，一个重要原因是巨大的利益。

76%的毛利率

为了运作“家圆云贷”，“世联行”专门成立了名为“世联小贷”的小额信贷公司，2014年推出该产品。

“家圆云贷”推出的大背景是，2013年银行开始收紧信贷，住房贷款不好批。到2014年上半年，17个一二线城市数据显示，房地产信贷无一有松动改善现象，北京、深圳等城市进一步趋紧。业内普遍认为2014年中国房地产进入供大于求的存量，销售存量房成为了最紧要的任务，各房地产相关企业寻求转型，布局房产金融产品。

“首付贷”被视为房产金融创新产品，曾被寄予希望。最先着手“首付贷”布局的便是“世联行”，作为全国最大的一手房销售代理公司，它掌握了客户大量真实数据，希望给客户提供轻资产定制服务。而“家圆云贷”被认为是低风险、高回报的金融产品。

“世联行”发家于深圳，深圳又是信贷收紧的典型地区，“家圆云贷”的业务发展的很快，既可以帮助客户解决部分首付的问题，又可以帮助开发商较快回笼资金。“家圆云贷”很快成为体量最大的“首付贷”产品。

查阅“世联行”年报可发现，2014年“家圆云贷”共放贷19.7亿元，2015年共放贷29.9亿元。更为具体的数据是，全国90多个城市的3万多个家庭使用“家圆云贷”，平均每单借款不到8万元。而据业内估算，目前市场上“首付贷”的体量在50亿左右。

“家圆云贷”给“世联行”带来了丰厚的回报，在“世联行”高达76%的金融服务产品毛利率中，“家圆云贷”贡献率最大，它的毛利率甚至超过了其传统的代理、咨询业务，后者只有30%。这让“世联行”看到了布局金融产品的前景，市场上开始出现更多的“首付贷”产品。

据中信证券3月6日研报不完全统计，目前市面上的“首付贷”产品除了“家圆云贷”外，还有中国平安的“新一贷”、房天下的“首付贷”、悟空贷的“悟空首付贷”、中原地产的“中原合e贷”、绿地集团的“房e贷”、三六五的“安家贷”、搜狐的“搜易贷”、房金所的“首付贷”、中国好房的“好房贷”、中国农业银行的“农民安家贷”。

“家圆云贷”在不断扩张。今年初“世联行”业绩说明会上，有人提问为何“家圆云贷”毛利率有所下降的问题时，“世联行”董事长陈劲松透露是因为“家圆云贷”业务增长过快，“超过了自有资金的增长速度，公司需要更多地融资和资产证券化获得资金”，这个过程中产生的成本降低了“家圆云贷”的高利率。

今年初，“世联行”在资本市场定向增发10亿，用于增加“世联小贷”公司的注册资本。根据相关规定，有了更多的注册资本，“家圆云贷”才能放更多的款。

“楼市场外配资”

“世联行”将监管部门打击“首付贷”的行为称作“一次风暴”，但它并没有停止“家圆云贷”的运作，只是对外改变了说法，称自己是“消费贷”而不是“首付贷”。不管如何称呼产品名称，“家圆云贷”实际上都向客户提供用于支付首付的贷款。

监管部门及舆论认为此类“首付贷”产品的风险在于，它在国家降低首付比的情况下，再次加大了杠杆，被视为“楼市场外配资”。一旦房价下跌，会引发连锁反应。

人们最直观的联想到了去年的中国股灾，场外配资的惨不忍睹；以及美国次贷危机引发的萧条。这一切历历在目。

但“世联行”董事长陈劲松在多个场合均表示“家圆云贷”风险可控。陈劲松在“家圆云贷”推出第一年的业绩说明会上，着重强调了该产品的低风险，“违约情况非常低，风险完全可控”。今年的业绩说明会上，有投资者问：“房产中介在放贷时根本不考虑客户的还贷能力，‘世联行’如何有效防范风险？”陈劲松的答复是：“‘家圆云贷’是小额的、分散的，通过选择城市、选择项目、选择借款人来控制风险。”

