李炜:内地发展房地产可借鉴香港经验
2008年12月23日 09:00凤凰卫视 】 【打印

内地发展房地产可借鉴香港经验

姜声扬:我们继续《时事开讲》,中国的房地产进入寒冬,香港其实也曾经历过,例如最近的98年金融风暴、03年的SARS来袭,都对香港的房地产带来香港大的冲击。所以香港有很多可以借鉴之处,我们再请时事评论员李炜先生为我们指点迷津。

李先生,我们看到香港这个弹丸之地,寸土寸金,香港的房地产商如果要生存的话,他必须要跳出这个框框来做思考。所以我们很想请您跟我们,还有我们的观众朋友分享一下,香港的房地产商他们的生存之道。

香港地产商经验可供借鉴

李炜:我想讲个很具体的例子,可能对国内的房地产,尤其是房地产发展商有所帮助。

姜声扬:OK。

李炜:这个是很具体的例子,就是说作为房地产,它有很多的成功经验,我们不说他怎么赚钱,我们说他在困难的时候怎么生存,怎么让他的资金链不断呢?因为在困难的时候,你就不是说我房地产这个楼盘我是赚20%还是30%;在困难的时候就是我这个楼盘亏损了5000万还是一个亿,你只能这么去考虑。

姜声扬:是。

李炜:只要你把现金拿回来,资金链不断,你就可以继续发展,那很多香港的大地产商都是这么过来的。我给你举个最简单的例子,就是因为现在中国的情况是这样,就是现在估计中国盖成的这个房子,能卖的大概有3亿多平方米。可是这仅仅占到开工面积的10%。

姜声扬:这么少。

李炜:而就这样按照现在的销售速度,预计要花两年时间才能卖完。

姜声扬:10%就要花两年的时间。

李炜:是,因为现在成交不旺嘛。

姜声扬:经济不景气。

李炜:那么这样的话就有可能会造成烂尾楼,有可能会造成滞销,那怎么办呢?我们回头看看香港怎么弄的。就在99年底的时候,由于大家知道亚洲金融风暴反映在当年,97年以后反映在香港地产上一直延续到90年代末,地产就开始“哗啦哗啦”往下掉。当时就在我们凤凰附近有一个楼盘,它一共有25栋楼,每一栋楼大约有200多户住家。

姜声扬:OK。

李炜:那么这一片的住宅区大约有6000多个房子要往出卖,往出卖地产商一开始开盘的时候就是1万块钱1平方英尺,我们就换成人民币是10万块钱1平米卖,居然卖出去一部分,但是很快就停止了。为什么呢?市场开始反映了,大家没钱了,股市也没钱了,那就不买了。不买了以后这个地产商就开始说,如果我把所有的这5000个单位同时减价,那我损失太大了,那我怎么办呢?我就一点一点的往出抛,来试探市场的反应。

姜声扬:慢慢来。

李炜:我一次比方说我放出30个单位,那么上次一万块钱卖不动,我这回9000块钱一平方英尺,我来反映看到市场怎么样。如果这30个单元放出去,在我指定的时间内,比方说一个月卖光了,证明我这个价格是市场能接受的。如果这9000块钱一平方英尺没有卖光。

姜声扬:再降价?

李炜:我接着降,我降到8500元,看能不能卖光?卖光了那就证明市场是接受8500元。那我再拿出30个单位来卖,那么我时间也限定为两个月,这两个月又是同样情况,我看看市场,如果两个月30套房子一直不动,我8000块降到7500。就这么一路降、一路降、一路降,从99年一直降到SARS,从一万块钱一尺,降到了3000港币一尺,降了70%。

姜声扬:70%。

李炜:那好了,这就是什么呢?我觉得政府提出来,一定要以合理的价格促销,你不要全放出去,全放你亏的太惨了。

姜声扬:亏惨了。

李炜:你一点点儿试探,我拿出几个单位往出放,拿出几个单位往出放,这样你亏损是递减的,而且在卖的过程中,你现金流回来以后,你的资金链就接上了。与此同时,他不舍得把那个看海的大房子,就是相当于国内140平方米的看海的大房子,他不这么卖。他在最困难的时候,在房价最低的时候出租,出租的时候我一个月收你44000块钱港币。

姜声扬:租金?

