倪金节

两大因素让海南概念再次成为各路资本追逐的焦点。一方面，《海南国际旅游岛建设总体规划》提交发改委，并且极有可能在上半年获得通过。另一方面，与之相随的是房地产业在这轮资本盛宴中独占鳌头，泡沫化趋势日渐明显。

为了避免重蹈覆辙，尽管存在这样的忧虑， 1月15日，海南省政府宣布暂停审批土地出让。实际上，审批土地出让与否，已成海南眼下甚为棘手的问题。假如在今年三、四月份之后，国际旅游岛计划获得发改委审批，届时是否放行土地出让？一旦重启土地出让，势必让暂停了几个月海南土地炒作的民间资本更为饥渴，到时候的疯狂程度可能会甚于此前。

海南房地产业在沉寂了17年之后，现在开始的这一轮的泡沫化趋势，让人们唏嘘不已。毕竟，在2002年到2009年上半年的全国性房价暴涨过程中，由于深切感受到当年房地产泡沫破灭之后的剧痛，海南以及与其临近的北海市等地，房价一直处于平稳运行之中。虽然2004年下半年，海南房价开始上涨，但基本还是处于温和状态。海南本地人，以及外来的投机资本对海南房地产一直甚是敬畏。不管京沪广房价如何翻番，海南房价就是岿然不动。

然而，自从2009年下半年之后，全国各地都在高喊房价虚高的时候，海南房价却异军突起，开始了短时间内急升。仅仅三、四个月时间，八九千元一平方米的房价就翻了一倍多。

统计显示，2009年1至11月，海南省房地产开发投资达284.57亿元，同比增长48.1%，增幅位居全国第三。随着投资客和开发商潮水般涌入，岛内房价疯狂飙升，每平米普遍上涨数千元左右，甚至不乏数小时提价千元的奇闻，其中一处名为凤凰岛的楼盘价格已经达到了每平方米7万元的水平。

海南泡沫的再次吹起，意味着房地产投机炒作，真正进入到无所不在的地步，但这并不意味着持续堆积十多年的房地产泡沫在2010年将要破灭。在笔者看来，到2012年前后，当高通胀再次降临，那时候才是真正考验房地产泡沫的时候。

海南又一次出现楼市泡沫并非偶然。一方面，热钱形式存在的民间资本无路可去，房地产是其博取利润的最佳场所。在目前实体经济利润率极低，且投融资环境严峻的大背景下，2009年从山西煤炭行业的整合中退出的高达近千亿的浙商资金，理所当然地选择地产作为目标。另一方面，海南国际旅游岛这一尚处于朦胧阶段的“概念”出现，让这些资金一下子逮准了时间点。

在2009年事实上极度宽松的货币环境的刺激下，以及2010年流动性整体过剩大格局难以改变的当下，房地产泡沫的堆积成为各路资本几乎一致的行动。近期出现的江浙退房潮，更有可能是民间资金弃江浙而转战海南所不得已作出的行为。不是海南泡沫加速，就是江浙房地产泡沫继续膨胀，其实质并无差异。只是这些资金所吹起的泡沫的地域有别而已。

多年以来，中国内地的房地产发展一直有着“沿海学香港，内地学沿海”的逻辑，而海南房地产则早已有着典型的香港模式特征，两者都受制于有限的土地。因此，也就免不了陷于“囤地、卖楼花，买期房，炒楼”的恶性循环。这也是当年房地产泡沫仅仅维持了三四年的主要原因。

现在，采取一切可能的措施阻止房地产泡沫再次大面积降临海南岛，是保证国际旅游岛规划健康实施的关键。如果海南在国际旅游岛建设的同时，房价不断急速飙升，那么海南也就成了迪拜。

在很多方面，海南和迪拜都有着类似的特征。迪拜模式的经济奇迹，开始就是主要依赖旅游，之后则是靠房地产，这与现在海南的发展模式极其相似。同时，迪拜和海南都是常住人口很少，“候鸟式”生活群体所占比例庞大。这些因素都是海南上一轮泡沫中就已经显现的因素。

所以，笔者在这里呼吁，海南在建设国际旅游岛的过程中，必须好好从迪拜危机中汲取经验和教训。国际旅游岛建设必须以旅游为核心，不能让房地产开发鸠占鹊巢。虽然转变依赖房地产开发的经济增长模式做起来很难，但是，海南要想不重蹈覆辙，就必须率先调整经济结构，绝不可让旅游岛建设成为房地产商和投机资金敛财的工具。

(作者为中国人保资产研究部客座研究员)