网贷之家首席研究员、盈灿咨询副总裁马骏告诉凤凰网（凤凰网[严肃新闻]微信公号ID：Serious-News）：“‘首付贷’实际上成为了此轮房价暴涨的‘替罪羊’”。50亿左右的体量相对于整个房地产市场来讲“量太小”。有观点也把“首付贷”看作房市的配角。

针对“首付贷”可能引发次贷危机的说法，业内观点认为还是过于高估它的作用。实际是股票的总体价值或收益会因为配资方法房很多倍，而借贷购房行为产生的收益，短期内不会有那么大的膨胀。方圆地产首席市场分析师邓浩在接受媒体采访时表示：“对于投资者而言，这么短的还款时间，几乎不能保证其跨过两年以上房产免征营业税的坎。”而且这55亿没有被证券化，而美国的次贷危机是因为次级贷款作为基础资产被反复证券化才引发的。

但监管部门还是重拳出击。深圳最先开始对“首付贷”展开摸底，对小贷公司、p2p等为购房者发放首付款进行排查。随后北京也开启摸底进程。3月9日，上海市互联网金融行业协会启动摸底调查行动，并要求会员单位反馈“首付贷”产品情况。

“两会”期间，央行副行长潘功胜表示，央行正与住建部、银监会等部门准备对一些房地产市场、房企和房地产中介跨界经营金融业务的问题进行治理，并称没有资质将不能跨界经营。

“从目前监管思路看，大体上就是停止此类业务。但是，应该认识到，目前叫停的理由在于对此类业务进行规范，还不能一刀切地完全隔绝此类创新。”易居研究员总监严跃进分析。

银行违规提供消费信用贷款

凤凰网走访“北三县”楼市发现，此区域除了“家圆云贷”外，还有银行通过融360这样的p2p平台向新房购房者提供首付款，而这种操作明显违反银监会“银行消费信用贷款不能用做购房”的规定。

“北三县”是此轮房市“去库存”中神奇的存在。河北省暂停“北三县”住宅土地供应的审批，北京溢出来的刚需决定这里住宅供不应求，因此不存在“去库存”的问题。和北京房市一样疯涨，而北京收紧的政策又管不到“北三县”。

融360的“贴心首付贷”，最多可贷首付的70%

源源不断的购房者为融360带来了大量客户。李园（化名）是燕郊最火爆楼盘的销售，她会把缺首付的客户介绍给融360的杨琳（化名），李园的公司并不像“世联行”一样有“首付贷”的业务。融360的官网介绍这是一家金融搜索平台，把小额信贷公司和银行聚集到此平台，然后把它们的钱借给客户，算是p2p中介平台，但是不参与买卖房屋的业务。

融360的“首付贷”产品跟“家圆云贷”一样都是消费信用贷款，前者为客户提供最多为70%的首付款贷款。融360的“首付贷”产品利息比“家圆云贷”低不少。以李园代理楼盘新房均价2万来算，一套80平米的房屋总价160万。可贷首付22万，一年期年化利率为9.36%，等额本息还款，每月还2万多；最多可贷3年，年化利率为11.76%，每月还8268元。

融360的“首付贷”不像“家圆云贷”只能挑选合作的开放商，只要有需求，征信没有问题，有银行流水的客户杨琳都接单。一身正装的杨琳右胸前别着“帮您首付”的红色牌，长期驻扎在燕郊各楼盘。

杨琳透露，她经手的融360“首付贷”产品的资金来源是某银行。凤凰网以办理“首付贷”产品为由咨询杨琳，提出有规定消费信用贷款不能用于购房，杨琳的回复是：“你顾虑的太多了，不能贷的话，之前都做了那么多客户了。”“链家停了，我们不会停。”杨琳说得很坚决。

2013年12月，银监会下发《关于个人消费贷款领域风险提示的通知》，其中明确规定消费信用贷款不能用于购房，而且贷款用途应以销售发票作为贸易背景真实性的证明材料。但利用消费贷补齐房款成为业内潜规则。

咨询“首付贷”一周后，杨琳告知融360的“首付贷”要暂停两周，“最新消息，我们今早开会说‘地产信用贷’要停两周，到时候你要贷我给你做别的项目”。

（凤凰网：尹舟）

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