李炜:租金,租金回来。

姜声扬:还有人租啊?

李炜:有人租,它因为还有那个外国来的大企业的高管,还有私人老板。

姜声扬:那个是公司出钱,没关系。

李炜:他再进来,进来以后然后把这个租金拿回来以后,同时还给你一些,赠送你些购物券,不是钱,是购物券。你拿这个购物券可以在我们凤凰周围的商店、饭馆、酒店去消费。它为什么呢?它是希望把你这个新区搞的旺了,旺了他才能把房价推上去。如果你饭馆死气沉沉的,商店死气沉沉的。

姜声扬:而且这个旁边的区街也属于地产商本身的对吧?

李炜:同一个地产商嘛,所以他通过这个方法把这个区域带旺,他虽然是亏了钱了,但是它就挺过来。大家一定要注意,在困难的时候,不是说你赚20%还是30%,在困难的时候是你困5000万还是9000万?如果你困5000万你已经是成功了。所以在困难的时候,要看困难的政策,而不能坚持你过去原来的政策。除此以外,他还除了这个租房子以外,等到了房地产开始回头的时候,他开始卖了。因为大家知道在香港看同一个楼,如果这面是看海,这边是看花园、看园景的话。

姜声扬:价钱差很多。

李炜:几乎是一倍,就是翻倍,那么它现在后来最后这个房子在5000块钱一尺他没卖,他是出租,等他涨到8000块到9000块钱一尺的时候,他开始卖了。那么这个时候到什么呢?就是SARS以后了,就是在去年、前年他才开始卖,所以这个楼盘做的非常成功。而且这个地产商还有很大一个特点,就是说在市场上还没有做出反映的时候,比方说大家同样的楼盘,同样位置的楼盘,如果大家可能是6000块钱一尺的时候,它出了个新楼盘,就突然的降到4500块钱一尺往出放,他就在很短的时间内,三、四个月内。

姜声扬:大家冲进去抢购。

李炜:一下就抛出去60%、70%的房子,盖好的,别的地产商也有意见,说你怎么这样,你扰乱市场。

姜声扬:扰乱市场价格。

李炜:问题是,本来市场就没有同盟,这个谁卖出去谁活下来,你不卖出去砸你手上。而且现在就是他这个地产商还有一个很大的特点,就是他看什么时候,他怎么看呢?当时说我现金流回来以后我观看,因为注意,在这个地产不景气的时候,拍卖土地的时候成交就不好,而且价格也不好。

姜声扬:对。

李炜:关键是这个时期建筑材料成本也非常低,这时候只要有资金实力的地产商,他在悄悄的开始囤积土地,因为这是囤积土地的成本比较便宜,只要你能有足够的流动资金,你就囤积土地,同时开发新的地产,所以这是我在香港看到一个非常成功渡过困难时期的一个做法。

包括我们自己参与的一些项目,我自己也经历一些类似的地产的项目,我们当时讨论问题的时候,开董事会讨论问题,说这块地,这个房地产怎么办?我们当时就是SARS前后,我们考虑的问题就是说,我们现在如果不卖,我们就背着有一个亿的亏损;如果我们现在卖了,吃进来一个亿的亏损,我们起码不用再向银行做负资产的这种运作,我们再去找别的项目。

生意是有赔有赚,这种包括香港的大地产商,不管是哪一家,他们也不是单单都赚的,但是从他们整个发展的长河来讲,他是有亏有赚,总体上还是赚的。所以在困难的时候,千万不要按照旧的思维来推销你的房子,说我卖不出去我就顶着,我愣顶着,我就看你政府管不管我。没人管你,到时候顶不过去了,你自己倒霉。

姜声扬:你就惨了。好,这个您给我们讲了很多很多有关与地产商方面的招数,但我相信很多电视机前面的观众朋友,大部分都是买家。所以我们现在再休息片刻,回头我们再请李先生来告诉我们,这个买家在看楼、买楼的时候,应该注意些什么要素?各位观众,我们先休息片刻,回头继续《时事开讲》。

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作者: 时事开讲   编辑: 张恒
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